2025年5月26日，上海市委金融办、上海金融监管局、上海市规资局、上海市税务局、上海市民政局、浦东新区人民政府联合发布《关于开展不动产信托登记试点的通知》（以下简称“《上海通知》”），旨在通过制度创新解决不动产作为信托财产的登记难题。实际上，上海市就不动产信托财产登记制度的探索由来已久（详见《研究|上海不动产信托登记制度的探索与实践》），“双首单”不动产信托的成立，不仅标志着不动产信托登记在上海从“制度设计”迈向“实践落地”，还为全国提供了可复制、可推广的“上海方案”。

本次落地的“双首单”不动产信托分别为家庭服务信托和特殊需要信托，以不同人群的实际需求为出发点，将不动产信托制度创新性地应用于民生需求和普惠金融场景：

上海信托的试点案例聚焦于都市白领家庭的养老与财富传承需求。委托人为一位中年白领女性，将其名下的一套商办房产及现金资产作为信托财产。通过房产出租获取稳定现金流，为其母亲的养老生活提供补贴，未来实现该不动产向子女的定向传承。该信托充分运用了信托机制的资产隔离、收益分配和婚前财产保护等功能，是全国首单“不动产+现金”混合财产形式的家庭服务信托，展现了大众家庭服务信托模式的范例，彰显了信托工具在家庭资产规划中的制度优势。

爱建信托的试点案例则面向高龄独居老人群体，委托人为一位年近八旬的离异独居老人，膝下无子女。老人将名下唯一住房设为信托财产，并指定长期照料自己的侄子为受益人。房屋租金作为老人退休金以外的额外生活补贴，并在其身故后通过信托的他益安排，将房产定向传承给侄子。该案例兼顾了老人生前对财产的使用收益和身后的定向传承需求，是上海首单以不动产为信托财产的特殊需要信托，体现出信托制度在财产管理和人身照顾方面的双重价值。

“双首单”的成功不仅打破了信托服务“高门槛”的刻板印象，也证实了信托机制在解决普通人以房养老、定向传承、财富隔离等综合需求中的独特优势——既可以兼顾中青年与高龄老人多类型委托人的需求，也可以包容居住房、现金等多类信托财产。基于此，不动产信托正在逐步成为大众可及的金融工具，助力推动养老体系建设与家庭资产的长期规划，为中国式现代化背景下的社会保障体系提供新的选项。

锦天城律师事务所始终致力于为客户提供有温度、有价值的专业法律服务。在本项目中，锦天城高级合伙人周永胜、张瀚，以及律师李俊锋、牛佳琪组成的律师团队分别接受上海信托、爱建信托的委托，为本次上海市“双首单”不动产信托的设立提供了全程法律服务，包括项目方案论证、信托架构设计及法律文件起草等。

在项目经办期间，锦天城律师以一贯专业严谨、高效负责的工作风格和细致认真、及时响应的服务态度获得了客户的肯定及信任。我们相信，随着法律法规的不断完善和市场需求的日益增长，不动产信托将迎来更加广阔的发展空间。锦天城律师事务所将继续秉承专业精神，为客户提供卓越的法律服务，助力信托业高质量发展。