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首页 > 出版刊物 > 专业文章 > 新型肺炎疫情防控情势下,房企能否延期交付预售商品房?

新型肺炎疫情防控情势下,房企能否延期交付预售商品房?

作者:李鹏飞 廖华 邹苗 2020-01-315996

随着新型冠状病毒感染肺炎疫情蔓延,确诊感染病例数据仍在不断上升,截至2020年1月31日7时50分,全国范围内的新型肺炎疫情在短短30多天内累计报告确诊病例已达9692例,疑似病例已达15238例。与2003年非典型肺炎疫情在9个月左右全国累计报告临床诊断病例5327例相比,此次疫情的传播速度明显超过“非典”,严重程度及影响范围空前。


近日,国务院办公厅紧急发布了延长春节假期的通知,上海市人民政府及其他各地方政府也先后发布延迟当地企业复工和学校开学通知等一系列规定。本所律师在近期已陆续接到各行业客户对于政府因控制新型肺炎疫情而采取的有关假期、交通等事项的紧急措施后,企业如何应对?如何做好落地工作?能否延期履行合同等一系列问题,希望得到专业的法律建议。本文现针对房地产开发企业(下称“房企”)能否基于疫情防控情势延期交付预售商品房(下称“延期交房”)问题,从法律角度逐一展开分析,以供房企和其他相关行业参考。


一、延长假期、延期复工通知是否具有强制性


此次突发新型肺炎疫情以及中央、各地政府陆续发布的延长假期、延期复工的相关疫情防控措施,在一定程度上影响了各企业正常经营活动,也给房企能否顺利完成商品房预售合同项下的交房义务带来挑战。而该等政府防控措施是否具有强制性,直接关系着其对企业正常履行合同产生的影响程度。


国务院办公厅于2020年1月26日发布《国务院办公厅关于延长2020年春节假期的通知》(下称“《延假通知》”)规定,延长2020年春节假期至2月2日(农历正月初九,星期日),2月3日(星期一)起正常上班。笔者认为,《延假通知》的发文主体为国务院办公厅,根据《立法法》相关规定,该《延假通知》并不属于“法律”“行政法规”或“规章”。但根据《国务院办公厅关于加强行政规范性文件制定和监督管理工作的通知》(国办发〔2018〕37号),《延假通知》性质上应被认定为规范性文件,其对不特定的公民、法人和其他组织具有普遍约束力;而《延假通知》在功能上是国务院为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作,有效减少人员聚集,阻断疫情传播,更好保障人民群众生命安全和身体健康,而授权国务院办公厅发布的适用于全国范围内的紧急措施。因此,笔者认为《延假通知》具有强制性,如无特殊情形(为了疫情防控必需等),企业应当遵照执行。


2020年1月27日,上海市人民政府发布的《上海市人民政府关于延迟本市企业复工和学校开学的通知》(下称“《延迟复工通知》”)规定,本市区域内各类企业不早于2月9日24时前复工(涉及保障城市运行必需、疫情防控必需、群众生活必需及其它涉及重要国计民生的相关企业除外)。笔者认为,上海市《延迟复工通知》及其他地方政府发布的类似延迟复工通知是地方政府为防控新型肺炎疫情需要,根据《中华人民共和国突发事件应对法》《中华人民共和国传染病防治法》和当地重大突发公共卫生事件响应机制而作出的紧急措施,应对地方辖区范围内的企业具有约束力。


在《延假通知》和《延迟复工通知》的选择适用上,笔者认为,各地方辖区内企业复工日期应以企业所在地政府部门发出的通知为准,当地政府部门没有特别发文的区域内企业复工日期应以国务院办公厅发布的《延假通知》为准,切实执行相关复工规定。


二、新型肺炎疫情是否属于不可抗力


此次新型肺炎疫情,对合同当事方而言,是否属于不可抗力?是否可以免除受疫情影响一方的全部或部分责任?


在法律规范层面,根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条相关规定,不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,三者缺一不可。因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。通常我们认为,如自然灾害、政府行为、社会罢工事件等属于不可抗力。


此次新型肺炎疫情作为突发性的公共卫生事件,首先是合同当事人在订立商品房预售合同时所不能预见的;其次,目前尚无专门针对新型肺炎疫情的有效治疗药物和确切的治疗方法,该病毒不仅可经呼吸道飞沫传播,亦可通过接触传播,无法从客观上完全阻断其传播范围,也无法准确判断疫情的延续、结束时间,这均是合同双方当事人所不能避免和不能克服的。


在司法实践层面,2003年的“非典”疫情在特定情形下也被认定为不可抗力事件。根据《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》[法〔2003〕72号](现已失效),“由于’非典’疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治’非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于’非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”


因此,笔者认为本次新型肺炎疫情在法律上属于不可抗力事件。


三、房企能否基于新型肺炎疫情影响而延期交房


虽然我们认为此次疫情在法律上属于不可抗力事件,但其对具体商品房预售合同的履行是否构成不可抗力免责事由,还应当根据个案具体分析。


笔者认为,房屋买卖双方应首先遵照合同约定履行,合同中有约定的,应当优先适用合同约定情形,除非当事人之间的约定违反了法律法规强制性规定,否则应当尊重当事人“意思自治”。一般来说,商品房预售合同均会设置延期交房条款、不可抗力条款及免责条款。如合同中明确约定不可抗力包括传染病、流行病、瘟疫等,笔者认为,根据国家卫生健康委员会发布的2020年第1号公告,新型肺炎已被纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病;世界卫生组织也于北京时间2020年1月31日凌晨宣布将此次疫情列为国际关注的突发公共卫生事件,房企可以主张此次疫情构成不可抗力。但能否构成不可抗力免责事由及免责范围仍应以实质障碍原则作为考量依据。若合同未约定或约定不明,此次疫情对该具体合同的履行是否构成不可抗力,房企能否援引不可抗力而主张顺延交房日期,笔者认为,应区分不同情况而定。以下述情形为例:


①  如商品房预售合同约定的交房时间在政府出台的延长假期、延迟复工期限内,且房屋已竣工验收并具备交房条件,此种情形下房企因严格执行政府出台的延长假期、延迟复工规定而延期交房的,笔者认为,政府为防控疫情需要出台的延长假期、延迟复工通知具有强制性,原则上房企可主张顺延交房日期;


②  如商品房预售合同约定的交房时间在政府出台的延长假期、延迟复工期限内,但房屋因受疫情防控的实质影响无法具备交房条件而导致延期交房的,笔者认为,房企可主张顺延交房日期,并可免除部分或全部责任;


③  如商品房预售合同约定的交房时间在政府出台的延长假期、延迟复工期限之后,且房企并未根本上受到新型肺炎疫情的实质影响,笔者认为,房企应按时履行交房义务,不可按照不可抗力的规定免除部分或全部责任;


④  如商品房预售合同约定的交房时间在政府出台的延长假期、延迟复工期限之后,房企在疫情持续期间受到了如施工单位人员因确诊/疑似新型肺炎导致其他工人隔离、施工现场封闭、政府部门要求停工;房企、施工单位的劳动者多为湖北籍员工因受交通管制影响而无法及时返工造成企业无法正常运转;工程所必须的设备、原材料供应商受政府管制影响无法按期到货导致工期延误等原因造成无法按期交房的,笔者认为,房企可主张顺延交房日期,并可免除部分或全部责任;


⑤  如房企在新型肺炎疫情爆发前已经存在延期交房的情形,根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规规定,当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任,仍应依合同约定或法律规定承担违约责任。


因此,企业不应单纯高举新型肺炎疫情而理所当然认为可延期履约并可因不可抗力而免责,而应当根据本次新型肺炎发生及持续的地域范围、时间跨度,以及对所涉行业的不同程度影响而区别对待。


四、房企如何应对延期交房风险


综上所述,此次新型肺炎疫情对延期交房产生的影响及责任承担方式不可一概而论,各房企应当根据实际情况考量延期交房的风险及规避措施。笔者认为:


若此次新型肺炎疫情及政府采取的紧急措施并未对房企履行正常交房义务产生实质影响(特别是房屋已正常竣工验收且具备交房条件的),我们建议房企应如期向购房人发出《交房通知书》,及时履行通知及交付房屋义务。如购房人收到《交房通知书》后要求延期交房,我们建议房企应与购房人另行协商确定交房时间并及时签署补充协议。


若本次新型肺炎疫情及政府采取的紧急措施确实从根本上实质阻碍了房企按照商品房预售合同约定按时交房,我们建议房企应当及时、尽快以书面方式通知购房人有关延期交房的情况,以减轻可能给购房人造成的损失,否则房企可能需承担扩大损失部分的责任;同时,房企应在合理期限内提供书面材料证明不可抗力的发生以及导致房企受实质影响的事实。


需要注意的是,房企应做好相关证据的搜集和留存工作,例如政府、医疗机构等相关部门出具的疫情报告、停工通知、人员隔离照片等相关证据,以免发生举证不能。

如有疑问或需进一步信息,可及时与法律专业人士联系。疫情当前,我们更希望大家多一份宽容和理解,众志成城,积极协商处理因受疫情影响的合同履行。

以上是截至2020年1月31日7时50分,我们根据国家及地方相关法律法规、规章、规范性文件规定及政府官方媒体发布的相关信息、数据,结合我们的工作经验进行的梳理和分析,仅供参考。若有进一步明确的规定和信息,我们将及时进行更新。