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2019年、「図解不動産証券化とJ-REITかわかる本」を中文に翻訳し、中信出版社で出版した。

 2019-08-29476

【作为亚洲规模最大的REITs市场,日本REITs市场发展迅速,其专业的不动产资产管理体系非常值得中国不动产金融行业借鉴。由我所高级合伙人顾晓律师与车阳、林述斌先生翻译的《图解日本REIT》一书对日本不动产证券化的历史、架构、技术、基础条件、法律制度、问题点、J-REIT的发展动向和新案例予以系统的分析解读。本书由原华东政法大学副校长、锦天城律师事务所主任顾功耘作序,上海市律师协会副会长、锦天城律师事务所高级合伙人朱林海推荐。】


关于在我国实施REITs的研究和探索由来已久,但是其中不乏争议。REITs的制度设计需要结合我国国情,经济法律制度,牵一发而动全身,如果不能注意多方利益的均衡,则很可能违背初衷给整个金融体系带来危害。因此、在探索过程中,我们需要多多参考他国经验。


REITs是发源于发达国家的房地产金融制度,它在美国已经有50多年。在亚洲的日本,从2000年修改《投资信托法》准许投资信托基金进入房地产行业,2001年3月东京证券交易所建立REITs上市系统,一定程度上缓解了泡沫危机后萧条的不动产行业,同时解决了金融机构的不良债权等问题。可是正当日本REITs蓬勃发展之际,次贷危机爆发全球经济局势急转直下,日本REITs经历了一次大洗牌,如今重新恢复生机进入稳步成长的局面。日本REITs经历上述发展过程也逐渐形成了一套比较完整成熟的制度体系。



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《图解日本REIT》一书通过文字与图片表格相结合的方式,深入浅出地向读者详细介绍日本REIT的体制构造和多种私募型的不动产证券化,让人对日本的不动产金融体系有整体化的认知和理解。作者从自己长期从事不动产投资的实务出发,从不动产证券化的历史沿革、基本理论、制度体系、实务运用、案例分析等方面予以系统和全面地阐述,全书前半部分主要是对日本不动产证券化的历史和基本概论的说明,后半部分则从实践角度对运用中的关键点予以解说,是一本难得的兼具理论性和可读性的著作此外,此书是日文原版的译本,翻译团队在尽量满足中文语法的基础上,大胆地保留了部分日语的特殊表达。


本书中介绍的关于日本REITs的税制颇具借鉴意义,在避免两重征税日本REIT在90%以上收益分配给投资者等条件下,分配给投资者的金额可以作为法人税法上的损失进行会计处理,避免了在法人层面课税金仅在投资者的收益层面课税,规避了两重征税问题。表面上政府在REITs层面减少了税收,但是REITs的整个产业链,如金融投资、地产运营、财税管理、物业管理、法律咨询等各方面将带来更多的税收收入。其次,在不动产流转税方面,日本RIETs通过不动产信托模式可减少在资产交易环节的税负,不动产信托受益权的交易相比实物不动产的交易, 不用支付房产所得税,可大幅降低不动产交易环节的成本。在我国的房地产过户成本较高,一定程度上限制了不动产证券化的发展,因此正确引入不动产信托受益权而降低不动产交易税收成本的做法值得参考。


纵观目前中国的房地产市场,也许正是房地产金融创新的迫切期。房地产行业经过几十年的粗放式发展,给我国经济带来了长足进步的同时也逐步暴露了诸多问题,政府接连出台各种房地产调控政策,整体市场的不确定性正不断增大,很多地产企业也面临升级转型,整体商业地产的发展态势并不十分乐观。或许REITs这种颠覆传统地产的金融模式,能让我国的商业地产找到新的发展机遇。


【本书译者之一顾晓律师是锦天城律师事务所的高级合伙人,在金融及房地产领域有相当丰富的经验,曾经为多家银行、融资租赁、基金公司、房产投资企业提供合规及投融架构设计等法律服务。同时顾晓律师也精通日语,擅长为日本企业提供法律服务。在中国房地产金融(2019年4月刊)发表《浅议日本不动产证券化中的法律问题及其启示》。2010年12月在日本金融财政事情研究所出版共著《国际金融交易的理论与实务》,是在日本第一部介绍中国金融制度的著作。于2010年4月在日本国际商事法务(2010年4月号)发表《股权信托关系中委托人的股东身份确认》的论文在日本经济产业新报为顾律师设置连载专栏,介绍中国外商投资、贸易、资本市场的相关规定及市场实务。


同时我所的李惠来律师、朱阳律师、林正蔚律师助理、邱鹏律师助理为本书翻译做出了重要贡献。】