最高人民法院于2026年9月4日印发法〔2026〕137号文件，通知明确自印发之日起施行；官方网站于9月7日公布全文。纪要共八个部分、三十六条，对房地产开发企业破产案件作出系统安排。^[1]该文件源于2025年12月30日最高人民法院在北京召开的全国法院审理房地产企业破产案件座谈会，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局等单位有关负责同志参加。

研读《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》时，我们反复思考的是一个十分具体的问题：一份法律上成立的重整方案，怎样才能让停工项目真正恢复施工，让购房人最终取得房屋，也让承担新增风险的资金获得合理保护？在成都执业这些年，我们经办和关注的房地产破产项目不算少。通读全文之后，我们的第一反应是：这不只是“统一裁判尺度”一句常规表述所能概括的。纪要以三十六条对房企破产中争议集中的房屋归属、续建资金、清偿顺位和程序决策等问题作出系统回应。

房地产破产的难处，就在于这些问题及目标必须同时回答。确认债权，不等于具备清偿能力；账面资产覆盖负债，不等于项目能够续建；找到投资意向，也不等于交付所需的资金、审批和施工条件已经落实。任何一个环节悬而未决，都可能使其他环节的努力失去支撑。

在我们看来，这份纪要最值得关注的价值，是将项目处置中彼此牵连的问题放进了同一套规则之中。由此，专业工作的重心也更为清晰：以真实的资产和债权为基础，把交付路径、续建资金、利益分配和程序监督具体落实。

观察既有房地产风险处置实践，我们更关注四类反复出现的矛盾。

第一，公司与项目的边界不清。集团融资、项目销售、关联担保相互交织，一处资金缺口可能传导至多个项目。但关联关系本身，并不能说明所有项目应当共同承担全部风险。

第二，账面记录与真实权利之间存在距离。销售台账、网签备案、不动产登记、资金流水和现场占有可能相互错位；一套房屋也可能同时关联购房合同、抵债安排和担保交易。管理人面对的，往往不是简单的债权加总，而是对交易真实性与权利性质的重新识别。

第三，续建需要新钱，存量权利却可能已经覆盖项目。投资人需要判断回收来源，原债权人担心利益受损，施工方则关注历史欠款与复工付款。仅以“续建有利于大家”作解释，很难形成可靠的交易安排。

第四，司法程序能够调整债务，却不能独立完成全部建设手续。规划、验收、税费、登记以及基础设施配套，都会影响项目最终能否交付。

既有专业研究已讨论房地产项目在清算与持续开发情形下的价值差异，以及通过重整引入资金的可能性。这些分析对辨识问题有启发，但具体项目仍须重新核查，其历史市场判断不能直接用于今天的投资决策。^[2]纪要的出台，为上述难题提供了更明确的处理依据；我们的关注点，是如何把这些依据转化为办案动作。

第1条原则上以开发项目所在地确定管辖，并对跨县域、跨设区市及跨省项目作出不同层级的安排；房地产总部企业破产，一般以注册地作为住所地确定管辖法院。受理后发现本院无管辖权的，应当及时移送有管辖权的人民法院。第34条第二款同时明确，未经最高人民法院批准，各地不得指定受理破产案件之外的其他法院管辖破产衍生诉讼案件。

我们的理解是，申请前的工作应当同时查明企业结构与项目分布。仅凭工商登记地址安排管辖，或者把总部与项目公司当作一个主体处理，都可能增加后续协调成本。

第2条对关联企业破产的要求尤其重要：原则上分别判断破产原因、适用单个破产程序，不得仅因资金相互调拨、相互担保、人员交叉任职就适用实质合并；只有达到法人人格高度混同、区分财产成本过高、严重损害公平清偿利益等条件，才进入实质合并的判断。

这意味着，面对同一集团的多个项目，我们会先追问资产和负债能否准确区分、各项目是否仍有独立履约能力，再讨论程序组织方式。集中管辖、协调审理与实质合并应当严格区分。程序可以协调，不代表财产当然合并；保全正常项目的经营和交付能力，本身也是风险处置的重要任务。

第3条对管理人选任强调专业能力，要求注意吸收具有房地产开发、建设工程等相关领域专业知识和实务经验的人员，并注意听取主要债权人对管理人选任的意见。预重整协商阶段受聘的中介机构，在金融机构债权人委员会或者债权额占三分之二以上的债权人同意，且经人民法院审查认定符合管理人任职规定时，可以衔接担任破产案件管理人。这一门槛值得注意：同意主体与债权比例均有明确要求，不能仅凭预重整阶段的既成事实当然延续。

我们认为，房地产管理人团队应当具备法律、工程、财务和项目运营的协作能力。工程量无法确定，债权审核和续建预算就可能同时失真；销售状况不清，投资测算与交房方案也难以可靠。管理人需要对外部专业意见作出判断，不能把履职责任一并外包。

资产接管的另一道障碍是保全。第4条要求及时解除相关措施，并允许管理人依据有关裁判文书办理财产处置手续；存在财产权属争议的，在相关破产衍生诉讼作出认定前不得处置。刑事程序采取的措施，则需要协同甄别合法财产，必要时在协调一致基础上先行处置、预留涉刑金额。第35条进一步强化了对违规保全、未依法解除保全等问题的监督问责。

因此，“进入破产程序”不能被理解为管理人可以立即处分所有查封资产。我们会将权属、查封机关、查封性质、争议状态和处置条件逐项对应，避免一边等待可以解决的手续，一边又误处置尚有争议的财产。

第5至7条还要求依法识别债务人财产、处理刑民交叉并开展追收。第5条有一处变化须先讲清楚：纪要明确《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项、第六项的规定内容不再适用；与此同时，破产受理前相关房屋已经办理产权登记手续，或者依法定程序作出的拍卖成交裁定、变卖成交裁定、以房抵债裁定已经送达买受人或者债权人的，买受人或者债权人主张该房屋不属于债务人财产并要求取回的，人民法院应予支持。因此，审核时不能只看原企业的资产账，还须逐套核对登记状态与裁定是否送达。涉刑财物能否与合法财产区分，也直接影响返还路径与破产分配。

这一收一放，逻辑上是连贯的。第七十一条第五项、第六项原本是购房人主张房屋不属于破产财产的主要依据，实践中被反复援引；纪要将其废止，意味着大量已付全款但未办理过户的房屋将纳入债务人财产。但纳入之后并非放任不管，第9至12条随即以限制管理人解除权、保障合同继续履行的方式提供保护——取回权的通道收窄了，履行请求权的通道却打开了。由此带来两个直接后果：一是审核重心从“合同是否履行完毕”转向“权利是否已经外化并完成法定程序”，登记状态、裁定是否送达、是否已合法占有，成为逐套核查的必答问题；二是购房人的主张路径需要重新设计，仍沿用旧的取回权思路，很可能一开始就走不通。对管理人而言，资产清册也必须从账面核对升级为逐套定性与全程留痕。

对股东、实际控制人及关联企业占用资金的追收，尤其应与复工安排衔接：追回的违规挪用资金，应优先用于项目复工续建；无法复工续建的，再作为债务人财产分配。对我们而言，追收应形成“资金流向—责任主体—可回收性—续建用途”的完整工作链条，而不仅是发函或者起诉数量。

购房人权利不能只用一个“优先”概括。第9至17条区分合同履行、居住用途、付款、登记、占有以及抵债等情形，审核工作的精细程度将直接影响案件结果。

对于双方主要义务均未履行完毕的购房合同，第9条确认管理人的选择履行权；但购房人在受理前已经付清全部购房款的，管理人不得依据《企业破产法》第十八条解除合同。第10条进一步规定，受理前签订合法有效书面合同、所购房屋用于满足刚性或者改善型住房等居住需求的，应当继续履行，并依商品房消费者权利保护批复确定权益。符合条文条件的产权调换安置户，也纳入相应保护。^[3]

这里需要把两个问题分开：合同应否继续履行，与某项请求能否优先于工程款、抵押权受偿，不能完全等同。消费者身份、实际付款及所主张请求的条件，都需要分别核查。

第11条保护已办理预告登记的购房人，第12条保护符合条件、已合法占有房屋的非消费性购房人。因此，非消费性购房并不等于管理人当然可以解除合同收回房屋；反过来，仅有网签、钥匙或收据，也不能跳过对合法合同和实际履行的调查。

以房抵债尤其值得重新审视。第13条以债务履行期限是否届满为分界：届满前达成以房抵债协议的，按第15条作为担保型交易处理，债权人请求继续履行交付房屋或者主张就该房屋优先受偿的，人民法院不予支持；届满后达成协议的，经审查不存在恶意损害第三人合法权益的情形，且抵债价格、协议签订时间、债权形成原因等不属于《企业破产法》第三十一条、第三十二条、第四十条及企业破产法司法解释二第四十四条规定情形的，应当认定协议有效。但对折抵购房款的债权数额，管理人应当结合原债权债务关系审查，超出法律规定保护限额的高额利息等部分应予扣减；折抵数额不足以支付全部购房款的，按第9条处理，足以支付的，按第10至12条分别保护。协议被撤销或者认定无效的，债权人按原债权债务关系申报债权，已交付占有的房屋管理人有权收回，已办理所有权登记或者预告登记的，管理人请求裁定撤销登记的应予支持。第14条对以房清偿特定优先债权规定了撤销限制，并保留差额交付要求；第15条则将以房屋买卖担保债务履行的交易另行处理，区分有无登记及相应例外。

既有研究对抵债交易中的虚构债务和偏颇清偿风险具有提示价值。但其中将抵债购房人一概排除于消费者保护之外的绝对化表述，不能直接作为新纪要下的审核标准。^[4]我们的判断是，既不能因合同名为“商品房买卖”就确认特殊保护，也不能仅凭“抵债”二字直接否定，而应回到条文设定的交易与履行条件。

面对一房数卖，第16条要求综合登记、合法占有、履行情况及合同成立先后确定保护顺位，并限制恶意登记。管理人据此需要建立逐套房屋的权利档案，而不是仅按申报人建立债权目录。

第17条也提醒购房人，受保护的履行关系包含相应付款义务。在具备交房办证条件时，购房人应及时支付余款；经催告仍不履行，可能发生合同解除及退款按普通债权清偿的后果。交房方案必须把双方义务写清楚，才能稳定预期。

第19条要求将交房过户请求单独分类登记，转为金钱请求时及时调整；请求交房的债权人就续建、融资等建设交付事项单独分组表决，表决权按表决时已支付房款金额确定。这要求管理人同时记录权利状态和付款变化，不能将交房请求简单折算后混入普通金钱债权。

第18条对按揭关系作出细化：符合条件时，买卖合同和担保贷款合同可以依法解除，但不能仅因买卖合同解除就当然注销按揭抵押；贷款银行仍按规则申报并行使相应权利。更关键的是衔接安排：房屋买卖合同系依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条规定解除的，贷款银行就担保物受偿不足的部分，可以请求按照第31条第二款第一项的顺位清偿；同时，银行就破产程序中未受清偿债权要求购房人继续承担清偿责任的，人民法院不予支持。前一句为银行保留了程序内的受偿通道，后一句免除了购房人的兜底责任，两项安排必须连起来看，否则容易误读为银行利益被完全牺牲。实践中必须联动核对购房人、开发企业和银行的资金关系，防止重复申报、重复返还。

第20条区分受理前已产生与受理后继续产生的逾期交房、办证违约责任；受理前已产生的逾期交房违约金或损害赔偿金按普通债权处理，且不得抵销应交余款；受理后继续产生的相关违约金或损害赔偿金停止计算。该条还明确支持管理人以房地产市场深刻调整构成不可抗力为由，对申报的违约金等债权予以调减。我们的理解是，应忠实把握这一专门安排，同时注意条文没有给出统一调减比例，也未将其扩展为购房款本金减免或者所有合同责任的当然豁免。审核方案仍应说明对象、计算口径和调减理由，并保障异议处理渠道。

施工债权则必须沿合同和实际施工关系核查。第21条以合同承包人申报为一般规则，对借用资质、转包和违法分包分别处理：特定情形下进行同一债权登记和直接分配，或者允许实际施工人在欠款范围内代位申报，但不能重复计算工程债务。承包人、转包人已经进入破产程序时，还须按该条规定转向相应程序申报。

该条明确了实际施工人代位权利的范围、发包人的抗辩，以及相关工程价款追收后的清偿安排；涉及农民工工资且在规定范围内不足清偿的，可以参照职工债权处理。这一安排不能扩大为所有实际施工人均直接享有全部承包人的优先权。

第22条对保证金区分返还条件、财产能否区分及损失原因，分别涉及附条件债权、取回权、普通债权、共益债务和工程价款优先受偿。第23条则要求审慎审核，不得无故否认有明确依据的债权，必要时依法开展鉴定或专项审计。

我们的工作取向是，把合同金额、完成工程量、已付工程款、质量责任、保证金和实际施工人主张放在同一张核对表中。只有冲突能够被解释、重复能够被剔除、异议能够被核查，债权表才真正具有决策价值。

第24条要求对停工项目现场勘查、封存施工资料，确定复工前工程价款；在第一次债权人会议前，也可以依法申请法院批准可行的续建方案并组织实施。第25条明确原施工单位同意续建时，继续履行施工合同产生的工程价款作为共益债务；不续建又拒不交接的，可以依法采取强制措施并追究相应责任。

我们认为，这些安排使工程调查成为程序启动时的紧迫事项。受理时已经形成多少工程价值、还需投入多少资金、哪些资料影响验收，都不宜等到投资人进场后再补查。

第26条对续建融资规定了方案、表决或许可、专款专用等要求。对已设抵押的项目，融资债权可以在续建增值范围内优先受偿，但不得优先于续建产生的建设工程价款；经相关工程价款优先权人、抵押权人协商一致，才可以按条文安排优先于受理前相关权利受偿。受理前按项目属地政府有关部门要求提供的复工续建借款，也须经审查确认实际用途，才能依该条获得共益债务保护。

这不是为所有新增资金作出无条件优先承诺。第30条将受理前在建工程抵押权的优先范围限定于受理时已完工部分价值，并规定续建增值部分先清偿续建工程价款，再清偿续建融资债权。该条第三款还规定，抵押权人在清算程序中依法获得清偿后，购房人或者管理人请求裁定注销相应抵押登记的，人民法院应予支持——这一款直接关系到交付之后的办证环节，实务中容易被忽略。融资谈判由此需要回答：原有价值和增值怎样划分，估值方法与成本归集是否一致，销售不及预期时增值是否仍然存在。

在设计方案时，我们会要求至少形成受理时价值、续建总成本、预计净回款和不利情形下缺口的对应测算，并将提款条件、工程节点、资金监管、成本超支承担及退出安排写入文件。优先顺位是保护工具，实际可分配的财产才是回收基础。

第8条同样关系到续建连续性。对符合条件的保交楼、保交房代管、代持、代建协议，纪要限制基于所列《企业破产法》条款解除、撤销或确认无效。但不能由此推导出所有“三代”协议及其履行均不受审查。适用对象、签订背景和实际内容仍须核实，履约责任与资金监督也不能缺位。

第28、29条强调价值最大化与项目整体出售，并要求处理继续履行的购房合同、土地出让金等公共费用及交易后的交接。对我们而言，处置方案应当说明受让人买到什么、承接什么、凭什么完成，而不只是给出一个起拍价。

第27条区分获准续建后新增应缴的土地出让金等公共费用本金与原有欠费：新增部分本金可作为共益债务由债务人财产随时清偿，欠缴部分以及不能续建情形下受理前的欠费，则参照《企业破产法》第一百一十三条第二项顺位清偿。不能把历史欠费全部改称续建成本，也不能反向忽略完成项目所必须承担的新增支出。第29条关于闲置土地被依法无偿收回后不得据此注销既设抵押的规定，也提示相关权利关系仍需依法处理，不能把行政处置与担保消灭混为一谈。

尤其需要谨慎使用第31条。重整、和解或者清算中项目整体出售时，应继续履行而尚未完成的购房合同，由相应主体继续履行，其他债务依获批计划、协议或分配方案执行。

只有在企业被裁定宣告破产，房屋不能交付且无实际交付可能，买卖合同据此解除或者终止的情形下，才进入该条第二款的九项顺位：商品房消费购房人已付房款及尚未归还的个人按揭贷款；享有优先权的建设工程价款；特定财产担保债权；破产费用；共益债务；职工相关债权；其他社会保险费用及税款；普通破产债权；条文列明的惩罚性债权。同一顺位不足清偿时按比例分配。

这里有一处排列需要单独提示。第31条第二款将破产费用列为第四顺位、共益债务列为第五顺位，均排在第三顺位的担保债权之后，这与《企业破产法》确立的破产费用、共益债务由债务人财产随时清偿的常规结构存在明显差异。我们的理解是：该款的规范对象是房屋变价款在各类权利之间的分配次序，且仅适用于“企业被裁定宣告破产、房屋不能交付且无实际交付可能、合同据此解除或者终止”这一特定情形，不宜据此认为破产费用与共益债务在一般破产程序中的优先地位被改变。续建融资债权人尤应注意这一点——若机械套用该款，极易低估共益债务在常规程序中的实际地位，进而对融资安全作出错误判断。需要说明的是，这属于我们对条文衔接的个人解读，该款的适用边界仍有待裁判实践进一步厘清；向投资人或者债权人披露分配测算时，我们倾向于把这一不确定性明确写出来。

这一顺位不能脱离触发条件，变成适用于所有房地产重整的通用分配表；也不能据其排列忽略各项权利对应的财产范围，以及续建增值部分的专门规则。管理人向投资人和债权人披露分配测算时，应同时说明处置情景、权利范围和假设条件。

第32条要求通过府院联动梳理需要政府部门支持的事项；总体要求同时强调政府风险管控与事务协调、法院司法程序之间的分工。我们理解的有效联动，应当落实为具体问题、责任部门、办理条件和反馈期限。

例如，手续缺失影响续建，就要明确补办路径；配套设施影响验收，就要查清责任及费用；登记障碍影响交房，就要识别是材料、税费还是权属争议。协调结果还须与债权人会议决策和法院审查衔接，不能以协调意见替代法定程序。

第33至36条对廉政风险、管理人监督、保全问责和逃废债线索移送提出具体要求：第33条要求将房地产开发企业破产案件纳入“四类案件”，由院、庭长对立案受理、管理人指定、管理人报酬的确定及调整、债权审查确认、批准财产管理与变价分配方案、重整计划草案、确定重整投资人、破产宣告等事项切实负起监督职责；第34条除衍生诉讼管辖外（另见本文第二部分），还要求法院对管理人制定的债权审查认定标准进行指导，并将履职情况作为管理人报酬确定、考核定级、履职评价的重要因素；第35条、第36条分别规定未依法解除保全的问责与犯罪线索移送。专业机构应当把利益冲突核查、投资人遴选记录、估值依据、费用支出和债权异议处理纳入全过程留痕。管理人公正履职、投资人与债权人依法参与，各自的角色边界越清楚，方案越容易获得信任。

在讨论前景之前，先说一项绕不开的衔接问题。纪要自印发之日（2026年9月4日）起施行，但对施行前已经受理、尚未审结的案件如何适用未作规定，而房企破产案件周期普遍较长，大量在办项目都绕不开它。我们的初步看法是：已经终审的案件不适用，也不宜据以申请再审；尚未审结的案件，涉及管辖、保全解除、续建方案的提出与批准、财产处置等程序性事项的，可以参照适用；涉及消费购房人优先顺位、续建融资优先受偿范围、在建工程抵押权优先范围等实体权利义务重大调整的，参照适用应当更加审慎，原则上以不减损担保权人、金融机构的合理预期为限；纪要发布前已经完成的债权人会议表决、已经确认的债权表、已经批准的重整计划，不因纪要出台而重新处理。需要说明，以上纯属我们对衔接问题的个人判断，具体尺度仍须以受理法院意见为准。

我们对纪要之后的业务前景持审慎积极的判断。规则更加清晰，有助于减少反复解释的成本，但不能据此推定房地产资产一定升值，或者所有困境项目都值得重整。服务需求能否转化为项目成果，最终仍取决于资产条件、资金来源与执行能力。

对于管理人业务，重点将进一步延伸至受理前摸底、接管时工程固证、资金追收、分类审核、续建执行及交付办证的全过程。最有价值的成果，是一套经得起核查、能够持续更新的项目事实基础。

对于投资人业务，法律尽调需要与工程、财务和市场尽调共同进行。项目收购、股权重整、续建融资各有不同的资产承接、审批、税费和退出条件；律师应帮助投资人识别真实成本，并就顺位安排取得明确、有效的程序依据。

对于债权人业务，服务不应止于申报金额，还包括识别交房请求与金钱请求、保全工程和付款证据、审查优先权范围、参与续建表决及监督投资方案。金融机构和施工企业尤其需要比较“现在处置”与“支持续建”的可回收结果，而非仅坚持抽象的顺位立场。

对于房企重整业务，介入时点可以更早。梳理关联资金、保护项目财产独立、规范保交房协议、预判续建缺口，有助于减少进入程序后的争议。对于确无挽救价值的企业，也应及时研究有序退出和项目承接，避免以重整名义继续消耗有限资源。

立足成都及四川房地产项目的服务需求，我们更倾向于将破产重整、建设工程、投融资、税务和行政事务处理结合起来，按项目实际需要组织专业力量。纪要提供了较为明确的规则坐标，律师的责任，是把这些规则落到每一笔资金、每一项权利和每一个交付节点。

我们期待的房地产重整成效，是经确认的权利得到尊重，值得保留的项目获得继续建设的条件，新增风险有人识别并承担，购房人的交付预期能够逐步兑现。围绕这些具体结果持续工作，才是我们理解的纪要实施之后最有实务价值的方向。

从事破产业务这些年，我们最大的感受是：这个领域的困难，很少来自法律条文本身，而更多来自规则的不确定与各方预期的错位。购房人不知道能不能拿到房，银行不知道能收回多少，施工方不知道垫的钱有没有着落，投资人不知道进场后会不会被“钉死”——当所有人都无法形成稳定预期时，最优策略就是不合作，项目于是长期停摆。

法〔2026〕137号的价值，正在于它用三十六条规则，把这些预期一项一项地固定下来。它未必能解决所有问题，某些条款的尺度也必将伴随实践而调整。但有规则可依、有顺位可循、有路径可走，这本身就是巨大的进步。

对我们这些在法律服务一线的从业者而言，接下来的工作并不轻松：需要重新梳理手上的存量项目，需要更新清偿率测算模型，需要把纪要的每一项规则转化为可执行的交易结构与诉讼方案。但这也是专业价值所在——每当规则发生一次系统性的变化，就是一次重新排序的机会。

以上是我们研读纪要后的初步梳理，疏漏与偏颇之处，敬请同行批评指正。

[1] 最高人民法院：《关于印发〈全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要〉的通知》，法〔2026〕137号，2026年9月4日印发。最高人民法院官方发布页，2026年9月7日发布。

[2] 通过重整程序股权投资房地产项目的法律风险探析（上），马会军、贾勇、周津、李艳军，中伦律师事务所，2022年9月20日。本文仅借鉴其提出的项目价值与资金需求问题，未采用其历史市场数据。

[3] 最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复，法释〔2023〕1号，自2023年4月20日起施行，中国法院网法律文库。

[4] 浅析期后以房抵债协议在破产程序中的审查，锦天城律师事务所官网。作为既有研究进行规则对照，其观点不替代新纪要及现行法的个案适用。