随着全球化市场以及中国对外贸易在过往数十年中的迅猛发展，以中国客户为主体的涉外法律需求已日趋壮大且迫切。不论是中国公司还是中国公民，在处理国际事务过程中所牵涉到的法律规范及关联因素都将较处理国内事宜的风险和流程要更加复杂与多变。

然对比部分英国国际律师事务所动辄百十余年的服务历史所沉淀下来的成熟运作体系和培养出来的客户委托习惯，中国公司和个人在面对国际事务的处理过程中尚有对中国律师所能够扮演的角色和发挥的作用存在不知或不解等现象。鉴于此，本文旨在以英国房地产法律服务市场为背景，探索中国律师可以如何就国内业务进行借鉴，以及如何在国际法律服务过程中体现其难以或缺的参与角色和可以发挥的独特贡献。

笔者于 2017 年取得英国事务律师资格（LPC），亦曾就职于一家历时 150 余年的英国国际律师事务所。自 2019 年归国后考取中国法律职业资格，并以中国律师身份执业至今。

1.简介：英国土地法基础和常见法律事项

中国北宋时期，西历1066年，来自法国的诺曼底公爵“威廉”对英格兰的入侵与征服，造就了人们今天所熟知的英国及其普通法的初始模样。作为英美法系的起源国，英国至今对该法系乃及国际法律实务仍存在深远影响。英美法系国家之间的判例可以相互引用并在法庭上具有一定说服力，其法学教育也通常在英美法系国家之间互相承认。

从历史上看，作为与古代中国有所类同的君主制国家，在英国的土地法中也存有许多可以用中国“古语”来方便理解的规则：比如“普天之下，莫非王土”既是土地法的原则，也是君主制的基础。

All Land is owned by the Crown, but we can have an estate in the land.

1.1 “产权”的范围

Cuius est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos | 我有产权，上达天庭、下访地府。

Reasonable enjoyment of land | 产权的合理使用空间。

然而，随着社会文明的不断推进，工业时代改变了城镇的面貌以及人们的生活方式：空中时不时有喷气客机掠过头顶、地下也埋藏着供应整个城市正常运转的电缆和管道。此时，相较传统原则中的“绝对领域”概念，产权的“合理使用空间”则更加适应当下社会生活的模样。值得注意的是，“合理使用空间”也并非一个绝对范围概念。实践中，如何确定产权所有人对其土地衍生空间的合理占有、使用已经成为了今天地权纠纷中的热点之一。

根据“道路中线”规则，右侧的椅子是放置在右侧屋主所辖土地的范围之内。

此外，在对地块范围无特别标注或约定的前提下，产权之间的划分也通常以“道路中线”作为边界。如果在伦敦街头散步的时候稍微注意一下，或许不难发现会有许多餐馆和咖啡馆都喜欢在屋外设置桌椅餐台。法理上来说，这是他们在行使产权所有人的权利。

1.2 “产权”的类别

当我们对英国土地法的基本概念和产权范围有了初步了解之后，接下来需要明确的事项便是在法律上人们当如何确定自己是否对某块土地拥有“产权”，以及产权之间是否存在类别上的差异？笼统地说，产权属性的常见划分有如下两大类：“完全所有”和“租赁所有”。

Freehold estates｜完全所有

所谓“完全所有”，即“fee simple absolute in possession（当前持有的产权是可以被任何对象继承且无时间限制）"。当某人对其所辖土地的权利满足如上要件的时候，即意味着其对该片土地“完全所有（freehold）”。简而言之，即对其所辖土地可传于后世、垂于无穷。

Leasehold estates｜租赁所有

与之相对，“租赁所有”即“term of years absolute（在期限内对当下持有的产权可以被任何对象继承）”。为方便理解，中英《展拓香港界址专条》中所提及的“租借99年至1997年6月30日终”在某种程度上来说即像是一种“leasehold”。此外，根据我国《土地管理法》的规定，国家土地所有权属于中华人民共和国全体人民。国有土地所有权由国务院代表国家行使。国有土地可以依法确定给单位或者个人作为“用益物权”使用。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依相关规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

事实上，“租赁所有”在英国及其他普通法国家当中并不罕见。但值得注意的是，近年来英国社会中日渐涌现部分购房者以原本抱着买入“完全所有”物业的购置计划，最终却因故仅取得了“租赁所有”产权的社会现象。相对的，产权出售方也开始日益熟练地运用“完全所有”及“租赁所有”两种交易模式来满足其对所持物业“持续获利”或“双倍获利”的利益最大化策略。总而言之，购房者提前对各项法律风险进行评估和规避，其效果将远胜于事后的弥补同止损。

1.3 “使用权”与许可

除了上述有关“所有权”的问题之外，日常生活中其实人们更多地是在同房屋的“使用权”打交道。

Licences｜许可

• 简易许可：当John邀请他的朋友Christopher来家共进晚餐的时候，John对Christopher发出的“邀请”可以被视为是一种无对价要求且可随时取消的“简易许可”。“无对价要求”指的是Christopher并不需要做出相应的“回报”来获得John的晚餐邀请，而“可随时取消”则意味着John可以在任何时候改变主意并要求Christopher立即离开。此时Christopher若未在合理时限内退出，则可能构成对John住宅的非法侵入（trespass）；

• 权益许可：如果John允诺了Christopher可以随时在他的辖地内钓鱼或搜集木材，此时Christopher获得的是一种与土地相关联的“收益权”。值得注意的是，这种“收益权”往往作为“地益权”存在（具体内容详见下节）；

• 合约许可：当John将自己的房屋出租给Christopher的时候，Christopher依照“租赁协议”获得的“使用权”并不等同于上述章节提到的“租赁所有”。这种情况下，John仍然可以在改变主意后给出“合理的通知时限”，要求Christopher提前搬离。而对于Christopher来说，“衡平法”的救济途径相较“普通法”可能更加适合、有效（相关内容详见下节）。

1.4 地益权

为方便读者理解，本篇行文中会将“某人对他人产权的受益权利”这类法律概念简称为“地益权”。比如上文提到的“Christopher可以随时在John的辖地内钓鱼或搜集木材”便是地益权的一种体现。而在处理与地益权相关的法律问题的时候，优先分清普通法权益同衡平法权益之间的属性差异是寻求解决方案的要件之一。

Interests in land｜地益权

英美法中，我们常提到的“法律（the law）”很多情况下会通指“普通法（common law）”。与之对应的，便是“衡平法（equity）”。如前文提到“来自法国的诺曼底公爵‘威廉’对英格兰的入侵与征服，造就了人们今天所熟知的英国及其普通法的初始模样”，衡平法在后续的发展历程中则更像是作为了普通法的“补丁”用来推进英美法系的现代化以及维护“实体正义”。不同于普通法注重“要式要件”等“程序正义”，衡平法则更加侧重“良心”上的“结果公正”。而当普通法规则与衡平法原则发生冲突的时候，“衡平法优先”是今天英美法的准则。

以上图所示的“通行权”为例，当John允诺自己的邻居Christopher可以永久或在一定限期内借道自己的花园回家时，John即可以在普通法的框架下为Christopher设立通行权；而如果John有意仅为Christopher设立“终身”的通行权时，则John只可能通过衡平法权益的方式设立。值得注意的是，如果John在设立了Christopher的通行权后又将自己的产权一并出售给Mary。这时，Christopher的通行权或许将成为Mary的“限制性条款”并与其绑定。也就是说，Mary必须依约给予Christopher充分的通行权方便，直至该项地益权触发终结机制为止。事实上，上面提到的“通行权”仅是“限制性条款”的范例之一。“限制性条款”还可以包含诸如定期给邻居打扫庭院，维护路灯、下水道等。

在普通法的救济体系中，赔偿实际损失是通行的原则和方案。但随着社会矛盾的日益复杂，单纯的损失弥补或许已不能全然在个案中保障公正结果。而今天我们所熟知的“法庭禁制令”、“强制履约”等救济概念，在英美法中则多归功于衡平法的发展与贡献。如上文提到的“合约许可”一案，对于John突如其来的提前解约诉求，此时Christopher如果寻求衡平法中的“强制履约”救济途径，则或许相较仅要求John承担实际损失会来得更加关切、及时。

此外，“允诺后不容否认（estoppel）”原则也是衡平法中常见的一类救济途径：假设John和Mary是一对尚在热恋过程中的情侣，有一天John对Mary许诺其可以永久地住在他的家中。随后Mary欣然接受，并一心一意地经营着感情和房子。结果突然有一天，John跟Mary说“我找到了真爱，那个人不是你，请你离开这个家”。这时，Mary或许可以寻求衡平法这个强有力的“后盾”来保障她对这个房子的地益权（永久地住在John的家中）。如此一来，即使John将该套房产出售，Mary仍可继续居住其中直到故去。除非Mary应允放弃该项权益，或者Mary同意将该项权益转化为房产出售时的金额回馈。然而，若当初是Mary在交往过程中找到了另一份“真爱”且坚持要在John的房子中住下去。此时衡平法很可能会因为被Mary当成了锋利的“剑”而不再适用，因为“当事人双手必须干净”亦是衡平法的信条之一。这种情况下，衡平法将“服从”普通法，John作为房主可以随时要求理亏的Mary搬离。

英国房产流转模式与流程（简易）

在英国，房产的流转通常都会交由事务律师（solicitors）参与并协助买卖双方完成交易。其中，单以买受方委托的事务律师为例，其在该项交易过程中所需完成的事项就包含如下要点：

• 同买受方了解并确认其具体的购置需求；

• 代表买受方就其意向房产的当前状态与产权背景向出售方及第三方机构进行尽职调查。其中包括：确定案涉房产的权属是否存在瑕疵，以及该房产的当前质量状况、周围环境是否存在自然灾害风险或其他隐患等。对于可以补正的瑕疵，事务律师应当给出具体的解决方案以确保案涉房产最终得以符合买受方的各项购置要求。而对于无法补正的部分，事务律师则需向买受方提示和分析相关风险，并征询买受方的最终决定；

• 代表买受方同对方的事务律师协商、起草、确认交易合同的具体条款及关联事项；

• 协助交易双方完成案涉房产的产权及相关财物流转程序，并全程监督该房产的新近动态以确保买受方的购置目的可以最终达成。

除以上基础流程外，事务律师往往还需要根据买受方的具体情况和要求为其处理诸如案涉产权的共同持有模式、贷款方案、设置和处理限制性条款与通行权，以及信托事项等。本章余下小节将简单介绍上列事项的具体内容。

2.1 土地登记

Land registration｜土地登记

虽然现代英国的土地登记制度构建自1925年，然基于“习惯法”的特性，土地的登记义务本身却是采取的“被动”推行策略。简而言之，只有当案涉地产触发了依法应当予以登记的事件时，相关责任人才负有登记义务。故此，若John于1920年为Christopher设立了一个为期130年的“租赁所有”产权。那么至2050年止时，该片土地可能都未有进行过登记。同理，在中国香港也存有处理特定土地法律事务时因“习惯法”而需参考《大清律例》的罕见现象。

不难理解，土地的登记状态在实践过程中将直接决定买卖双方的事务律师所采取的处理策略与流程。对于尚未登记的土地，事务律师尤须注意如何确定产权所有人与案涉地块的边界，乃及相关的地益权状态；而对于已登记的土地，也并不意味着所有关联权益都已列明在册。比如1926年以前设立的衡平法地益权和普通法地益权，都不必然触发登记义务。

2.2 基础调查

Searches & enquiries｜基础调查

为了最大化保障买受方的利益与护航交易目的的达成，受托事务律师在处理房产流转的过程中往往需要进行多轮尽职调查：

• 权益瑕疵& 风险：如上节所示，权益瑕疵及风险往往是决定本次交易性质与确定买受方的交易目的是否可以最终达成的关键要素。除了确定出售人对案涉房产拥有完整的处置权利外，买受方通常也会希望本次交易所涉及到的地益权影响可以尽可能地明晰，以及最小化对其所带来的不便；

• 移交清单：也许对于有“二手房交易”经验的读者来说会更加容易理解“最大化分辨、明确交易中随附的设施设备”在某种程度上是如何影响案涉交易的价格同调整买卖双方的期许。比如当Mary计划购入John的房产时，Mary可能会更加希望在她拿到房门钥匙的时候可以直接拎包入住。房间内的每盏灯都可以亮起，她中意的那个浴缸还安静的放置在原地。而以上种种，或许都需要Mary的事务律师来为她更好地保驾护航；

• 环境瑕疵 & 风险：除了法律上的权益瑕疵，房产本身的周边自然环境与建筑质量也是事务律师需要注意的工作之一。房屋是否有涉灾风险？是否需要建议购入特定保险？是否会因某类环境瑕疵问题导致买受人的购置目的不达？相较买受人在事后才发现交易不符预期从而产生各类无谓纠纷或及财产损失，倘若事前发现相关风险，及时忍痛收手、寻找替代方案，或许会更加符合意向买受人的最大化利益。

2.3 共有权设计

当一对情侣计划共同购入某项房产时，双方同时作为产权所有人进行登记的情况在现实中或许也并不罕见。然而，不同的登记方案也会产生不同的法律效果。在英国，主要的共有权设计方案可以归纳为：“长命契”与“按份共有”。

Co-ownership of land｜共有权设计

• 长命契：简单来说，这种共有模式的特点在于共同所有人都将各自完全且平等地持有案涉房产。即所有权人之间并不存在地位高低、权益多寡的区分。假设John与Mary计划以“长命契”的方式购入一套房产，对此John出资了90%而Mary仅出资10%。最终，John和Mary也将平等地共同持有该套房产。值得注意的是，在长命契模式中，案涉房产的“最终所有权”将归属于最后留存的那位“共有人”。也就是说，倘若John在往后的日子里不幸先行，那么      Mary将最终独占该套房产。因应其意，这种模式在中国香港称之为“长命契”；

• 按份共有：顾名思义，实际所有人之间将按照约定或符合衡平法原则的方式各自持有可分割的所有权益。在这种模式下，实际所有人的遗嘱或法定继承人也将拥有按份继承房产的相应权利。假设John与Mary仍按“90:10”的方式购入房产并约定“按份共有”，则两人的出资比例（90:10）即可转化为对该套房产的权益比例（90:10）。

综上，“长命契”的所有模式属于典型的普通法共有模式。也就是说，如果John与Mary计划依照“按份共有”的方式共同持有所购房产，那么这种共有模式将通过衡平法的方式设立。此外，英国的土地登记系统中最多允许同时记载四位共有人。因此，当出现一家五口共同持有某项房产时，不论其中约定的共有模式是“长命契”还是“按份共有”，他们都属于衡平法架构下的共同所有。

2.4 其他事项

其他事项

• 反洗钱：随着国际商贸与科技的高速发展，各国对“白领犯罪”的打击力度与国际间资产流通的监管也日趋严格。值得注意的是，这一趋势作用在如英国事务律师的职业身份上却意味着其部分角色功能的转变。比如当一名事务律师接受某客户的委托在伦敦进行资产购置的时候，其有义务对客户的财产来源进行基础调查。而当该名事务律师认为案涉交易可能存在如“白领犯罪”等风险的情况下，其应当主动向相关的反洗钱调查机构进行秘密报备。期间也不能给客户作出任何提示；

• 不当影响：作为典型的衡平法教义之一，因为亲密或依存等特殊身份关系而产生的交易，尤其是在涉及“房贷”的交易过程中，“不当影响”的出现可能将导致案涉合同可被撤销。而因合同撤销所招致的财物损失，或许将是一笔不容小视的法律风险。据此，事务律师通常会在可能出现“不当影响”的情境时，通过单独给予法律咨询和确认等方式来为其客户规避相关风险；

• 逆权侵占：当产权所有人对自己购置的房产疏于管理，致使他人擅自闯入并占有长达一定年限时，该入侵者可以根据“逆权侵占”的法理公开主张产权登记变更。值得注意的是，法律对于未登记土地的侵占年限要求通常是12年，而对于已登记土地的侵占年限要求则通常为10年。

相较英国事务律师在上述传统核心业务中所扮演的角色，中国律师在对应国内法律服务市场中所发挥的作用则有着不同的定位和表现。笔者认为，造成这一现象的原因既有源于两国法律体系的差异，也有源自中国律师对其职业画像的固有认知，乃及中国客户既成的委托习惯等多重因素叠加的结果。

比如通常由事务律师专责的地产交易，以及公司运作过程中所涉及到的人力资源与移民等事务，在中国则出现了由各类中介公司与部分律师事务所共同覆盖相关服务市场的现象。对此，中国律师如何在国内法律服务市场中展现出自己独有的价值与优势，亦是每位同业值得探索的实务话题之一。而在处理国际法律事务的背景下，中国律师如何填补不同法域之间的角色功能空缺，或将决定其在涉外法律服务过程中所可以为客户创造的多少独特价值。

3.1 中国律师的国内业务借鉴

正如我国业内通常将律师的业务类型划分为诉讼和非诉，非诉业务侧重在代理客户委托的各类事项过程中识别风险、规避风险，以期可最大化地全程为客户保障、落实各项合法权益，避免纠纷、讼累。不难看出，诉讼和非诉的工作不仅存在相辅相成的情况，其业务性质也存在一定“此长彼消”的关系。而诚如上文所说，相较买受人在事后才发现交易不符预期从而产生各类无谓纠纷或及财产损失；倘若事前发现相关风险，及时忍痛收手或寻求替代方案，则可能会更加符合意向买受人的最大化利益。

中国律师的国内业务借鉴

• 尽职调查：通常来说，不论案涉交易涉及的是新房出售还是二手房再售，其所伴随的“权益瑕疵”、“环境风险”，乃及交易模式之间都难免存在潜在隐患。如同汽车市场中某些合法在售的车型或也存在一部分难以克服的通病、缺陷。倘若在消费者全然知情的情况下，其或许会做出对自己更为有利、符合购置预期的合理选择。而对于标的额更大的房产交易，优先聘请专业的法律团队为其进行全面的尽职调查或许将更好地明确交易各方的合理预期与最大化利益保障；

• 产权设计：不难理解，所有权的设计与安排不仅将直接关系到“实际所有人”的利益保障，其也将关乎到各类潜在“继承人”的可期权益。故此，考虑寻求专业的法律团队为其进行合理的产权设计，乃及长期的私产维护与信托管理等服务，或将有效防止自己直接或间接持有的各项资产遭到无端的侵害与减值；

• 全程护航：正如律师的非诉业务更加侧重在代理客户委托的各类事项过程中提前识别风险、规避风险，以期可以最大化地全程为客户保障、落实各项合法权益，避免纠纷、讼累。不难想象，越早、越全面地允许专业法律团队介入案涉交易过程，其委托人亦将愈发自信地掌握交易动态、做出当下最优抉择，远离那些本可以避免的事后争议。

3.2 涉外业务中的角色功能填补

涉外业务中的角色功能填补

• 多重资质：相较英美法系的律师制度，我国的法律职业资格授予机制造就了中国律师是世界上为数不多可以同时提供中国与外国各项法律服务的专业群体。随着越来越多的中国律师意欲通过在海外设立分所或采用联营等方式开拓海外法律服务市场，中国涉外律师是否具有独立处理国内与国外双本地化法律事务的资质与能力，将决定其现有或潜在客户的委托范围大小乃及委托习惯的养成。也因此，对于具有涉外业务需求的中国客户来说，优先选择一支能够同时支持国内与目的国相关法律事务的律师团队，将会极大地优化在处理具体业务过程中所耗费的行政资源与法律成本。同理，对于有意将中国设为目的国的外国企业及个人，优先考虑选择能够提供双边法律支持的中国涉外律师团队亦会从两国政策协调、解决方案设计等诸多方面受益。

• 文化背景：在处理各类国际合作事项的过程中，各方基于语言和文化背景的差异有时难免会影响甚至延宕合作项目的平稳推进。对于如代表客户在英国购置房产等事宜，中国客户可能会在受托律师为其进行全面的客观背景调查之外，还有一些基于文化背景的主观类调查需求。比如案涉房产的地段风水如何？以及该房产是否牵涉过命案等。不仅于此，以中国某集团在欧洲大陆成功收购一幢大厦项目、却在其改造过程中因遭受阻力而终致项目流产的事件为例，该案所映射出的经验总结恰是中国涉外律师在处理国际事务的过程中，尤需注意的基于文化与法律双重背景下各方显性与隐性心理预期及相关风险的协调和管控。据此，优先选择能够同时处理两国法律实务、又能融合两国语言文化的中国涉外律师不仅可以显著提高国际间的业务对接效率与沟通时间成本，亦可更加全面地帮助客户满足各项心理预期。

• 合规审查：正如上文提到，随着国际商贸与科技的高速发展，各国对“白领犯罪”的打击力度与国际间资产流通的监管也日趋严格。而这一趋势作用在如英国事务律师的职业身份上却意味着其部分角色功能的转变。比如当客户因需聘请部分外国律师为其提供法律服务的同时，外国律师也有一定义务“秘密监察”客户的资产来源与委托内容等。那么，客户到底是聘请了一位“法律顾问”还是“法律监察”？据此，对于部分必须聘请外国律师提供专项法律服务的涉外业务来说，事先委托具有对应资质的中国涉外律师进行转委托前的各项合规审查亦可最大化消除中国客户的各类隐藏风险，以期案涉项目的平稳推进。