近期，受房地产顾问单位的委托，笔者代理应诉商品房买卖合同纠纷群诉案件，业主诉求法院“撤销商品房买卖合同”，事由为开发商前期广告所呈现的商品房信息与购房人实际收房后并不同一，且其广告受到了行政机关的行政处罚，业主认为处罚书的内容足以认定开发商“欺诈”，撤销有据。这一串案与笔者所居城市——西安的房地产市场火热有很大关系，开发商为满足潜在购房者多样的购房需求，追求快速去化，下足功夫抓取购房人“痛点”，其中最典型的方式为“广告宣传”，即通过广告彩页、海报、展板等方式宣传楼盘项目卖点，烘托楼盘项目优势。相应的是，广告宣传内容被认定为“误导消费者”，被行政机关进行处罚，在这种情况下，诉请“撤销商品房买卖合同”是否于法有据，亦是这一类案判项的关键。

本文拟以多起类案切入，从行政机关的处罚认定与法院判定结果进行横向比较，结合《民法典》关于“欺诈”的构成要件，分析“开发商因虚假宣传被行政处罚”能否成为“合同欺诈”的充分证明标准，借此厘清民事法律关系的独立构成，明晰民事证据“高度盖然”的程度。

一、商品房买卖合同项下“欺诈”的构成要件分析

“民事欺诈”是指在设立、变更、终止民事权利和民事义务的过程中，故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方做出错误表示的行为。欺诈行为的后果，直接导致行为相对方的权利受到侵害。《民法典》第一百四十八条规定：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。根据民法通说对该条款的解读，构成合同欺诈需要有如下要件：（1）行为人主观上存在故意，即明知告知对方的情况是虚假的或者故意隐瞒真实情况使对方陷入错误认识而希望或放任这种结果的发生。（2）行为人客观上实施了欺诈行为，即以虚假的、实际不存在的事实掩盖事实真相的方法，致使对方当事人陷于错误，信以为真，而自愿与其为某种法律行为。（3）行为侵犯的客体应当是公民、法人或者其他组织的合法民事权益。（4）相对人因欺诈行为而陷于错误认识，即相对人陷于错误认识与欺诈方的欺诈行为有因果关系。（5）相对方因错误认识而做出意思表示，即因错误认识而与之订立了合同。

根据《房地产广告发布规定》第二条对“房地产广告”的定义，房地产广告指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。也就是说房地产广告重在推介、宣讲商品房，意图激起潜在购房人的购买/承租欲望，以期促成双方达成交易。

笔者认为，在房地产广告内容不真实、与业主收房后并不同一的情况下，经行政机关查明后做出行政处罚决定，业主依据《行政处罚决定书》认定的事实起诉至法院，诉请“撤销”商品房买卖合同，重点应对开发商的广告内容是否构成影响合同效力的欺诈行为进行综合认定，即开发商的行为是否使对方当事人对合同内容陷入了错误认识，并在违背真实意思情况下订立了合同。

二、商品房买卖合同项下“欺诈”的司法认定

●  刘某诉XX置业公司商品房预售合同纠纷案

 2013年10月19日，原告刘某与被告XX公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的商品房并支付了购房款。被告XX公司在房屋销售过程中的相关广告宣传、价格公示行为被人举报。工商行政管理局认定，该公司在对外宣传中使用“3小时狂销14亿”“中国房地产10强”进行不真实的宣传，违反了相关规定，属虚假宣传等。物价局认定，XX公司在公示价目表上以“按揭原价”“惠后价”的标价方法公示商品房销售价格的行为属于价格法第十四条第（四）项所规定的不正当价格行为，据此处以行政处罚。原告刘某等得知上述情况后，认为被告在房屋销售中的上述种种欺诈，使其违背了真实意思与之签订合同，起诉要求撤销商品房买卖合同，返还购房款并赔偿损失。

 裁判要旨

法院认定，综合分析被告在房屋销售过程中的种种行政违法行为及因欺诈导致合同被撤销应具备的要件，不能认定原告主张的其因被告的虚假原价、虚假折扣、虚假优惠、虚假宣传等而陷入了错误认识，从而作出了违背其真实意思表示的事实。原告以被告对其实施了广告欺诈、主体欺诈、价格欺诈等为由，要求撤销双方签订的《商品房买卖合同》，不予支持。

●  孙某诉XX置业公司商品房预售合同纠纷案

2012年2月9日，孙某与XX公司签订商品房买卖合同，合同约定：商品房建筑面积为88.41平方米，总金额为702860元，孙某付清全款，XX公司如期交付。2015年6月，工商行政管理局接投诉且查明：XX公司于2010年6月至2013年11月发放的宣传彩页中称其楼盘中有“运动公园”，并于2013年11月23日，在《致业主的公开信》中称，“目前运动公园已进入方案申报、审核阶段”。2015年7月13日，工商行政管理局对XX公司作出处罚决定，认定前述宣传行为违反了《广告法》相关规定，已构成虚假宣传行为，做出罚款的行政处罚。孙某以“欺诈”为由起诉至法院要求解除商品房买卖合同。

 裁判要旨

法院认定，商品房的销售广告和宣传资料系要约邀请，加之XX公司在其宣传彩页中也明确标示该宣传资料为要约邀请。而孙某称XX公司所开发商品房价格比周边同地段高20%至30%的原因系其所宣传的配套设施所致，但从商品房的开发过程来看，商品房价格受到土地成本、市场供需、政策原因、配套环境等诸多因素的影响，孙某并未提供证据证明因XX公司的宣传对双方合同的订立及房屋的价格产生重大的影响。因此，该宣传不应当视为要约，也即表明XX公司的宣传并不能视作双方商品房买卖合同的内容，故孙某以此要求解除合同，不符合法律规定，不予支持。

●  李某诉XX置业公司房屋买卖合同纠纷案

2016年9月，李某与XX公司签订《房屋预定合同》，约定李某预定XX公司开发建设的商品房一套，双方在合同中约定房屋销售单价35248元/平方米，优惠后单价32491元/平方米。2016年10月10日，李某与XX公司签订《商品房买卖合同》，合同约定价格为32490.77元/平方米。李某申请国土资源和房屋管理局公开所购房屋申报价格，为34498元/平方米。经投诉举报，发改委于2018年10月26日作出行政处罚决定书，对XX公司利用虚假的或者使人误解的标价形式或者价格手段，欺骗、诱导消费者与其进行交易的行为，依据《价格违法行为处罚规定》的规定，责令XX公司立即改正价格违法行为，并作出罚款的行政处罚。李某以“欺诈”为由起诉至法院要求解除商品房买卖合同。

一审法院经审理认为，在双方签订的《房屋预定合同》中的约定内容并非最终双方确认的合同条款，应以双方签订的《市商品房买卖合同》及其附件的约定内容为准。而且，最终双方的成交价格也低于备案价格。同时，房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般的认知，购房者在购房前必定对房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等方面因素进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。XX公司在本案中的上述行为并非直接影响李某决定是否购买涉案房屋的关键性因素，更非唯一性因素。因此，XX公司的涉案行为并未使李某对其所购房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施等合同内容产生错误认识，其签订合同购买涉案房屋系其真实意思表示。XX公司不构成对李某民事法律上的欺诈。

综合上述，司法认定过程中对于商品房买卖合同项下的“欺诈”标准较高，注重评析“广告宣传内容是否对合同订立及房屋价格产生了重大影响”，在原告不足以证明“广告内容”应视为“要约”的情况下，不能认定对合同内容陷入错误认识，其“撤销”于法无据。

三、被行政处罚认定的“虚假宣传”不能构成“合同欺诈”的法律评析

笔者认为，在前述类案的背景下：开发商因虚假宣传被行政处罚并不必然构成商品房买卖合同项下的欺诈，其“撤销合同”的诉求并不应支持。

（一）能否证明广告宣传对商品房买卖合同订立的影响。

商品房作为价值较大的基本生活资料，根据商品房买卖的一般认知，购房者在购房前必定对房屋的质量、价格、地段、环境、交通等方面因素进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。在前述案件中，开发商均存在宣传不实，对购房者的购房意向有一定程度的影响，但并非决定性的影响，实际上购房者的购房决定系经如《商品房销售管理办法》第十六条所列举的事项内容的整体考量后作出。就开发商所做的宣传而言，其广告宣传只进行某一方面的推广和发布，而恰恰是这一方面超出了客观边界，因此被行政机关施以处罚。

从法院认定的态度而言，开发商所做的广告宣传局限在某一领域，不能够涵盖所有合同约定内容，不足证明宣传内容即为业主购买涉诉房屋的关键性因素，无法证明广告宣传对商品房买卖合同订立产生影响。

（二）广告宣传内容能否构成合同内容。

笔者在进行类案检索过程中发现，开发商均会“广告宣传内容仅为要约邀请，并非合同内容的约定，原告起诉并无合同依据”作为答辩理由之一，相应地，原告援引“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”作为法律依据。该条款适用目的在于以开发商的“要约”违反，确认开发商“根本违约”。但就该条司法解释而言，适用的条件有三，缺一不可：（1）商品房开发规划范围内；（2）说明和允诺具体确定；（3）对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。原告需举证前述三条件均告成立，广告宣传内容“视为要约”才可达成。

笔者认为该条适用时，应把握开发商的广告宣传指向是否为商品房自身或商品房配套设施等，其广告内容是否为项目实景，达到了“具体明确”的程度，足以使买受人确信亦因此做出购买决定。具体到案例中，开发商的广告宣传载体上均注明了“要约邀请”字样，原告举证时尚不能证明广告指向“具体明确”，也无法证明广告内容足以影响价格，达到做出购房决定的程度。

（三）行政处罚认定能否成为民事法律关系中“欺诈”的认定依据。

本文所讨论类案中适用最多的行政处罚依据为《房地产广告发布规定》第四条规定：房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（一）升值或者投资回报的承诺；（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；（三）违反国家有关价格管理的规定；（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。以市场管理局为代表的行政机关在认定开发商存在违反前条规定的情形时，进而作出行政处罚。

笔者认为，一方面，前述规定从本质上而言，系行为禁止类的规定，即开发商在广告的呈现形式、呈现内容涉及到前述规定情况下即会被处罚，但与民事法律关系中的“欺诈”要件要求的“结果”并不相关，与民事法律中的“欺诈”相去甚远。另一方面，不同部门法调整不同的法律关系是法律适用之基础，行政处罚行为作出系依据行政规章及规范性文件，其对事实的认定与民事法律条款在认定标准、构成要件并不能等同。不同的部门法律规范调整的法律关系不同，行政职能部门的处罚结论是从行政管理角度，依据有关行政法律法规进行审查后作出的。

而在商品房买卖合同纠纷案件中，若购房者以“欺诈”事由诉请“撤销”，笔者认为仍应以《民法典》一百四十八条作为请求基础，并结合请求基础要件，需举证证明“欺诈手段”的构成以及在交易过程中存有“违背其真实意思表示”的情形，而针对开发商在商品房销售过程中的广告宣传内容是否能够成为双方具体交易的成就条件即要约的认定，随着《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的修订，对于广告宣传内容的认定将会更趋于明确，这对于开发商在之后的宣传过程中应当加强合规审核，避免出现不利于己的认定。

四、 结论

行政职能部门的处罚结论是从行政管理的角度依据有关行政法律、法规的规定进行审查后作出的，而“虚假宣传”这种行政违法行为是否构成合同法意义上可撤销合同情形之一的合同欺诈，需要依据《民法典》-合同编等相关民事法律、法规的规定进行分析认定。

结合本文所列案例，笔者认为开发商的广告宣传行为并不当然等同于民事上能够影响合同效力的欺诈行为，更不能断然将相关行政职能部门的认定结论作为民事案件认定事实的依据。