近年来，随着房地产行业下行，房地产公司不断暴雷，金融机构、施工单位、购房者、民间借贷出借人等权利人对预售资产监管帐户的保全和执行越来越普遍。2022年1月11日，《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》【法（2022）12号】（以下简称“《通知》”）下发，对预售资金监管帐户的保全和执行进行了规范，笔者结合司法实践，对该规定进行解读，以期对办案有些许帮助。

按照《通知》的规定，对房地产开发企业的预售资金监管帐户进行保全是没有争议的。不过，在具体保全过程中，往往会出现两点争议：

一是对登记在第三人名下的监管帐户能否保全。实践中，地方政府为了完成保交楼的任务，防止监管帐户被冻结，往往由政府平台公司出面与开发企业签订协议，将开发企业预售资金监管帐户的户名设为平台公司，监管帐户的资金名为平台公司所有，实际上是开发企业所有。那么，此种情况下到底能否冻结该帐户？根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”和第十三条“对第三人为被执行人的利益占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结；……对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结”的规定，对于登记在平台公司名下，实际上是开发企业所有的监管帐户，是可以冻结的，只是需要申请方提供相应的证据比如监管协议等予以证明。

二是保全的金额如何计算。根据《通知》精神，监管帐户虽然可以被冻结，但开发企业在规定情形下仍然可以使用监管帐户的资金，也就是说，对预售资金监管账户的保全无法达到对资金转移和使用的限制，也无法保障未来生效判决权利的实现，故在计算是否存在超标的保全时，应把对预售资金监管帐户的保全金额视为零。

《通知》的目的是为了保交楼，总体上倾向于不能随意扣划预售资金监管帐户的款项，必须扣划的情况下需要满足规定的条件，因此，须对可以扣划的情形进行认真分析。

一是商品房项目完成所有权首次登记后可以扣划【参考案例：(2022)粤0112执异120号】。《通知》第一条规定，“除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施”。根据上述规定，法院在冻结商品房预售资金监管账户后，在相关工程竣工、商品房项目完成房屋所有权登记前，不得扣划。该规定的目的是在对开发商使用商品房预售款予以限制和监管，防止挪作他用。但是，监管帐户对应的商品房项目完成首次登记后，意味着监管帐户对应的房产已经竣工验收，可以交付使用，监管任务已经完成，此时，即使开发企业销售惨淡，经营困难，其他非该预售资金监管帐户对应房产尚未竣工，在此情形下，法院仍然可以扣划该监管帐户内资金。

二是超出监管额度的款项可以扣划【参考案例：(2023)吉0106执异17号】。各地建设主管部门对监管额度都有明确的规定，在监管协议中也会对监管额度进行约定，这个监管额度一般是开发商、施工单位、住建部门共同核算的结果，足以确保商品房后期建设顺利完成。对于监管帐户中超出监管额度以外的款项，监管部门也允许开发企业自行提取和使用，《通知》规定“对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施”，那么，对于超出监管额度以外的款项，法院自然可以扣划，也无需建设主管部门审批。

三是退还购房款可以扣划【参考案例：（2023）鲁02执复104号】。商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措，监管帐户中的款项本来就来自于购房者缴纳的购房款，购房者的购房合同解除后，其要求退还购房款，属于《通知》第二条规定的可以支付的情形。

四是工程款可以扣划【参考案例：（2023）辽02执复150号】。监管帐户的目的是为了完成楼盘后续建设，监管以后产生的工程款，自然应该按照工程进度进行划付，容易产生争议的是前期所欠的工程款（包括更换施工单位后欠前期施工单位的工程款）是否可以从监管帐户中扣划，政府和开发企业一般都不同意扣划，理由是后续建设资金缺口较大，一旦扣划，将可能导致保交楼出现困难。对此，笔者认为，设立商品房预售资金监管账户的目的是保障完成工程建设所必需的建筑材料、设备购置款、施工进度款及本工程其他相关费用落到实处，因该项目的建设产生的工程款都应该得到保障，且工程的顺利竣工验收离不开各个施工单位的密切配合，前期所欠工程款从监管帐户中扣划，符合设立商品房预售资金监管的基本目的，不违反专款专用原则。

对于一个工程项目来讲，监管帐户一般按楼栋进行设立，每个监管帐户对应不同的楼栋号，不同监管帐户所保障的楼栋不一样，故一个项目存在多个监管帐户。那么，问题来了，是不是只要是本项目的工程款，就可以到任一个监管帐户中进行扣划呢？答案是否定的。也就是说，如果工程款不是因建设涉案监管账户相关的商品房项目而产生就不能扣划，这也是落实专款专用的必然要求，也符合施工单位工程款只能就其施工的工程享有优先权的原则。

这个主要涉及到法院和建设主管部门的配合和分工问题。一是人民法院冻结预售资金监管账户，不需要当地建设主管部门审批，但应当及时将冻结情况通知建设主管部门。至于人民法院对监管帐户资金进行扣划，则无需建设主管部门审批，也无需通知建设主管部门。二是商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业因工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，即便没有取得执行依据，但只要经过建设主管部门审核同意的，就可以从监管帐户支付，支付后商业银行及时将付款情况向人民法院报告即可。