中国の民法典によれば、建設用地使用権者は原則として建設用地使用権を譲渡することができる（「民法典」第353条）。しかし、実務においては、建設用地使用権の譲渡に関して、法規制の不備、取引プラットフォームの欠如、承認手続きの複雑さといった問題が存在している。これらの問題を解決するため、国務院は2019年に「建設用地使用権の譲渡、賃貸、抵当に関する二次市場（民間市場）の整備に関する指導意見」（国弁発〔2019〕34号）を公布し、建設用地使用権の譲渡、賃貸、抵当などについて、初期的な改善案を提示した。深圳市の工業用地使用権の譲渡をさらに規範化し、既存の工業用地の利用効率を高め、商業経営環境を最適化するため、深圳市計画及び自然資源局は同意見に基づき、「深圳市工業用地使用権譲渡弁法」（深計画資源規〔2026〕1号、2026年1月23日より施行、有効期間は5年、以下「譲渡弁法」という）を制定・公布した。譲渡弁法は計21条からなり、工業用地使用権の譲渡申請要件、譲受人が満たすべき要件、及び手続きについて包括的に規定しており、主な内容は以下の通りである。

一、工業用地の使用権譲渡の申請要件（第8条、第9条第1項）

二、譲受人が満たすべき要件

譲受人は、「深圳市産業構造調整・最適化及び産業誘導目録」に基づき、奨励対象プロジェクト（例：ハイテク産業や先進製造業）に従事する企業、あるいは産業パークの建設・運営プラットフォーム企業（例：深圳テクノロジー工業園（グループ）有限公司）でなければならない。具体的なプロジェクト用地の譲受資格条件については、区の産業主管部門が実情に基づき決定する。また、譲渡契約及び産業監督管理協定において、産業参入等の資格条件について既に明確な取り決めがある場合、区の産業主管部門は、当該地域の産業発展の方向性及び実情に基づき、当初の用地承認を行った人民政府の同意を得た上で、産業参入等の資格条件を調整することができる（第7条）。

三、工業用地の譲渡手続き

1.計画・自然資源主管部門への譲渡申請

譲渡人が工業用地の使用権の譲渡を申請する場合、計画及び自然資源主管部門（以下「当局」という）に譲渡申請を行い、希望する譲渡価格を明示しなければならない。開発投資総額の25％以上を完了している場合は、専門的な資格を有する評価（監査）機関が作成した、開発投資総額の完了割合に関する評価（監査）報告書も提出する必要がある（第12条第1項）。

2.当局による審査

審査の結果、譲渡条件を満たしていると認められた場合、当局は関係部門の意見を聴取した上で、法律の規定、又は土地譲渡契約、監督管理協定等の約定に基づき政府による買い戻しが必要とされる場合は、所定の手続きに従い区政府が買い戻しの可否を決定する。政府が買い戻しを行わない場合、当局は譲渡に同意する意見を提示する（第12条第2項、第3項）。

3.譲渡契約の締結と届出

譲渡人は、譲渡に関する同意意見を取得した後、土地二次市場取引プラットフォームを通じて譲渡申請を提出し、関連情報を記入するとともに、実情に基づき譲渡価格を申告する必要がある。審査に通過した後、当事者間で協議して取引を行う場合は、直接届出を完了する。公開取引（例：競売）を申請する場合は、システムを通じて市公共資源取引機関に送付される。公開取引が成立した後、双方は譲渡契約を締結し、プラットフォームを通じて届出を完了する（第14条）。

4.区産業主管部門との産業発展監督管理協定の締結

届出完了後、譲受人は区産業主管部門と産業発展監督管理協定を締結し、投資、生産高、税収、環境保護等について取り決めを行う（第14条）。

5.移転登記又は仮登記の手続き

工業用地の使用権譲渡取引が完了した後、譲渡当事者は、届出済みの譲渡契約書、開発投資総額比率の評価（監査）報告書、産業発展監督管理協定書等の資料を添えて、不動産登記機関に対し工業用地の使用権移転登記を申請する。

開発投資総額の25％に達していない工業用地については、譲渡当事者は譲渡契約書及び産業発展監督管理協定書等の書類を添えて、不動産登記機関に仮登記の申請を行うものとする。開発投資総額の25％以上が完了した後、譲渡当事者は開発投資総額比率評価（監査）報告書を添えて、不動産登記機関に仮登記から本登記への変更登記を申請するものとする。