突如其来的“新冠肺炎”疫情席卷全国，牵动着每一位中国人的心，虽然近期国内疫情得到初步控制，但疫情在海外仍然处于爆发态势，形势严峻。为做好新冠肺炎疫情防控工作，国家在推进普惠金融发展规划的同时，及时调整了相关金融政策，银保监会于2020年1月26日发布《关于加强银行业保险业金融服务配合做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》（以下简称《通知》），强调鼓励通过适当下调贷款利率、完善续贷政策安排、增加信用贷款和中长期贷款等方式，支持相关企业战胜疫情不利影响，鼓励金融机构积极运用技术手段，尤其是在疫情较为严重的地区，加强银行业线上业务服务，应用高科技及远程技术，提升服务便捷性和实用性，让银行金融服务顺畅进行得到保障。

为防控疫情，国家及各省市采取了严格的管控措施以控制人口流动，这也给众多中小企业带来极大生存挑战。多家银行响应《通知》号召，纷纷推出纾困措施，以助企业度过难关。银行在推行纾困措施的同时，可采用适当的担保措施保障银行的合法权益，比如常见的不动产抵押。银行如何结合国家政策、行业规定、内部规范等规定，灵活处理不动产抵押相关事务，尤其需要通过与相关政策规定进行衔接，应对新情况新问题。

“新冠肺炎”疫情构成不可抗力已形成共识，虽然根据《民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。…”但由新冠肺炎疫情引发的问题，仍然需要依据相关法律、法规、政策文件解决。

笔者以在不动产抵押相关法律服务中积累的经验，结合《通知》等疫情期间相关政策，在本文中探讨新冠肺炎疫情防控对银行不动产抵押权的影响及法律风险防范。

对于金融借款合同或信用卡等以金钱给付为内容的合同，特别是可以通过电子支付工具履行还款义务的，疫情通常并不属于因客观原因导致合同无法履行的障碍，因此，借款人以疫情属不可抗力为由免责或减轻逾期还款责任的，一般无法获得法院的支持。如借款人确因疫情住院治疗、被强制隔离等客观情况致其无法及时履行还款义务，构成不可抗力的，可按《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条规定处理，及时通知银行，防止扩大损失，并应在相关情况解除后的合理期限内及时履行还款义务。

根据银保监会的《通知》及相关金融政策规定的指引，“新冠肺炎”疫情期间，鼓励银行等金融机构积极运用技术手段，加强银行业线上业务服务，借款人/抵押人无法前往银行申请延期并签署延期协议的，银行可以采取无接触的变通形式接收申请，现已有多家银行开设微信小程序、APP等线上金融服务工具处理部分业务。具体有以下几种处理方式：

1、通过银行开设的微信小程序、APP等线上金融服务工具完成延期申请，根据线上金融工具的指引签署相关文件。特殊情况可以待银行正常复工后补签办理书面申请。

2、如没有开设微信小程序、APP等线上金融服务工具的银行，可以通过电子邮件发送文件或邮寄证明材料、延期申请等真实有效文件的方式申请。

3、对于无法邮寄相关材料的，可以采取扫描、拍照、拍视频等方式，通过电子邮件发送相关证明材料的方式申请。

4、借款人/抵押人如有指定代理人（如就贷款事宜已委托律师的），也可通过指定代理人向银行申请延期，并按银行的要求签署文件。

5、如借款人/抵押人拥有使用电子印章的资质，与银行之前已经约定确认借款人/抵押人使用电子印章签署相关文件是有效签署方式之一的，借款人/抵押人也可使用电子印章签署银行有关申请文件。

无论借款人/抵押人通过上述何种方式向银行申请延期，笔者建议银行先行通过电话联系借款人/抵押人核实情况，并就通话内容进行录音留档。通话中明确借款人/抵押人身份信息，了解申请延期是否其真实意愿，审查是否符合延期要求，记录延期或变更的具体内容，尽可能做到审慎细致，防范法律风险。

（一）因交通管制造成抵押人未能按时办理抵押登记

因“新冠肺炎”疫情防控期间的交通管制，道路处于半封闭状态，日常出行受限，可能造成抵押人无法通过搭乘飞机、高铁等方式前往抵押物房产所在地办理抵押登记手续，此时银行可适当延后抵押登记办理时间；但是，通过火车、轮船或汽车等替代方式仍可在合理的时间内到达抵押物房产所在地办理抵押登记手续的，若抵押人仅以交通管制和出行受限为由拒绝办理抵押登记手续，给银行造成损失的，银行有权追究抵押人的违约责任。

（二）因抵押人被隔离造成无法按时办理抵押登记

若抵押人或其法定代表人、授权代理人被确诊为“新冠肺炎”或因“疑似新冠肺炎”而被隔离或集中治疗，或者处于湖北省等疫情高风险区域被强制居家隔离的，因非其个人原因不配合办理抵押登记，则可以适用不可抗力，经双方协商后延期办理或解除抵押合同、借款合同。

（三）因抵押人自身原因无法按时办理抵押登记

若因抵押人前往办理途中不慎遗失房产证或认为疫情期间办理抵押登记不吉利等自身原因，无法如期办理抵押登记手续，要求与银行解除已经签署的贷款合同、抵押合同，并以不可抗力或情势变更等主张免责的，由于未能办理抵押登记是抵押人自身原因造成，如抵押人拒绝采取补救措施继续办理抵押登记手续，给银行造成损失的，银行有权要求抵押人承担违约责任。

抵押人主张上述交通管制或隔离措施构成不可抗力的，均应要求其提供相应证明文件，如当地疫情防抗指挥部发布的通告命令、医学诊断证明等。

《通知》鼓励银行通过适当下调贷款利率的方式，支持相关企业战胜疫情不利影响，为贯彻落实纾困措施，银行可主动下调利率或调整还款频率和数额。笔者认为，此种情况下无需重新签署贷款合同和抵押合同，也无需办理抵押变更登记手续，具体分析如下：

银行主动下调利率，借款人偿还的利息金额减少；调整还款频率和数额，原来每月偿还等额本金和利息，调整为一段时期，如6个月内每一期的还款中，可以先还利息，不还本金，此部分的本金在后续的还款中分期支付。故银行的调整措施实际上免除了借款人的部分债务，使借款人获益，为银行的单方民事法律行为，亦未构成新的债权债务关系。如果调整的措施比较简单，建议以通知函的形式发送给借款人即可；如果调整措施涉及多项，内容相对较为复杂，建议银行与借款人签署补充合同加以约定，而无需重新签署贷款合同。

银行下调利率、调整还款频率和数额，没有超出原抵押合同设定的担保主债权金额及担保范围，也没有超出原来约定的债务履行期限届满日，因此无需重新签订抵押合同，也无需办理抵押变更登记手续，原抵押合同项下设立的抵押权继续有效。

部分借款人受疫情防控影响，业务量急剧下滑，流动资金紧张，为缓解借款人的还款压力及贯彻落实《通知》的纾困措施，经借款人申请，银行可向借款人发放短期贷款，专门用于清偿借款人近期需向银行偿还的债务。笔者认为，该短期贷款在银行与借款人之间形成新的债权债务关系，应对该短期贷款的金额、利率、期限、还款方式等进行详细约定，借款人同样应对短期贷款履行还款的义务，因此建议对该短期贷款签订专门的贷款合同，以明确银行与借款人的权利义务。

在贷款合同关系中，贷款合同是主合同，抵押合同是贷款合同的从合同，主合同变更，从合同应一并变更。原抵押合同担保的主债权金额并不包括新的短期贷款在内，因此需要另行签订抵押合同，或签订抵押合同补充合同以变更担保的主债权金额，并根据抵押登记机关的要求办理（变更）抵押登记手续。

《物权法》第一百七十七条规定，下列情形之一的，担保物权消灭：“（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形”。《最高人民法院公报》2017年第7期《王军诉李睿抵押合同纠纷案》裁判要旨：“抵押权人在主债权诉讼时效期间未行使抵押权将导致抵押权消灭，而非胜诉权的丧失。抵押权消灭后，抵押人要求解除抵押权登记的，人民法院应当支持。” 贷款延期不属于上述关于抵押权消灭的法律规定及司法观点的情形，因此不会导致抵押权消灭或失效。

银行与借款人就贷款延期已签署补充合同文件，贷款延期并未发生新的债权债务关系，在实际操作中，为便于简化延期申请手续，建议由借款人及抵押人与抵押权人一并签署贷款延期文件，明确借款人及抵押人申请并同意贷款延期且同意继续以《抵押合同》项下抵押物为延期后的借款提供担保。既然抵押各当事方存在同意延期且抵押人同意继续就抵押物提供担保的意思表示，即使双方没有另行签订名称为“抵押合同”的文件，抵押权人也不会因此丧失抵押权。

《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

《不动产登记暂行条例实施细则》第六十八条规定：

“有下列情形之一的，当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权变更等必要材料，申请抵押权变更登记：

1、抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的；

2、被担保的主债权数额变更的；

3、债务履行期限变更的；

4、抵押权顺位变更的；

5、法律、行政法规规定的其他情形。”

根据上述规定，贷款延期后应当根据不动产抵押登记机关的要求办理延期变更登记。如果该抵押物系顺位抵押的，还须取得其他抵押权人的书面同意，并对抵押顺位先后达成一致意见。若未办理延期变更登记，虽然不影响抵押权效力，但抵押物担保的主债权债务履行期限届满日仍以原登记的期限届满日为准。

《物权法》第一百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。…抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。…”，及《物权法》第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”银行作为抵押权人可以与抵押人协议约定以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，以实现抵押权。但实务中，在借款人发生逾期还款时，抵押人也几乎难以配合银行的要求而主动处置抵押物并偿还欠款，因此银行应在主债权诉讼时效期间起诉，请求人民法院拍卖、变卖抵押财产，否则将导致抵押权不受司法保护。

根据《民法总则》第一百九十四条的规定：“在诉讼时效期间的最后六个月内，因下列障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止：（一）不可抗力；…自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。”

“新冠肺炎”疫情可构成不可抗力已获得普遍认可，但笔者认为，法院或仲裁庭是否认可疫情这一不可抗力造成不能行使请求权而认定诉讼时效中止存在较大不确定性，需要具体结合全国各地的不同情况而论，比如疫情严重的湖北省，管控措施更加严格，诉讼活动几乎停滞，则法院或仲裁庭认可诉讼时效中止的可能性较大；而其他省市，虽然采取了一定管控措施，但法院或仲裁庭开通了网上立案等线上便民措施，并随着疫情得到初步控制而恢复正常。因此，笔者认为在疫情结束后再向法院主张诉讼时效中止存在较大风险，建议银行尽力在诉讼时效届满前以网上立案、微信小程序立案等方式向有管辖权的人民法院提交诉讼材料及时行使抵押权。

新冠肺炎疫情影响全国各行各业，借款人或银行确因疫情影响抵押权相关事项的，笔者建议应及时通知对方并采取合理措施防止损失的进一步扩大。必要时，可以向商务部确认的中国轻工工艺品进出口商会、中国机电产品进出口商会等商会或公证机构申请办理不可抗力事实性证明文件，保留不可抗力的证据。面对疫情各方应按照法律规定积极寻求解决办法，和平协商，共同应对疫情，共克时艰。