2026年6月30日，上海正式发布并生效的《上海市充分发挥直接融资功能 进一步加强科技金融服务的若干措施》（沪委金融办〔2026〕77号，以下简称“上海直接融资‘20’”），围绕科技企业全生命周期融资痛点，从天使投资、科创板上市、创投基金、股权退出到上市再融资等多环节，为上海股权投资生态提出新政，重构上海科技企业的完整资本链条。笔者长期跟踪绿色建筑以及存量房翻新和运维项目，对深耕“住宅新材料与系统交付”领域的住宅科技企业有关融资难、评估难、识别难等问题颇为关注，本文结合上海直接融资“20条”新政，对该类企业的投融资的意义进行分析，并从投融资律师的视角、结合实例，提出行动建议。

上海直接融资“20条”集中解决了过去科技项目融资中的五个断点：

1.早期项目没人定价

2.国资不敢投、不会投

3.基金投进去后无法退出

4.企业尚未盈利，无法进入资本市场

5.科研、中试、产业化之间缺少连续资金

其中最关键的变化，不是“让融资变得很容易”，更不是“让投资变得更随意”，而是政府开始承认：

1.早期科技企业不能只看利润；

2.技术价值不能只看财务报表；

3.中试和产业化是独立融资阶段；

4.国资投资需要允许失败和长期回报；

5.专利、研发、人才、技术数据可以参与估值。

这对解决“存量住宅怎么转为‘好房子’的‘住宅新材料与系统交付’”的硬核企业而言价值巨大，因为，对于已经步入ICU阶段的地产领域而言——城市更新系列产品线已经形成，但外部机构缺少一套理解、验证和定价的政策语言。

（一）第（三）条明确提出，引导资金重点投向“中试—产业化”等关键阶段。

在城市更新领域，存量房翻新并不是简单的旧房改建，而是由住宅系统科技企业主导的能够形成住宅新材料与系统交付的产品组合，并已验证部分性能，能成形成规模化生产、标准化认证和全球销售复制的闭环产业链。

因此，对于已经完成核心技术验证，正在进入标准化、中试放大、认证和产业化复制阶段的住宅系统科技企业，是政策支持的引导资金的重点投向。

2. 技术、专利、人才数据可进入估值体系

（二）第（四）条提出，技术交易所、数据交易所可汇集技术、专利、人才数据。

这意味着住宅系统科技企业未来的估值不只依赖销售收入，还可以建立一套“技术资产包”，科技企业运营数据可进入估值体系。

以笔者参与的MAUCC项目为例，技术资产可以拆分为六类：

结合上述分类后的技术资产，投资人将更能理解“好房子”需要由一组可组合、可复制、可授权、可规模化的住宅系统技术资产来加持。

（三）第（十）条提出，进一步扩大科创板第五套标准适用范围，允许未盈利的前沿科技企业上市。

这条政策短期未必直接适用于技术研发型硬核企业，但释放了一个重要信号：上海对科技企业的评价正在从“利润导向”转向“技术价值与产业前景导向”。

从投资融律师视角来看，即便是早期企业，也应该提前按照未来资本市场要求建立9项数字记录轴：知识产权边界；技术归属；研发过程记录；施工案例记录；性能检测报告；关联交易规范；原料供应链可替代性；品牌和商标权属；公司之间的技术授权关系。否则，等到确实需要融资或境内外上市时再补齐这些材料，成本会非常高。

（四）第（十七）条提出，国资考核与尽职免责机制调整。

这是非常重要的协调机制，过去政府基金不愿意投早期硬核项目，往往不是因为技术不好，而是因为：没有明确对标企业；难以估值；产品体系复杂；市场教育周期长；投资人害怕承担决策责任。现在政策提出：跨周期考核；长期价值评价；非财务指标；尽职免责；投早、投小、投硬科技。

这意味着未来国资机构理论上更有条件投资“非标准化、原创性、长期产业价值”的项目。但是，政策只是降低机构“不敢投”的制度风险，并不会替企业完成技术证明。因此，各类硬核企业必须主动把复杂技术变成可审查的证据体系。

城市更新概念下，面向既有住宅更新和新建住宅工业化的建筑材料、构造系统与数字化交付技术平台，皆有可为。

首先，住宅全生命周期系统科技企业，是未来家装市场中的绝对刚需。市场所需要进入的政策关键词包括：城市更新；住宅更新；建筑工业化；绿色建筑；低碳建筑；建筑节能；新型建筑材料；住宅耐久性；室内健康环境；装配式内装；数字化交付；人工智能工程设计。这些标签也更能使该类硬核企业区别于传统的“全屋整装”这一消费市场语言。

其次，第（十四条）明确支持产业资本扩大投入，推动“链主”企业开展CVC。对住宅科技而言，最适合的投资方不是传统财务基金，而是拥有建材制造能力、全国仓储与物流、海外渠道、建筑板材供应链、房屋修缮网络、住宅服务网络、化工材料生产能力、检测与认证等一项或多项能力的产业资本。简言之，理想投资方不是只出资金，而是能够提供资本、生产、原料、认证、市场、海外渠道的链主企业。例如石膏板企业；水泥和砂浆企业；建筑化学品企业；房屋维修服务企业；木结构住宅企业；出海及境外建材渠道商；装配式建筑企业。这种资本与住宅科技的产业化需求更匹配。

第三，第（十八）条提出人工智能、大模型、智能体赋能投研和科研，因此，包括住宅测绘数据、基层类型、用户需求、预算、材料系统和施工节点转化为自动化方案、BOM、报价、施工图与验收标准在内的AI工程技术中心构想，相当于住宅系统交付引擎，这可以成为融资材料中的重要组成部分。

综上所述，上海直接融资“20条”对硬核企业的真正意义，不是“政府随意给钱”，而是上海正在建立一套允许原创技术、早期项目、未盈利企业和长期产业价值被识别、被定价、被接续投资的新机制。按照新政的识别逻辑，具备核心技术、项目应用场景、安全数据和完善公司结构的“住宅科技企业”将进入快速发展阶段，在完整梳理包括技术白皮书、中试与产业化方案、 资本与产业合作方案在内的三大核心文件后，可以“产业化加速和全球市场扩张”为由引入本地战略资本。