近期笔者作为上海市第三中级人民法院指定的上海虹源盛世投资发展有限公司破产管理人，代表破产企业就一起债权人向破产企业主张让与担保权利的案件向上海市高级人民法院提起上诉，该案最终获得二审改判的胜诉成果。根据该案一审判决，上海市第二中级人民法院以提供让与担保的房屋已完成网签备案，具有财产权利变动公示的效力为由，支持了债权人享有让与担保优先受偿权的主张。后经二审审理，上海市高级人民法院在全国及上海市辖区公开判例认定标准不一的背景下，厘清事实并准确适用法律，认定仅办理网签备案未完成财产权利变动的公示，让与担保权利并未设立，改判驳回债权人享有优先受偿的诉讼请求。

自2020年起，随着经济形势日趋严峻和房地产调控政策频频加码，且房地产开发企业普遍采取高杠杆运营的模式，房地产开发企业债务危机逐渐显露。在与上述案例有类似案情的纠纷案件中，房地产开发企业除在房屋竣工前将土地使用权及在建工程向银行抵押融资外，还会在后续融资中利用已抵押不动产再次为其融资提供增信措施，但囿于抵押后转让不动产需征得抵押权人同意的限制以及二次抵押所担保的债权不得超出抵押物余值的限制，相关融资债权人多以网签备案手段控制相关不动产不被房地产开发企业擅自转移或处置。在融资方将资金发放给房地产开发企业后，如后续该企业不能按时还本付息，融资方作为债权人往往要求房地产开发企业完成后续房屋过户及交付手续。上述基于网签备案所实施的融资担保行为，在司法实务中是否构成让与担保成为众多房地产企业债务纠纷案件的争议焦点，特别是当房地产开发企业进入破产程序后，让与担保是否成立将直接关系到普通债权人清偿率的高低。

毋庸置疑，《九民纪要》、《民法典》颁布以来，让与担保的构成要件及担保功能已足够明晰，法律规定的让与担保合同及权利设立要件如下表。不难发现，让与担保权利设立的核心条件是完成财产权利变动的公示。

诚然，根据我国现行《民法典》确立的物权公示和公信原则，不动产财产权利的变动自记载于不动产登记簿时发生效力。但根据人民法院公开的裁判案例可见，全国及上海市辖区各人民法院在司法实践中对于认定财产权利变动公示完成的标准和尺度依然存在较大不同。笔者通过Alpha案例库检索2020年以来的判例，设置关键词“不动产”“优先受偿权”“财产权利变动公示”得出案例109个，剔除无关案例14个，剩余95个案例中：2例（案号：（2021）鲁14民终424号、（2022）闽04民终55号）认为仅网签备案构成让与担保；1例（案号：（2021）皖18民终500号）认为预告登记限制债务人对不动产进行转让或作其他处分，已完成财产权利变动的公示，构成让与担保；剩余案例均认为网签备案或预告登记不构成财产权利变动的公示，不构成让与担保，或认为已经完成过户，构成让与担保。在这些案例中，人民法院在（2020）浙04民终3229号裁判文书中特别说明预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，不具有财产权利变动公示的效力。但相反地，人民法院又在（2020）赣民终396号裁判文书中认定网签备案不构成让与担保时提出“不动产物权变动或物权公示必须办理产权变更登记或进行预告登记”。无独有偶，人民法院也在（2022）云2901民初2297号裁判文书中作出“商品房预售合同登记备案……性质与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别, ……未完成物权变动公示”的认定，似乎暗示完成预告登记即可视为完成了财产权利变动公示。

笔者认为，实务中部分人民法院认为网签备案可发生物权变动公示效果的基础和根源，是其认为房产交易管理部门和不动产登记部门信息的连通与公开透明，使得网签备案的房屋已不可再次交易，甚至满足一定条件时买受人权利优先于工程款优先权和抵押权，似乎具有与物权同样的绝对权特征。同样地，根据《民法典》第二百二十一条第一款之规定“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，以及《民法典物权编解释一》第四条之规定“未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力” 及第十五条“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：……（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意……”，预告登记权利人在一定程度上依法享有支配预告登记不动产的权能。基于对让与担保的扩张解释，有些人民法院会认为网签备案或预告登记使得纳入登记的请求权具有物权的排他性，是一种介于债权与物权之间的准物权。在上述笔者代理的纠纷案件一审审理时，一审法院（即上海市第二中级人民法院）的承办法官即持这种立场和观点。

然而，根据上海市第一中级人民法院于2023年2月发布的“类案裁判方法”系列文章中《“以房抵债”型房屋买卖合同纠纷案件的审理思路和裁判要点》一文相关内容，该院所持观点为“对于不动产虽经网签备案及预告登记但尚未办理转移登记手续的，根据物权法定原则，上述行为一般视为财产权利变动的过程性行为，只有完成物权变更登记才可认定完成财产权利变动的公示。”在上海二个中级人民法院裁判观点和认定标准不统一的情况下，上述案件的破产管理人为保护全体债权人利益代表破产企业提起上诉，一方面强调网签备案及预告登记并未完成物权变动，不应当构成让与担保，另一方面强调，如果在破产程序中，允许房地产企业为企业融资需要设定的网签行为所对应的债权人具有优先受偿权，将严重损害其他普通债权人的利益，将使房地产企业的破产重整变得愈加困难。破产管理人还在二审中提出，在上海市司法辖区内，尽快统一裁判标准和尺度对于处理破产企业所涉纠纷具有重要意义。上海市高级人民法院最终采纳了破产管理人的意见，在其作出的终审判决中明确“仅办理网签备案，未依法办理变更登记，不能认定完成了财产权利变动的公示，不能认为上述房屋为债权人提供了让与担保，债权人享有就上述房产优先受偿的权利”。

根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》第四条的规定，上海市高级人民法院的生效案例具有与其发布的参考性案例同等级别的参考效力，因此上海市高级人民法院在终审裁判中的观点解决了上海地区类似案件所存在的裁判标准问题，明确了房地产让与担保权利设立的要件，这对于上海市地区破产房企的债务危机化解、普通债权人的权利保护具有重大影响和积极的促进作用。