目前，房地产市场涌起“断供潮”，在全国范围内已经有超过180个楼盘的业主联名发表声明，“强制”停止偿还贷款本息。从网传的各楼盘业主联名发布的“强制停贷告知书”的内容可知，各楼盘因种种原因陷入停工，面临烂尾风险，贷款购房的业主联合声明强制断供，直至项目能够正常复工。

业主以项目正常复工为目的，在项目正常复工前停止向银行偿还贷款本息，这一行为的法律性质是什么？我们检索了数十篇互联网上的自媒体文章，发现主要有以下两种观点：

1、违约说

从道义上讲，所有文章均同情业主。但绝大多数文章认为，购房合同和贷款合同为两份独立的合同，业主不能以开发商的违约或预期违约行为，对银行在贷款合同项下的还本付息请求权提出抗辩。业主停止偿还贷款本息，构成业主在贷款合同项下的违约行为，业主将不得不承担违约责任，以及征信不良记录的严重后果。值得注意的是，很多业主也这么认为。

违约说虽然分析得很清晰，但没有考虑到业主作为消费者，如何取得与开发商、银行之间在整体权利、义务上的平衡。

2、抗辩权说

有少数文章提出，业主“断供”是在行使（视不同情形）先履行抗辩权或不安抗辩权。

我国《民法典》第五百二十六条规定：“当事人互负债务，……，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求”。这规定的就是“先履行抗辩权”制度。有观点认为，若开发商没有按期交房，构成未履行或履行债务不当，烂尾楼业主有权拒绝还贷。

我国《民法典》第五百二十七条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”。这规定的就是“不安抗辩权”制度。有观点认为，虽然未届交房期限，但根据楼盘现在停工以及复工无望的现状，烂尾楼业主为避免损失扩大，也有权利拒绝还贷。

抗辩权说虽然看到了业主在房屋烂尾情形下有避免损失扩大的诉求和天然的正义性质，但却无法解释为什么银行要承担开发商违约的后果。在本次“断供潮”中，购房者在购房合同下的主要义务已经履行完毕，他们支付了首付，又订立了贷款合同，开发商对业主再无权利提出任何主张，业主无须对开发商抗辩。而在贷款合同项下，银行已发放贷款，已经履行全部义务，仅仅基于贷款合同，业主对银行也无抗辩权。

我们认为，烂尾楼业主行使的权利是一种新型的、基于消费信贷关联合同关系而产生的“延伸抗辩权”。这种权利不是传统的单一合同关系下的、同一合同方之间的抗辩权，而是消费者可以对销售者的抗辩权来对抗贷款人。[[1]]

（一）消费信贷关联合同的特殊性及建立抗辩权延伸制度的必要性

在消费信贷（特别是贷款购房）业务中，消费者需要同时与开发商和银行分别签署购房合同和贷款合同。不同于一般的两个彼此独立的合同，购房合同和按揭贷款合同具有紧密联系，购房者签订贷款合同的唯一目的即为筹集购房资金，现实中，只有在商品房预售合同成立生效后，银行才会和购房者签订贷款合同，并且所贷款项并不流向购房者，而是直接支付给开发商作为楼盘专款，不得挪作他用。另外，在贷款合同中，银行还会将购房人所购房屋作为抵押物，贷款合同中的抵押物与房屋买卖合同中的标的物具有同一性。综上，购房者与银行之间的贷款关系是基于购房者与开发商之间的购房关系而存在的。

    同时，贷款人与销售者之间存在着密切合作和利益共享关系。[2]事实上，很多楼盘的开发商与银行签署有《合作协议》，很多楼盘的开发贷款和按揭贷款的银行是同一批银行。而且，楼盘销售者一般均会向消费者推荐信贷银行。这样就产生了“整体性”，即关联合同的所有当事人之间都存在法律关系，买卖合同与贷款合同密不可分。“整体性”理论对抗辩权延伸制度作出了合理解释。[3]

从消费者的角度出发，在关联合同中，尤其是贷款方和出卖人通过某种特定且固定的模式合作的情形下（银行与开发商即为一类典型的贷款方与出卖人之间的合作，往往开发商会建议购房者向特定的银行申请贷款以加快贷款获批速度），消费者有充分的理由认为自己是与两个有密切联系、且有共同经济目的的经营者进行交易。[4]在非因消费者原因导致买卖合同目的无法实现的情况下，还要求消费者继续履行贷款额合同，显失公平。

（二）消费信贷关联合同及消费者抗辩权制度在各国的立法和司法实践

对于此类消费信贷合同，德国法构建了关联合同制度予以规范。《德国民法典》第三百五十八条规定：“只要贷款被全部或部分用于另一个买卖合同的融资，且贷款合同和买卖合同构成了一个经济上的整体的，贷款合同和买卖合同构成关联合同”。其所谓构成了一个经济上的整体，是指当贷款的目的是为消费者支付买卖价款服务，换而言之，如果消费者不是为了购买商品，那么消费者不会去寻求贷款，买卖合同和贷款合同之间具有经济上的整体性。[5]

因此一旦认定够成关联合同，德国法赋予消费者两项权力，其中一项权利为“抗辩直索”，其效果是，基于买卖合同的出卖人履行瑕疵而赋予消费者对抗贷款方的权利。这一制度翻译为抗辩权延伸制度（Einwendungsdurchgriff）：《德国民法典》第三百五十九条第1句规定，“基于关联合同而发生的抗辩，使得消费者有权向与之订立关联合同的销售者拒绝履行给付的，消费者可以拒绝偿还金钱消费借贷款项”。又根据该条第3句规定，“消费者必须首先请求销售者继续履行买卖合同，而只有当该请求权的行使未达到其目的时，消费者才可以向贷款人行使其抗辩权，即拒绝支付贷款。” [6]

虽然译作抗辩权延伸，但不应当理解为是一个消费者既存的抗辩权的简单延伸，而是消费者在买卖合同中，基于出卖人的履行瑕疵，而享有的对抗贷款人的权利。并且其行使该权利的前提条件为，消费者已经对出卖人主张继续履行买卖合同的请求权。

该规定看似跳跃了不同的法律关系，并将一个法律关系下的违约事由连接至另一个法律关系下的抗辩事由，但如放在关联合同制度下看，因为买卖合同与贷款合同在经济上构成了一个统一的整体，出于便于理解之目的，这里不妨将出卖人与贷款人视为一个整体，因而买卖合同的履行瑕疵延伸至贷款合同，从而使得消费者获得抗辩权。

正如德国联邦最高法院在关于抗辩权延伸制度的典型判例中的判决理由：不能因为在经济上具有整体性的一个合同在法律上分为两个独立的合同，而使得消费者失去了相应的法律保护。[7]而在保护消费者的同时，德国法也明确，关联合同如能正常履行的，消费者应当继续关联合同中其各合同项下的义务。

除德国构建了关联合同制度外，欧洲经济共同体《消费信贷指令》（欧洲经济共同体消费信贷指令87/102、EWG）第11条第2款规定，各成员国应该通过立法规定消费信贷中消费者对贷款人的抗辩权。[8]

日本《分期付款贩卖法》的第三十条规定了在消费信贷交易中抗辩权的延伸，其规定了在消费者从出卖人处购买的商品有瑕疵或与约定不符的情形下，在出卖人修复或更换商品前，消费者有权拒绝向贷款机构付款。[9]这显然与德国法三百五十九条下消费者所享有的权利类似。

而在英国的《消费信用法》中，将消费信用分为关联信用和非关联信用，其中关联信用即指的是提供信用的贷款人和出卖人是同一人或者两者之间有业务上的联系。关联信用这一概念与德国法中“经济上的整体性”颇为相似。值得一提的是，英国《消费信用法》不仅有抗辩权延伸的制度，其甚至在第七十五条规定贷款人对出卖人的违约行为亦需承担责任。[10]

由此可见，在世界范围内，消费信贷中消费者的抗辩权延伸制度得到了较为普遍的采纳。

（一）“关联合同”的理念引入

我国从商品房销售制度建立以来，贷款购房等消费金融获得了飞速的发展。客观上已经产生了对消费金融关联合同如何规范的问题。事实上，“关联合同”这一理念已经体现在我国的司法解释中。最高院于2003年出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖合同司法解释”）第二十四条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。该解释后于2020年修订，前述条款依然得到保留。根据该条款的文意，明显可得，房屋买卖合同的效力变动，直接影响贷款合同的效力，房屋买卖合同效力之变动赋予了购房者在贷款合同中的解除权。类似的，在《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》中，亦确认了融资物买卖合同与融资物租赁合同在效力上存在依存关系。

除司法解释外，最高院于2020年作出的（2019）最高法民再245号再审案亦体现了关联合同的概念。最高院在该案中指出，“该案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系……如果案涉合同正常履行，购房者取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但因开发商不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡……因此审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡”，这段说理的核心在于房屋买卖合同和贷款合同在经济上构成一个整体，其背后的法学基础就是关联合同。

（二）关联合同下消费者的两项权利——撤回直索和抗辩直索

根据德国等国家的相关法律规定，一旦确定了贷款合同和买卖合同成为关联合同，消费者拥有两项权利：撤回直索和抗辩直索（即抗辩权延伸权利）。撤回直索是指消费者在撤回期限内自由撤回一个合同时，其也不再受与之相关的另一个合同的约束。抗辩直索是指消费者依据其对经营者的事由对抗贷款人。[11]

我们发现，无论是（2019）最高法民再245号再审案中的最高院说理，还是《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款，其最终指向的结果均为，如房屋买卖合同被解除的，则当事人解除贷款合同的主张应予支持，两合同解除后，开发商应向银行退还贷款。我们认为，最高人民法院肯定了购房者“撤回直索”的权利，但并未对“抗辩直索”的权利进行明确的规定。

这就产生了一个问题，购房者在现行的中国民法和消费者权益保护法体系下，是否现实地享有延伸抗辩权？

（三）抗辩权延伸制度是我国民法和消费者保护法律体系的题中应有之意

烂尾楼广大业主在“断供”诉求中，已经提出了对抗辩权延伸制度的呼唤。我们认为，抗辩权延伸制度不仅是未来需要不断完善和明确的制度，它还现实地存在于我们的法律制度之中。理由如下：

1、这是我国民法“公平”原则的体现和要求

我国《民法典》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”在金融消费活动中，如果因为关联合同的安排，导致消费者对销售者的抗辩权利落空，致使借贷消费者的权利低于普通消费者，这就直接违反了民法典的公平原则。抗辩权延伸制度则使借贷消费者的权利恢复到普通消费者的水平，实现了公平合理确定各方的权利和义务的目的。

2、这是我国《消费者权益保护法》的必然要求

借贷购房者既是商品房消费者，同时也是金融消费者，理应受到消费者权益保护法和金融消费者保护规定的保护。

关联合同的外在形式虽然是两份合同，但相关权利、义务是紧密联系在一起的。传统的合同相对性原则已经不足以保护消费者的权利，抗辩权延伸制度才能更好地保护消费者的权益。

《消费者权益保护法》第五条规定：“国家保护消费者的合法权益不受侵害。国家采取措施，保障消费者依法行使权利，维护消费者的合法权益。”国家将采取一切措施，包括立法措施和司法措施，来保护消费者的权益。

《中国人民银行金融消费者权益保护实施办法》第三条规定：“银行、支付机构向金融消费者提供金融产品或者服务，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，切实承担金融消费者合法权益保护的主体责任，履行金融消费者权益保护的法定义务。”尊重和保护消费者的抗辩权，就是消费者权益保护的内在要求。

3、抗辩权延伸制度在商品房买卖合同司法解释的“射程”之内

如前所述，虽然最高院通过司法解释以及裁判案例将关联的房屋买卖合同、贷款合同效力相连，但只关注了这一场景下关联合同解除之后果，而并未明确构建一个类似于德国法中的抗辩权延伸的制度。我们认为，商品房买卖合同司法解释的相关条款可类推适用于抗辩权延伸的情形，理由如下：

（1）消费金融关联合同制度是一个完整的、保护消费者的体系化制度

消费金融关联合同制度是为了解决两个合同下，消费者权利可能因为融资安排而产生的权利落空、义务畸重的不公平状况。为了全面解决这个问题，必须在合同解除时和合同不解除时两种情况下进行制度创新。最高人民法院通过司法解释确立了关联合同解除时消费者权利受损情形下的矫正措施，没有理由不在关联合同存续时以抗辩权延伸机制矫正消费者权利可能受损的情形。

（2）类推适用

类推适用是一项寻求适用法律的技术。类推适用首先应探求某项法律规定之规范目的，其次则在判断得否基于“同一法律理由”，依平等原则类推及于其他法律所规定的事项。[12]

商品房买卖合同司法解释的相关条款打破了关联合同的界限，其规范目的是保护消费者的权利，基于同样的法律理由，该解释可以类推适用于关联合同的抗辩权延伸的情形。

根据金融消费关联合同制度的有关规定，烂尾楼业主要提出“断供“的抗辩，我们认为应具备如下条件：

1、贷款的目的是为了支付购房合同的房款；

2、购房合同与贷款合同构成经济上的整体性；

3、购房者为消费者；

4、贷款是由金融机构提供的。

“断供”到底是合法行使自己“延伸的抗辩权”？还是会构成违约？这是必须认真考虑的问题。

我们认为，从业主角度来看，“断供”必须慎之又慎。一方面，楼盘烂尾是否构成开发商违约，业主能否对银行主张抗辩权，是非常复杂和专业的事实问题和法律问题，应当有专业人士进行调查和研究方可下结论；另一方面，正如前文所述，抗辩权延伸制度目前没有明文规定，也缺乏广泛的社会认知和司法实践，在各级人民法院的审判中，是否可以得到支持，尚无法完全预知。各方当事人的第一选择仍是继续履行合同。

从银行和金融监管机构的角度来看，我们认为应当平等、慎重对待业主的合法诉求，不要轻易认为业主的要求违法，不要轻易将业主的“断供”行为认作违约行为记入征信系统，尊重业主的消费者平等权利，承担自己的相关责任，以市场化和法治化的措施达成多赢局面。

通过以上的研究，不难发现关联合同的抗辩权延伸制度所尝试解决的问题，正是本次“断供潮”引起争论的关键法律问题。

我们认为，消费金融关联合同制度应当尽快从司法解释、司法判例上升为民事立法和消费者保护立法规范，明确各方预期，使开发商、金融机构和消费者充分了解消费金融交易中的“新型”风险和权利、义务，完善风险防范措施，使商品房金融消费业务越来越规范和健康。

【提示：本文仅为作者就当下热点问题所作理论研究和评析，并不针对任何具体事件提供任何法律意见。本文不得被作为法律意见或建议加以使用。】