公募 REITs(Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金)自20世纪 60 年代在美国推出以来，已有40多个国家(地区)发行了该类产品，其投资领域广泛应用于交通、能源、市政、仓储物流、大数据中心等基础设施领域，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。我国REITs市场经历了前期私募REITs的探索和尝试，在国内既有的法律框架下发行了具有相似功能的“类REITs”产品，但公募REITs发展缓慢。

为支持我国基础设施公募REITs的发展，中国证监会、国家发展改革委在2020年联合发布《中国证监会 国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号）文件，又分别先后发布了《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（发改办投资〔2020〕586号）和中国证监会《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（中国证券监督管理委员会公告〔2020〕54号，以下简称文号）。

鉴于美国的REITs是在所得税优惠政策的基础上获得繁荣发展，为支持我国基础设施领域的公募 REITs，财政部、税务总局于2022年1月发布《财政部 税务总局关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第3号，以下简称文号），扫清了基础设施公募 REITs在设立阶段的企业所得税税收障碍。本文拟结合我国基础设施公募REITs的现状，对2022年第3号公告税收优惠政策进行解读。

根据中国证监会〔2020〕54号规定，我国基础设施公募REITs采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，公募REITs基金的基金管理人与基础设施资产支持证券管理人（专项计划管理人）为同一主体，或存在实际控制关系、受同一控制人控制。

其中，基础设施公募基金是指基金通过特殊目的载体持有基础设施项目的整体架构；基础设施资产支持证券是指依据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等有关规定，专项计划管理人以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，以基础设施资产支持专项计划为载体，向投资者发行的代表基础设施财产或财产权益份额的有价证券。基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产。

在2022年第3号公告公布前，我国已共发行11支基础设施公募REITs，其中上海证券交易所6支，深圳证券交易所5支，涵盖了收费公路、产业园区运营、港口仓储物流、发电等基础设施标的资产。

以在上海证券交易所发行的建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金为例，基础设施公募REITs的基本交易架构如下图：

在该案例中，中关村软件园公司为原始权益人，即指基础设施基金持有的基础设施项目的原所有人；中发展壹号公司为项目公司；互联网创新中心5号楼项目、协同中心4号楼项目、孵化加速器项目为基础设施标的资产。

（一）优惠政策的适用范围

享受2022年第3号公告的税收优惠政策的对象是基础设施公募REITs的原始权益人，该政策针对的是原始权益人为设立基础设施基金而重组资产及转让项目公司的行为。

该税收政策不适用于：

1、不适用于基金管理人、专项计划管理人，对基础设施公募REITs运营、分配等环节涉及的税收，以上情形按现行税收法律法规的规定执行。对于原始权益人的以下两个步骤，按照2022年第3号公告的规定，可享受税收优惠处理，原始权益人设立REITs的其他步骤均按照现行的相应税收政策处理：

（1）首先，将不动产剥离至项目公司的步骤。在前述案例中，即指将互联网创新中心5号楼项目、协同中心4号楼项目、孵化加速器项目作为基础设施装入中发展壹号项目公司的步骤；

（2）其次，将项目公司股权转让给专项计划管理人代表的资产支持专项计划的步骤。在前述案例中，即将中发展壹号公司的股权转让给基础设施资产支持专项计划的步骤。

2、不适用于非基础设施REITs基金，不符合中国证券监督管理委员会公告〔2020〕54号条件的REITs不能适用。

（二）资产装入阶段的暂不征税政策

2022年第3号公告规定，设立基础设施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理，即项目公司取得基础设施资产的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定；原始权益人取得项目公司股权的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定；原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税。

1、装入资产采用的方式需为“划转”。原始权益人取得项目公司基础设施资产的方式包括资产收购、非货币性资产出资、划转等方式，2022年第3号公告仅指以“划转”的方式装入资产的方式。划转资产的特殊税务处理最早仅在国有企业间适用，后《财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》(财税〔2014〕109号，以下简称文号)、《国家税务总局关于资产(股权)划转企业所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第40号，以下简称文号）将“划转”这种原本只存在于国有企业之间的资产重组优惠工具的适用范围扩大到了所有符合条件的企业都可以享受。

财税〔2014〕109号对划转的条件进行了严格的限制，适用的条件包括：（1）在100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产；（2）具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的；（3）股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动；（4）划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益。

根据以上条件，基础设施REITs因在资产装入项目公司后，需要再一次转让给基础设施资产支持专项计划，难以符合划转后连续12个月不能改变被划转资产原来实质性经营活动的权益连续性原则，因此难以适用。2022年第3号公告的出台，相当于豁免了该权益连续性原则的要求，划转的特殊税务重组方式在基金设施REITs领域可以直接适用，解决了不动产装入项目公司的企业所得税难题。

2、划转资产的会计处理问题

在划转的过程中，装入资产的方式一般是母公司（原始权益人）向其子公司（项目公司）或母公司以其一家子公司的资产划转至另外一家子公司。按照2015年第40号公告，在基础设施REITs设立过程中，可以适用如下会计和税务处理方式：

（1）母公司向子公司划转资产。100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产,母公司获得子公司100%的股权支付。在会计上，母公司按增加长期股权投资处理，子公司按接受投资(包括资本公积)处理。母公司获得子公司股权的计税基础以划转股权或资产的原计税基础确定。

2015年第40号公告同时规定了另外一种会计处理方式：100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产,母公司没有获得任何股权或非股权支付的，母公司按冲减实收资本(包括资本公积)处理，子公司按接受投资处理。该种方式实务界普遍认为母公司在再次转让子公司股权时，丧失了划转资产的计税基础，增加了母公司股权转让的税负，存在税务陷阱。另外在适用土地增值税2021年第21号公告文件时，因为母公司在划转时并没有作价，对土地增值税的优惠适用不符合相应的条件，因此不建议采用该种处理方式。

（2）子公司之间划转资产。受同一或相同多家母公司100%直接控制的子公司之间，在母公司主导下，一家子公司向另一家子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，划出方没有获得任何股权或非股权支付的，划出方按冲减所有者权益处理，划入方按接受投资处理。

3、资产装入阶段的其他税种问题

（1）土地增值税

土地增值税是REITs最大的税收障碍之一，如果在装入资产阶段按照60%税率缴纳土地增值税，实际上企业所得税的负担反而显然没有太大。因此，如何有效地减轻或免除在装入资产阶段的土地增值税是REITs项目成功与否的关键。

《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号，以下简称文号）规定，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。姜新录老师在其新书《上市公司并购重组税务处理案例解析》中认为，在符合划转的第（1）种情形，即母公司以其持有的资产划转至子公司的，并获取子公司100%股权支付的，实际上即是母公司以房地产作价入股对子公司进行投资，符合土地增值税暂不征收的情形。根据该观点，在REITs项目实施前，可与主管税局进行沟通，争取获得主管税局的支持。

2021年第21号公告不适用于任何一方为房地产公司的项目，对于房地产公司如果有需要装入资产的步骤，则无法有效规避土地增值税。对于土地增值税在基础设施公募REITs中的税收优惠，尚有待财政部及国家税务总局进一步研究和明确。

（2）增值税

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称文号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。

财税〔2016〕36号中没有列举划转的资产重组方式，但划转也是资产重组的方式之一，尤其是在母公司向子公司划转资产时也可以理解为置换，即以资产置换股权，因此笔者理解也是可以适用该政策，建议在方案实施前与主管税局进行事先的沟通。适用财税〔2016〕36号的另外一个条件是相关联的债权、负债和劳动力一并转让，即转让的不动产资产需要构成“业务”，在制订划转方案时要提前充分考虑，具体对业务的定义可见《企业会计准则解释第13号》。

（3）契税

《财政部 税务总局关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第17号）规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。该文件比较明确的规定了划转免征契税的规定。

4、其他问题

（1）基础设施公募REITs设立失败如何处理。笔者认为，对于已实施的步骤应当认为已符合划转的要求，暂不征收企业所得税。而且根据基础设施公募REITs设立的步骤，若募资失败则不再进行股权转让的安排，实质也符合财税〔2014〕109号规定的权益连续性要求。

（2）不动产以划转方式过户的问题。划转的方式虽然在税务上有所规定，但在公司法、民法典中均无该种物权流转的方式，因此在实务中以划转的方式如何实现物权的过户亦是需要沟通和协调的问题。实务中有采用变通的方式即直接用买卖的方式进行过户，但是因无法与税务的文件相匹配存在一定的税务风险。

（三）项目公司股权转让阶段延迟缴纳所得税

1、项目公司的股权转让延迟缴纳所得税。2022年第3号公告规定，基础设施REITs设立阶段，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号，以下简称文号）规定，一般企业转让股权的收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时确认收入的实现。但根据2022年第3号公告的规定，原始权益人转让项目公司股权的纳税义务可延迟至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳，这是对国税函〔2010〕79号的特殊规定。不过，对于该延迟纳税优惠政策的适用也存在一些不太科学的设置：

（1）按照目前“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，原始权益人并非是直接向基础设施REITs转让项目公司股权，而是向专项计划管理人代表的资产支持专项计划转让股权，基础设施REITs是在公募基金募资完成后认购资产支持专项计划的份额。因此，2022年第3号公告在表述上似乎存在一定的问题。

（2）在REITs的设立过程中，原始权益人向资产支持专项计划转让股权的时间节点一般也会在基础设施REITs完成募资后，而不会先变更后募资。否则一旦募资失败，则股权转让产生的纳税义务虽然延迟缴纳，但纳税义务已然产生，募资失败之时就会产生现行的纳税义务，存在税务风险。

（3）企业所得税是按照季度预缴、年度汇算清缴的模式，企业所得税的缴纳本来就是在次年的汇算清缴时，并没有在股权转让当期就有现时缴税的义务，而REITs募资的节奏相对也较快，因此该所得税延迟缴纳的政策看起来也并没有太大的实惠。季度预缴时扣除该股权转让所得倒是具有较大的意义，应当也是可以适用，但具体如何填报还需相关部门出台进一步的征管细则。

（4）2022年第3号公告针对的是原始权益人为公司的情形，税收优惠是指企业所得税，因此如果原始权益人为个人股东的则不能享受延迟缴纳的优惠。

2、对战略配售部分再延迟纳税。根据〔2020〕54号公告的要求，原始权益人或其同一控制下的关联方必须参与战略配售，比例合计不少于基金份额发售总量的20%，其中基金份额发售总量的 20%持有期不少于60个月，超过20%部分持有期不少于36个月。对于原始权益人参与的购买自己项目公司股权的金额，2022年第3号公告规定，对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。该部分递延缴纳能够有效地减轻原始权益人的现时缴税所需现金流的压力。

值得注意的是，虽然〔2020〕54号公告允许原始权益人的关联方参与战略配售，但对关联方的战略配售没有再延迟纳税的优惠。

原始权益人通过二级市场认购（增持）该基础设施REITs份额，按照先进先出原则确定优先处置战略配售份额。

综上所述，2022年第3号公告虽然存在一些瑕疵及有一些尚待解决的问题，但不得不承认，该政策能够有效地解决基础设施公募REITs项目的企业所得税税收障碍，对于推动基础设施公募REITs的发展具有积极的现实意义。至于存在的问题及实务中执行的细节，还有待于政策的进一步明确。一般来说，伴随财政部及国家税务总局联合发布的税收优惠文件，均有国家税务总局配套的征管公告。届时，对于如何进行税收备案、如何理解具体条款将有进一步详细的规定。另外，2022年第3号公告具有溯及既往的效力，2021年1月1日前发生的符合公告规定的事项，相关主体也可按公告规定享受相关政策的优惠；若目前有正在运作的项目，则恰逢适用的时机。