原告称其与标的房屋原产权人签署了长期租赁合同，因原产权人的债务原因，标的房屋被司法拍卖，拍卖公告载明了“带租约拍卖”，后被告参与竞买，取得房屋产权，根据“买卖不破租赁”原则，被告本应继续履行出租义务，然而被告却强行收回房屋，已构成违约，故请求法院判令被告继续履行租赁合同，若无法履行，则应赔偿原告经济损失一百万余元。

笔者在本案中代理被告。由于其参与竞买时拍卖公告确已公示“带租约拍卖”，因此，被告咨询过的多位律师都给出“败诉风险较高”的判断。本案一审我方败诉，二审实现逆转，着实不易。

（一）基本事实

这起房屋租赁合同纠纷，案情复杂，时间跨度长，涉及银行借贷、执行拍卖、房屋租赁等多个阶段的法律关系，牵涉标的房屋原产权人（以下称“A”）、现产权人（以下称“B”）、承租人（以下称“C”）、贷款银行（以下称“D”）、强制执行法院（以下称“E”）、金融监管机构（以下称“F”）等多方主体。

2012年11月15日，A与D签订《个人借款合同》及《个人借款最高额抵押合同》，A向D借款400余万元，并以其名下的标的房屋提供抵押担保。后A未按约还贷，D向E提起诉讼。判决生效后，D申请强制执行，E对标的房屋进行司法拍卖，拍卖公告中“标的现状与瑕疵公告”记载：“本标的带租约拍卖，租赁期限从2012年8月15日至2027年8月14日……拍卖成交后由买受人自行与承租人协商租赁协议的变更等事宜”。

后，B参与竞买标的房屋。2016年10月28日，E作出裁定，标的房屋归B所有。2017年5月8日，B取得标的房屋的房产证。自2017年8月起，B多次向标的房屋寄送《清场告知函》等，催告标的房屋内的人员搬离。

2018年6月30日，B自行清场，收回标的房屋。其间及此后，C多次报警以中断诉讼时效。

（二）原告诉称

2024年2月，C将B诉至法院，并将A列为本案第三人，请求法院判令：B继续履行《房屋租赁合同》及《补充协议》；若无法继续履行，则应赔偿租金损失100万余元。事实理由为：C与A于2012年8月5日签订《房屋租赁合同》，后于2013年1月25日又签订了《补充协议》。《房屋租赁合同》约定，A将标的房屋出租给C，租赁期限自2012年8月15日至2027年8月14日，租金50万元，租金已分两次支付完毕。拍卖公告已明确登载“带租约拍卖”，B参与竞买时已知晓，故根据“买卖不破租赁”原则，B应继续履行出租人的义务，B强行收回房屋已构成违约。

（三）被告辩称

《房屋租赁合同》及《补充协议》系A、C恶意串通签订的虚假合同，双方并不存在真实的租赁合同关系，也未实际履行过租赁合同，因此，C无权依据“买卖不破租赁”原则主张权利。租约的虚假之处体现在：1、A、C是认识多年的老乡，完全可以自行签订合同，却通过房屋中介签订合同，不合常理；2、租金价格为2777元/月，与当时6000元/月的通常市场价格不符；3、租期长达15年，与个人租赁使用房屋的惯例不符；4、C半年之内付清全额租金，与按月或按季度支付的惯例不符；5、合同约定C有任意转租权，与“承租人不得擅自转租”的惯例不符。6、所谓的第一笔租金10万元系案外人宋某向A开办的个体工商户支付，银行凭证记载用途是“借款”，并非“租金”或“代付租金”。在收付双方均非A和C，且款项性质也非租金的情况下，更难认定租金已实际支付。所谓的第二笔租金仅有转款记录，并无标注用途，亦无收据予以佐证。7、租赁合同约定“租金分两次付”，但《补充协议》却称“租金已一次性支付”，自相矛盾。8、《补充协议》通篇在强调“出租方不得擅自提前解约，否则要支付高额违约金”。9、在所谓的承租期内，标的房屋的水电费均未按时缴纳，而是由B取得房产证之后予以补缴。

（一）一审法院

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……”。

据此，一审法院认为，因《补充协议》签订于标的房屋抵押权登记之后，故对实现抵押权发生标的房屋所有权变动后的所有权人B不产生约束力；而《房屋租赁合同》签订于抵押权登记之前，故对B有约束力。因E已对标的房屋上的租赁关系进行了审查，认为该租赁权存在对抵押权实现不构成影响，故在拍卖公告中明确了标的房屋带租约拍卖，租赁期限至2027年8月14日。本案中，B虽对租赁关系提出合理怀疑，但C、A均已作出相应解释，可以达到民事诉讼的证明标准，故认定租赁关系真实存在、合法有效。鉴于租赁合同已无法继续履行，综合实际履行情况、当前租赁价格等因素，一审判决B应按8,000元/月的标准赔偿C租金损失近90万元。

（二）二审法院

B不服一审判决，提起上诉。二审阶段，B向F递交了信访材料，F予以及时回复。F的复函明确，A于2012年11月15日向D申请贷款时，贷款申请表中关于抵押物是否已出租的选项明确勾选了“否”。此外，D在贷款审核期间对抵押物进行上门调查时，未见抵押物有出租出借情况；D在办理抵押物登记时，也未发现抵押物在房产部门登记备案的租赁合同。

二审法院认为，首先，2012年11月15日，A向D申请贷款时确认抵押物并未出租，但涉案租赁合同的落款时间却为2012年8月15日，A、C均未对此作出合理解释。

其次，案外人宋某向A开办的个体工商户转账10万元，转账凭证备注为“借款”，C称此系宋某代为支付首笔租金，但C对此并未继续举证。而转账给A配偶的40万元，也没有注明转账用途，无收据等佐证，亦难以认定为第二笔租金。

其三，C称承租标的房屋用于其所在商会的员工居住，然标的房屋中并无其员工的居住痕迹，C也从未支付过水、电等公共事业费。相反，在标的房屋内留存了不少A的个人文件资料，明显不合常理。

其四，作为熟识的同乡，已约定相对合理的违约金后，C、A又签订《补充协议》，不仅将违约金大幅提高，而且出租方还需支付按重置市场价计算的装修损失、按市场价与合同租金差乘以剩余租期计算的租金损失。结合涉案房屋已进入拍卖程序，此举有意在加重买受人负担，阻却拍卖顺利推进之嫌。

C进一步认为，B明知涉案房屋系带租约拍卖，理应承担相应后果。对此，二审法院认为，执行法院对带租约拍卖的审核仅为程序和形式审查，租赁合同的真实性并未经实质审查，当事人仅应对合法真实的租约承担后果，故对C的该项意见不予采纳。

综上，C与A虽签订了租赁合同，但双方无法合理解释合同履行中的种种不合理之处，难以反映双方有建立真实租赁关系的真实表示，C主张继续履行租赁合同或赔偿损失均没有依据，不应得到支持。故此，撤销一审判决，驳回C的全部诉讼请求。

（一）买卖不“破”的租赁必须是真实合法的租赁

A与C之间的房屋租赁合同漏洞百出，无论租金支付还是占有使用等各方面都经不起推敲。但是，由于在执行阶段，申请执行人D并未对C关于标的房屋存在在先租约的主张提出异议（或者说，D虽提出了异议，但基于尽快推进拍卖流程之考虑并未据理力争），于是执行法院在征求各方意见之后对租赁合同予以采信，“带租约拍卖”的信息就这样被登载于拍卖公告之上。

对于拍卖公告虽然公示了“带租约拍卖”，但实际上属于虚假租约的情况，一审法院选择了“将错就错”，认为执行法院已经进行了审查，故认可租约的效力；二审法院则认为执行法院仅为程序和形式审查，本案应全面审查租赁关系的真实性，故而最终否定了租约对买受人的约束力。

笔者认为，“买卖不破租赁”原则有其适用的前提，即：租赁合同关系应当是真实、合法的。无论执行法院是形式审查还是实质审查，拍卖公告并非生效的裁判文书，当利益相关方对公告内容存在争议时，法院仍应进行全面审查。如果经全面审查后认定租赁合同关系虚假，则承租人自然不享有任何合法权益，不能援引“买卖不破租赁”原则主张权利。

（二）加大对虚假权利负担的甄别力度

被执行人与他人恶意串通，通过倒签租赁合同，虚构长期租约，以达到拍卖流拍、规避执行之目的，实践中早已屡见不鲜。不少社会公众之所以对“法拍房”望而却步，一定程度上也是受此影响。

此前，最高院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第七条规定：“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。”

2024年10月，最高院《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》（以下简称“《意见》”）指出，执行法院应加大对虚假权利负担的甄别力度，案外人主张财产上存在租赁权、居住权等权利负担的，重点围绕合同签订时间、租赁或者居住权期限、租金支付、占有使用等情况,对权利负担的真实性进行审查……发现被执行人与第三人通过恶意串通倒签租赁合同、虚构长期租约等方式规避或者妨碍执行的，应当依法严肃追究其法律责任。《意见》出台时，正值本案的二审期间，这对我方二审逆转发挥了积极作用。

从“必要的调查”到“甄别&真实性审查”，可以看出，对于在拍卖标的上虚构权利负担的乱象，最高院开始加强全面审查，加大整治力度。只有“法拍房”的信息更真实更透明了，社会公众才敢于参加竞买，只有社会公众敢拍敢买，申请执行人的债权才能得以及时兑现。

本案虽然并非执行案件，但是，二审法院经依法全面审查后破除虚假租约的做法，足以使本案成为贯彻落实《意见》的典型案例，值得广泛宣传，以充分发挥其社会规范引导功能，倒逼今后的被执行人放弃“倒签租赁合同，虚构长期租约”的念头，助力司法拍卖工作更加规范有序。