多笔借款合并后，抵押物的担保范围如何确定？
作者：柳晓丽 陈玉 孙利 2023-04-06一、案件简介
2018年3月28日，天华公司与圣武房地产公司签订了编号为（借)20180330-1、（借)20180330-2、（借）20180330-3的三份《借款合同》。其中编号为20180330-1的《借款合同》约定由天华公司向圣武房地产公司提供1850万元借款；编号为20180330-2的《借款合同》约定由天华公司向圣武房地产公司提供数额为1950万元借款；编号为20180330-3的《借款合同》约定由天华公司向圣武房地产公司提供金额为3200万元借款。三份借款合同都约定，借款用途为归还兴业银行委托货款，借款期限为2018年3月28日至2018年9月27日，年利率为15%，按月结息，付息日为每月的20日，最后一次付息日为合同到期日，逾期不归还借款则从逾期之日起按合同约定的利率加收100%作为罚息。同日，天华公司与圣武房地产公司签订了编号为（抵）20180330-1、（抵）2010330-2、（抵）20180330-3的《抵押合同》，分别用于担保圣武房地产公司与天华公司签订的（借）20180330-1、(借）20180330-2、(借）20180330-3合同项下的债权，并办理了抵押登记。
2018年4月2日，天华公司与圣武房地产公司分别签订编号为(借)20180410-1、（借)20180410-2、（借)20180410-3、（借）20180410-4的四份《借款合同》，分别约定由天华向圣武房地产公司提供金额为600万、850万、2450万、3100万元共计7000万元的借款。四份《借款合同》均约定借款期限为2018年4月2日至2018年10月1日，年利率15%，按月结息，付息日为每月的20日，最后一次付息日为合同到期日，逾期不归还借款则从逾期之日起按合同约定的利率加收100%作为罚息。同日，天华公司与圣武房地产公司签订编号为（抵）20180410-1、（抵）20180410-2、（抵）20180410-3、（抵）20180410-4的《抵押合同》，为上述签订的四份《借款合同》项下债权提供抵押担保，办理了抵押登记。
另，为保证上述借款资金的安全，天华公司还与圣武房地产公司股东张某、李某签署了七份《保证合同》。
前述合同签署后，天华公司依约将1.4亿元借款转账给圣武房地产公司，因圣武房地产公司逾期还款，2018年11月2日，天华公司与圣武房地产公司股东张某、李某签署了《还款协议书》，对7份借款合同的借款本金、利息支付时间等做了约定。
因圣武房地产公司未按照《还款协议书》约定还款，天华公司遂诉至法院，要求：
1．判令圣武房地产公司立即偿还借款本金10212万元及相应的利息和罚息21987928.38元，合计124093928.38元（暂十算至2021年7月5日，利息及罚息至借款本金清偿时为止）；
2．判令被告张某、李某承担连带清偿责任；
3．确认天华公司对房屋他项权证项下的抵押物经折价、拍卖或变卖后所得价款在第1项诉讼请求范国内享有优先受偿权;
4.判令圣武房地产公司、张某、李某共同承担本案全部的诉讼费、律师费、保全担保费、保全费等费用。
上海市锦天城（武汉）律师事务所受圣武房地产公司的委托，代理了该案诉讼，因对借款事实无异议，本息双方均同意依照法律规定进行计算处理，因此，双方的争议焦点为抵押物是否应进行区分处理，而要区分抵押物优先受偿的范围，需要核算出七份借款合同剩余未偿还的借款本金、利息、罚息，也即借款人对同一出借人负担多笔债务，债务清偿顺序如何确定。
二、裁判要旨
案涉抵押物是否应当区分《借款合同》和《抵押合同》所对应的借款本金、利息、罚息？
武汉市中级人民法院认为，天华公司与圣武房地产公司之间签订的《借款合同》和《抵押合同》合法有效，且《抵押合同》明确约定抵押担保范围包括主债权及利息、罚息。合同签订后，圣武房地产公司用该公司名下房产为案涉借款提供抵押，双方在武汉市自然资源和规划局办理了合法的抵押登记手续。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”和第五十三条“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、交卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”的规定，天华公司主张对案涉借款的抵押物在经折价、拍卖、变卖该抵押物所得的价款在圣武房地产公司所欠借款本金、利息、罚息的范围内享有优先受偿权的请求有合同及法律依据，因此，支持了天华公司就其享有的所有债权一揽子享有抵押权的诉求。
一审判决宣告后，圣武房地产公司对武汉一审判决第四项即天华公司对抵押物经折价、拍卖或变卖后所得价款对所有的借款本息享有优先受偿权不服，笔者对此也打电话请一审法官“判后答疑”，一审法官告知因七份借款合同签署后，各方又再次签署了整体的《还款协议》，已改变了抵押物的担保范围，故此，抵押物需对借款总额承担抵押责任，而不是单独就每份借款合同承担抵押责任。圣武房地产公司与承办律师商量后，就涉案抵押物的担保范围应当区分提出了上诉。
二审法院湖北省高级人民法院经审理后认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条规定：债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。本案中，当事人约定2018年10月17日所还600万元、2019年10月31日所还850万元、2019年5月24日所还2338万元分别冲抵（借）20180410-1、（借）20180410-2、（借)20180330-3《借款合同》本金，现(借)20180410-1、(借）20180410-2《借款合同》项下债务均已结清，（抵）20180410-1、（抵）20180410-2《抵押合同》项下抵押物也均已解押。对于当事人未约定的其他还款项目，依据前述规定应按比例偿还，即按合同对应的本金数额，遵循先息后本的原则，分别计算各借款合同的冲抵金额。经计算，至2021年7月5日止，（借）20180330-1《借款合同》项下债务本金18256901.04元、欠息1403030.34元、罚息1636909.64元，（借）20180330-2《借款合同》项目债务本金19243760.56元、欠息1478869.82元、罚息1725391.28元，（借）20180330-3《借款合同》项下债务本金8199504.51元、欠息630126.31元、罚息1734359.14元，（借）20180410-3《借款合同》项目债务本金2450万元、欠息3565052.61元、罚息2091293.15元，（借）20180410-4《借款合同》项目货务本金3100万元、欠息4510882.90元、罚息2646126.03元。以上利息均按年利率15%计算，罚息2020年8月19日前按年利率9%计算、其后按年利率0.4%计算。天华公司与圣武房地产公司对此均予以认可。
在案证据显示，天华公司与圣武房地产公司签订（抵）20180330-1、（抵）20180330-2、（抵）20180330-3《抵押合同》，分别用于担保（借）20180330-1、（借)20180330-2、（借）2010330-3合同项下的债权，就（借）20180330-2合同项下主债权1950万元办理9套房屋不动产抵押登记，就（借）20180330-3合同项下主债权3200万元办理21套房屋抵押担保登记；2018年4月2日天华公司与圣武房地产公司签订（抵）20180410-3、（抵）29180410-4《抵押合同》，分别用于担保（借）20180410-3、（借）20180410-4《借款合同》项下债权提供抵押担保，就（借）20180410-4合同项下主债权3100万元办理2套房屋抵押登记，就（借）20180410-3合同项下主债权2450万元办理90套房屋抵押登记。可见，案涉（借）20180330-1、（借）20180330-2、（借）20180330-3、（借）20180410-3、（借）20180410-4《借款合同》为主合同，（抵）20180330-1、（抵）20180330-2、（抵）20180330-3、（抵）20180410-3、（抵）20180410-4《抵押合同》为从合同，且与上述主合同分别对应，从合同之间相互独立，即各抵押合同约定的抵押物担保相应借款合同对应的借款本金、利息和罚息。一审将五份抵押合同约定的抵押物整体担保五份借款合同全部合计本息，缺乏事实依据和法律依据，本院予以纠正。上诉人圣武房地产公司此上诉理由成立，本院应予以支持。被上诉人天华公司辩称，2018年11月2日本案当事人所签《还款协议书》变更了上述《借款合同》《抵押合同》约定，一审此节处理并无不当。对此本院认为，从文字上看，前述《还款协议书》多处明确按了《借款合同》约定支付利息以及利息支付周期、方式等均按各《借款合同》执行，且约定各《借款合同》、各《抵押合同》 继续执行至圣武房地产公司向天华公司偿还全部欠款本息，表明各《借款合同》《抵押合同》仍应对应独立核算，故天华公司该辦称理由不能成立。综上，天华公司应就五份（抵）20180330-1、（抵）20180330-2、（抵）20180330-3、（抵）20180410-3、（抵）20180410-4《抵押合同》中已办理抵押登记房屋在其约定担保范围内享有优先受偿权。
三、律师解读及律师观点
关于按照抵押合同的担保范围问题，笔者主要从以下几点说服湖北省高级人民法院抵押物应当予以区分，即天华公司就五份《抵押合同》，编号分别为：（抵）20180330-1、（抵）20180330-2、（抵）20180330-3、（抵）20180410-3、（抵）20180410-4）中已办理抵押登记的房屋在其约定的担保范围内享有优先受偿权。
1.根据担保物权的从属性，案涉编号为（抵）20180330-1、（抵）20180330-2、（抵）20180330-3、（抵）20180410-3、（抵）20180410-4的五份《抵押合同》仅从属于其对应的《借款合同》，即，只在《抵押合同》约定的担保范围内承担担保责任，而无需对全部债务承担担保责任。
本案中，圣武房地产公司与天华公司于2018年3月28日和2018年4月2日分别签订了编号为（借）20180330-1、（借）20180330-2、（借）20180330-3、（借）20180410-1、（借）20180410-2、（借）20180410-3、（借）20180410-4共计七份借款合同，共计借款140000000元，同时签订了与之对应的七份《抵押合同》，并办理了不动产抵押权登记。圣武房地产公司共计偿还本金38799834元，其中编号为（借）20180410-1和（借）20180410-2的《借款合同》债务已经全部偿还，且天华公司在本案一审中并未主张上述两笔债权的优先受偿权；编号为（借）20180410-3的《借款合同》主债务为24500000元，已经偿还借款本金23380000元。根据担保合同的从属性，担保财产仅在其担保的范围内承担担保责任，一审判决中第四项判项要求案涉五份《抵押合同》中的担保财产对全部债务承担担保责任，与《抵押合同》约定的担保范围不符，案涉抵押物应在其担保的范围内承担责任，一审法院第四判项无事实和法律依据。
2.《还款协议书》并未变更各《抵押合同》的担保范围，一审法院判决抵押物对所有的借款本金债务承担责任，扩大了各《抵押合同》的担保范围，该判项无法律依据和事实依据
2.1.从《还款协议》的约定来看，各《抵押合同》担保范围未发生变更
《还款协议书》第1条约定“圣武房地产公司按照上述《借款合同》约定支付利息（利息支付周期、方式和等均按各《借款合同执行》）”，第2条约定“圣武房地产公司与天华公司共同确认，原已办理的借款手续、足值的房产抵押手续不变，除还款安排外，各《借款合同》、各《抵押合同》继续执行至圣武房地产公司向天华公司偿还全部借款本息。”这说明各方仅就还款安排达成一致，并没有约定《抵押合同》项下抵押物与对全部欠款进行担保，各《借款合同》、各《抵押合同》继续有效，各《抵押合同》项下的抵押物对应与其相关的各《借款合同》，各方根本没有各抵押物需要对1.4亿元借款进行担保的意思表示。从《还款协议书》全文来看，没有任何地方对各《抵押合同》的担保范围进行变更，在没有变更的情况下，应当按照各《抵押合同》约定的范围进行担保，且《还款协议书》全文强调的都是各《借款合同》、各《抵押合同》继续执行，因此，《抵押合同》担保范围应当以《抵押合同》约定为准。
2.2.从《还款协议》的实际履行来看，各《抵押合同》担保范围未发生变更
《还款协议》签署后，圣武房地产公司偿还了各《借款合同》本金后，天华公司也进行了各抵押合同的解押，如：圣武房地产公司偿还了编号为20180410-2《借款合同》项下借款本金850万元，天华公司对编号为20180410-2《抵押合同》抵押物进行了解押；圣武房地产公司偿还了编号为20180330-3《借款合同》项下借款本金2338万元，天华公司对编号为20180330-3《抵押合同》部分抵押物进行了解押，这充分说明各《抵押合同》的担保范围并未发生变化，各《抵押合同》在其担保的范围内承担责任，而并不是对七份《借款合同》的借款总金额（1.4亿元）承担担保责任。
2.3.天华公司与圣武房地产公司并未对他项权证担保的范围进行变更，进一步证实各《抵押合同》担保范围未作变化
天华公司系专业从事投资的公司，且本案借款金额高达1.4亿元，如果各《抵押合同》担保范围发生变更，各抵押物都需要对七份借款合同的所有债务进行担保责任，天华公司从法律的角度考虑和借款本金安全收回的角度来看，按照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第五十条规定，“以担保法第三十四条第一款所列财产一并抵押的，抵押财产的范围应当以登记的财产为准……”天华公司肯定会要求对他项权证记载的担保范围进行变更登记，但从天华公司提供的证据来看，七份《抵押合同》项下的他项权证未做任何变更，仍然记载的是七份《借款合同》项下的债权，可见，《抵押合同》的担保范围从未发生变化。
3.天华公司就已办理抵押登记的房屋仅在其约定的担保范围内享有优先受偿权
圣武房地产公司与天华公司签订各《抵押合同》，为对应的各《借款合同》项下债权分别提供抵押担保，并分别办理了不动产登记证明。故天华公司就已办理抵押登记的房屋仅在其约定的担保范围内享有优先受偿权。
4.对于关于本案债务还款顺序
笔者专门提供了一份《债务清偿还款顺序情况说明》，提供了债务清偿还款顺序的法律依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十条，并将每一份《抵押合同》的抵押物进行了整理，湖北省高级人民法院对此予以了采信，采纳了5份《抵押合同》仅其对应的《借款合同》提供抵押担保的法律意见。
四、办案心得
本案有七笔借款，借款人圣武房地产公司也进行了多次还款，还款金额高达8千多万，但在还款的时候并未说明偿还的是哪一笔借款本金及利息，只有特殊的几笔还款双方进行了约定，因此，一审法院仅对约定的还款进行了区分，对其余的还款未作区分，而是作为一个整体进行还款，导致五份《抵押合同》所对应的抵押物需对所有的借款之和承担担保责任，而不是在《抵押合同》约定的范围内承担约定担保责任，二审法院湖北省高级人民法院为此举行了听证，听取了出借人和借款人的理由，认为应当进行区分，但要求笔者核算出每份借款合同所剩下的本金、利息、罚息，并且要有法律依据和事实依据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十条规定：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务;几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务;担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务;负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充;到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。”笔者和圣武房地产公司的财务经过多次对账、核算、测算，耗时整整两天，对七份借款合同剩下的本金和利息、罚息进行了核算，湖北省高级人民法院审核后，认为计算具有法律依据和事实依据，均予以了采纳，最终对抵押物进行了区分处理。
