前言

2021年4月，陕西省西安市印发颁布了《新建商品房“交房即交证”工作方案（试行）》方案，标志着自2021年5月1日起，西安开始全面推行“交房即交证”政策。“左手钥匙，右手房本”的新收房模式引起社会的广泛讨论。“交房即交证”之所以能在西安“顺势而生”，离不开如杭州、长沙、成都、广州、武汉、青岛等城市的顺利施行，业已具备推行的可行性和必要性。

“交房即交证”的利好在于：一方面解决了商品房项下的住权（“使用权”）与产权（“所有权”）脱节的矛盾，减轻了业主入住后，子女入学、资金周转上的客观压力与现实焦虑，且在一定程度上遏制了“一房多卖”的发生；另一方面可转让性房产入市，亦可给过热的楼市“降温”。从商品房买卖合同固有的权利义务指向来看，“交房即交证”政策使得业主在“交付时点”成为完整的所有权人，相应的是，商品房买卖合同在此时点理论上应告终结。此时，开发商的合同义务已经完成，业主再行诉请“解除”是否有法可依？已持有产权证的业主诉请“解除”能否被支持？本文通过对“交房即交证”政策的发展概括，旨在明确楼市新政实施后的“商品房合同解除”行使空间，探讨行使“解除权”被支持时应带有的其他诉请项和判决项，保障行政时事的变化背景下法律的稳定性。

从2019年3月，国务院办公厅印发了《关于压缩不动产登记办理时间的通知》开始，至2019年12月，杭州率先试水“交房即交证”，再到2020年山东、广西、湖南、江苏等代表城市的落地实行。我们可以从“交房即交证”实施过程和结果解读出：“交房即交证”是指建设项目通过规划验收、完成建设工程竣工验收备案的房地产项目，开发商在房屋交付的同时，将载名的《不动产权证书》交给购房者。对购房者而言，体现出收房拿钥匙时，仅需结清税款、备齐资料，即可在收房时同步办理不动产登记，领取不动产权证书。“交房即交证”已成为“预售制”商品房交易发展的大势所趋，出售方与买受方皆可围绕“交房即交证”的内涵与外延，进一步磋商与扩充《商品房买卖合同》的现有内容。

“交房即交证”不但是房地产业务流程的创新和变革，于法律意义上而言，亦引发了多重法律关系与身份的转化和竞合。从“交房”时点来看，产权证随商品房的实际交付而获取，开发商的合同义务经全面履行而完成；商品房交接材料的签署，一定程度上代表着业主认可房屋交付现状，商品房项下的自身风险已转移至业主方，业主成为商品房的第一权利人。在笔者代理跟进的多起“商品房买卖合同纠纷”案件中，不乏“解除商品房买卖合同”为主要诉求的案件，但以该系列案件的复盘经验去审视“交房即交证”政策时: 业主方收领了产权证，再主张如“解除商品房买卖合同”等诉求时似乎陷入了“进退两难”境地。

笔者认为，有必要对“交房即交证”实施环境下引发的法律关系变化进行厘定，在“公平”与“权利义务相对等”宏观原则下，以法律理论指引实务“破局”。

笔者认为，“交房即交证”引发的商品房交易新变化不足以影响民事法律适用的稳定性，不能且不应突破现有的商品房买卖双方的权利边界，即业主在交付时点收领了产权证书，在特定情形下，因商品房自身无法满足使用目的进而主张解除，在法律与事实依据充实的情况下应予支持。

（一）产权证在《商品房买卖合同》中的法律界定

《民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。实务中，法条所规定的“登记”即为《不动产权证书》上的载名。在“交房即交证”实施前，“产权证办理”作为商品房买卖合同中开发商负有的附随义务，在全国各地制式版本的《商品房买卖合同中》多体现为“自房屋交付后XX个工作日办理完结”或“自初始登记之日起XX日工作日办理完结”等，从民事法律关系层面而言，“产权证”的按期获取系业主的应获期待利益，业主未收领产权证之前，《商品房买卖合同》项下的开发商所负义务并未完全履行。而“交房即交证”消解了“预售制”商品房买卖模式的“诟病”，使得业主身份“名”“实”合一，产权人身份圆满。

（二）“交房即交证”背景下，“解除权”的行使空间

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020）修正》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第九条与第十条规定明确了“房屋主体结构质量不合格”或“房屋质量问题严重影响正常居住使用”，《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定的“主体结构质量不合格”的，开发商构成“根本违约”，买受人请求解除合同应予支持，与“房屋质量”相关的法律法规重申了业主方订立商品房买卖合同的追求目的，与《民法典》第五百六十三条（合同法定解除）的规定在立法精神上契合。但从审判实务而言，开发商在抗辩陈述中，均会回应“达到交付节点的商品房业经竣工验收及备案”，不予认可“严重影响正常居住使用”，不能达到“解除合同”的程度，仅需按照商品房买卖合同所约定的修缮条款履行保修义务，故法院对于该条款的适用较为谨慎和严苛，重点审查业主对“房屋存在严重质量问题”的举证内容。此时，在法院释明的情况下，业主方需依申请启动房屋质量鉴定（主体结构或隐蔽工程），以鉴定机构出具的鉴定报告结论作为主张依据。

若在上述情境中存在“交房即交证”环节，笔者认为并不会对案件争议焦点产生影响，具体分析为：

1.业主与开发商签订《商品房买卖合同》后，业主（权利人）期待开发商能且应当交付符合合同约定标准的商品房，在收房时点当依合同约定收领产权证书。笔者认为这里的合同履行过程存在两方面的民事法律关系，互不干扰：一方面，开发商交付的商品房“存在严重质量问题且严重影响正常居住使用”已背离合同订立目的，开发商构成根本性质的违约，依法诉请解除于法理上并无不通。另一方面，《不动产权证书》作为对世性的权利载体，载名人即为所有权人，意味着宣示性的权利所属，归物权法所调整。换句话说，所有权作为典型物权，依然遵循“物权法定”原则，即为不动产物权以登记为其公示方法，不经登记不产生法律效力。

2.“交房即交证”在《商品房买卖合同》中的落定，直接产生“交房时能否交证”的履行问题，并不对业主主合同权利主张及开发商主合同义务履行产生影响。业主基于验收合格等方面综合产生的信任利益，在收房时发现商品房存在严重质量问题，可拒绝收房进而主张“主体结构质量存在问题”而要求解除，这是单一而明确的法律关系，而“交房即交证”的履行实况应由其他民事法律关系调整，如“交房时未交证”，以违约责任为适用。

（三）“交房即交证”背景下，“解除权”主张还应以“是否达成合同订立目的”为核心

如前所述，“交房即交证”政策加速实现了物权-所有权的对世性权利，《商品房买卖合同》项下的买受人权利不受影响，但“解除权”行使的案件落脚点还是在于“商品房买卖合同的订立目的能否实现”，尚需具体案件具体分析，笔者试从两种典型纠纷予以归纳：

1.  合同约定精装修交付，交付时装标达不到合同约定时是否应予解除？

随着房产市场自发与盈利的导向，精装修交付标准已成为商品房买卖的主要方向。开发商在交付精装修房时，可能会因装修标准与业主购房时约定不一致而引发纠纷，主要包括商品房装修内容（含材料、设施、设备、颜色、布局等）不符合合同约定标准的纠纷，装修内容不符合国家装修施工和验收规范的纠纷，装修内容存在质量问题的纠纷等。这类案件本案的主要争议焦点在于涉案房屋的装修标准是否达到合同约定的装修标准，在不符合合同约定标准的情况下再进一步探讨是否构成“解除”条件。

对于法院、原告、被告三方而言，确定精装修标准的依据包括《商品房买卖合同》和前期公示性的样板标准，作为确定装修价款、装修材料，设备品牌、产地、规格、型号、面积等内容的依据。相应的是，在商品房交付时发生的装修变动时，业主以《商品房销售管理办法》第三十一条主张权利，开发商则会以“样板间呈现不作为最终交付标准”和“同类品牌可替代”的补充合同约定作为抗辩理由，此时案件争议焦点固定在“交付的房屋是否符合合同约定标准”。

在笔者看来，“精装修”属法律事实行为，置于《商品房买卖合同》中指向的是“开发商是否完全履行”，在业主方举证开发商“未完全履行”的程度，但不能达到“房屋不具备使用条件”的有效高度时，判决结果多为违约责任的承担或赔偿精装修差价，且开发商承担继续履行修复的责任。同时，若因为开发商的瑕疵履行造成损失的，则应适用“填平原则”，判令开发商承担相应赔偿。故，在不讨论商用商品房的特殊使用目的外，住宅性的精装修项目在交标不符合合同约定时，《商品房买卖合同》不应予以解除，应以违约责任进行调整。

2.  交房时未交证，业主主张解除合同是否应予支持？

“交房即交证”政策追求的是业主收房时能同时收领产权证书，但房屋交付时产权证不能同时领收，此时业主主张解除商品房买卖合同能否被支持，还需根据合同条款、产权证滞后时间长度、具体办理现状等综合判定。

根据本文开篇时所列举的新政落地代表城市的实施效果来看，暂未发生“交房时未交证”的违约事件，足以看出“交房即交证”的外部监管力度之大。但发生该种违约情形时，笔者认为可能会有两种事实走向：

第一，当开发商开发建设进度整体滞后，不能在合同约定交付日交付房屋和产权证，即“逾期交房”，在业主发出催告后，开发商在三个月的合理期限内仍未履行，业主根据《民法典》第五百六十三条“法定解除”规定和《商品房买卖合同司法解释》第十一条的规定主张解除商品房买卖合同的，其诉请应予支持。

第二，商品房可依合同约定交付日交付，但产权证办理可能遭遇初次登记、面积测绘、分户出证等环节的卡点而停滞，不能在合同约定交付日履行产权证的交付。笔者认为此种情形下，开发商的主合同义务-交付房屋已经完成，产权证未能依约办结及交付并不影响合同主要目的实现，应由《商品房买卖合同》的产权证办理条款进行违约归责，通常约定为按日计取违约金。但需要注意的是，按日计违约金并非根本性的解决之策，旨在督促开发商尽快办理。后期，产权证处于“逾期状态”达到影响“所有权人”身份的行使时，法院则应以一般产权办理时限为参考判令解除合同。

如上分析，特定事由下“交房即交证”并不能排除业主主张解除《商品房买卖合同》的权利，在此基础上我们还应看到“解除合同”所引发的一系列法律后果。根据《民法典》第五百六十六条第一款规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。基于此，“商品房买卖合同解除”诉请被支持后，开发商与业主之间的法律地位应被调整至合同签订之前的状态，具体为：

（一） 房款退还

业主（买受人）于《商品房买卖合同》项下负有依约支付足额房款的义务，在商品房买卖合同解除情形下，开发商占有业主购房资金再无任何事实依据，理应予以返还。这里作以区分：

1.以一次性付款方式购置房屋的，开发商应在法院判令时限内全额返还业主，若在时限内未依约返还，则应承担相应的占用资金利息。

2.业主（买受人）选定了按揭付款方式，必然已与银行签订了商品房贷款合同，从银行借取贷款资金购置房屋。商品房买卖合同与贷款合同并非主从民事法律关系，商品房买卖合同的解除并不导致贷款合同的解除，但由于贷款合同的特殊性，一旦商品房买卖合同解除，贷款合同的订立目的也就落空，故笔者认为二者应归为“关联合同”。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十条、第二十一条规定，业主（买受人）主张解除《商品房买卖合同》和《贷款合同》时，法院应将两个合同纠纷合并审理；“解除权”行使被支持的情形下，当依第二十一条第二款的规定，开发商（出卖人）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和买受人，也就是说，开发商承担清还贷款的责任，且返还业主（买受人）已支付的首付房款金额和产生的相应利息。

（二）税费、维修基金的返还与承担

我国商品房销售过程中买卖双方应当缴纳的税费有增值税、城市维护建设税、房地产企业所得税、契税、印花税等，其中买受人需要承担的税费主要为契税和印花税。前述各项赋税缴纳的前提都是买卖双方签订了商品房买卖合同，那商品房买卖合同解除情形下，业主（买受方）缴纳的税费能否退还？

根据2021年9月1日开始实施的《关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》第五条第四款“纳税人缴纳契税后发生下列情形，可依照有关法律法规申请退税”第一项规定：因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的。笔者认为，预售制下商品房开发建设周期较长，当下适用“交房即交证”政策的预售制买卖，届时可直接适用 “契税退还”的规定，但开发商需协助业主履行契税退还手续。

《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》第四条规定：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。买卖双方均按合同所载金额万分之五贴花。根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的规定》第7条问答：不兑现或不按期兑现的合同，是否贴花？依照印花税暂行条例规定，合同签订时即应贴花，履行完税手续。因此，不论合同是否兑现或能否按期兑现，都一律按照规定贴花。故笔者认为印花税一旦缴纳，不能依申请返还，因为印花税是基于商品房买卖合同的订立行为而发生，贴花应税不依合同是否兑现或能否按期兑现而改变，亦不得因合同签订后的变动性因素而申请退税。所以，在商品房买卖合同解除情形下，业主（买受人）所缴纳的印花税应计入“实际损失”，按过错责任原则主张因开发商原因致使合同解除的过错责任。

业主是维修基金的缴存主体，开发商或物业单位仅行使代收代缴职能，在商品房买卖合同解除时，维修基金缴纳的意义不复存在，开发商应协助业主申请办退房屋维修基金。

（三）解除网签备案合同，注销产权登记、由房管部门回收产权证书。

根据《城市商品房预售管理办法（2004修正）》第十条第一款规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。“备案”的作用是规范商品房销售行为，防止商品房一房多卖，有效促进房地产业持续快速健康发展的重要举措。在本文所讨论“商品房买卖合同解除被支持”的背景下，涉案商品房项下已无交易内容，备案存续不但影响开发商的另行出售，也对业主（买受人）的再次购买行为产生“限购”阻碍，故行政性的备案实无必要继续存续。笔者经检索“商品房买卖合同解除”案例时，发现审判实务中亦正视了该问题，在原告诉请中罗列“开发商协助解除备案网签手续”时，在支持解除的判决内容中，对该问题亦判决支持。退一步讲，在“不告不理”民事审判原则下，即使业主（买受人）作为原告未提出该部分诉讼请求，法院亦未在判决中体现该判项，业主（买受人）亦可依据生效判决书单方申请备案解除，最具代表性的依据为《海南省住房和城乡建设厅关于规范商品房买卖合同备案注销变更工作的通知》第一条“下列情形之一的，可以办理合同备案注销手续”（一）因商品房买卖合同纠纷并经人民法院判决或仲裁机构裁决解除合同的。

结合上述“解除合同备案”的必要性，笔者认为“交房即交证”政策使得业主（买受人）持有了《不动产权证书》，那“解除商品房买卖合同且被支持”背景下，载名产权证“有名无实”，《不动产权证书》在生效判决确认“解除”时点亦应归于“无效”状态。根据《不动产登记暂行条例》第三章第十四条“单方申请不动产登记”的第（三）项：人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条“申请办理注销登记”第四项：人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；笔者认为，在已有生效裁判文书的前提下，“单方申请办理登记”对应“单方申请办理注销”，可由业主单方进行申请注销产权登记，房管部门依职权回收产权证书。“交房即交证”毕竟属于新兴业务，法律法规对该部分内容暂未进行指引，但《不动产权证》的销名环节应属“解除商品房买卖合同”引发法律后果中的应有之义。

“交房即交证”政策的全国推行，直观可见缩短了产权证到手时间，隐性避免了房产交易后续发生易主的风险，同样地，可以预见“违规销售、违规交房、烂尾楼，五证齐全但产权停滞”等历史遗留问题将会因新政利好得到一定程度上的解决。但是，“交房即交证”尚处于“试错”阶段且作为“选择性条款”纳入合同，并非“必须+强制”，将来的碰壁与瓶颈尚不可知。笔者也希寄从“商品房买卖合同解除权行使”的视角，大胆预判和验证新政策落地后的“排异反应”，借现有规定和法理平衡商品房买卖合同双方主体的权利义务，为维护商品房交易市场的良好秩序提供必需的法律支持。