虽说“酒香不怕巷子深”，但在商场里拥有一个好的市口对于品牌方经营实体店来说至关重要。同样，对于商场的业主或其聘请的管理方（以下统称“业主方”）来说，如何分配商场的业态布局和入驻品牌方（以下简称“商户”）的店铺位置以期获得更高的坪效，特别是在业主方向商户收取的店铺租金或联营收益与商户的营业额挂钩时显得尤为重要。由此可见，市口之争不仅存在于同业竞争的商户之间，亦存在于业主方和商户之间。尤其当业主方计划调整商场业态或意图将已向商户交付的场地重新提供给业主方更为心仪的品牌方时，更易引发矛盾。对此，不少业主方会在店铺租赁合同或联营合同中约定类似于“业主方有权单方调整商户的店铺位置且无需向商户承担任何赔偿或补偿”的条款。那么前述条款是否真的能成为业主方任意调整商户的店铺位置的尚方宝剑呢？

经公开渠道检索后，笔者发现在检索到的既有判决中，虽然法院论述的理由不尽相同，但却无一例外地认为业主方并不享有任意调整商户店铺位置的权利。对前述既有判决的梳理如下：

从上述案例中不难看出，在业主方和商户发生市口之争时存在以下共同点：

（一） 法院并不认可业主方有权无条件任意调整商户的店铺位置

无论是店铺租赁合同还是联营合同，向商户提供符合合同约定的店铺属于业主方在合同项下的核心义务，换言之属于商户在合同项下的主要权利。如果承认业主方可任意调整商户的店铺位置，无疑会侵害到商户在合同期限内对不受打扰地使用店铺的合理期待，不利于维护交易稳定和交易秩序。此外，考虑到商户通常在开业前和开业初期需要对店铺投入大量资金成本，如果允许业主方在不给予任何合理补偿的情况下单方调整商户的店铺位置，亦与公平原则相悖，严重侵犯了商户在合同项下的主要权利。

由此可见，即便在店铺租赁合同或联营合同中约定了类似于“业主方有权单方调整商户的店铺位置且无需向商户承担任何赔偿或补偿”的条款，法院也很可能会依据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条将此类条款认定为无效的格式条款。

值得推敲的是，在上述案例中，从部分法院的说理中似乎能看出有些法院倾向于认为，如果业主方能够事先在合同中与商户约定了合理的补偿条款（如装修补偿、搬迁补偿）和切实可行的调整后的合同履行方案（如调整后的装修期、开业日、租期、租金计算标准），则商户对此负有配合的义务。但笔者理解，如此一来，可能偏离了业主方设定此类条款的初衷。

（二） 业主方往往能够凭借其对商场的控制权达到清退商户的目的

在上述案例中，尽管大部分商户在接到业主方要求调整店铺位置的通知后第一时间回复拒绝调整，但随之招致了业主方的单方行动（如：断水断电、查封店铺、清空店铺内的商品），导致商户无法继续正常使用原有店铺。对此，商户很难通过发送异议函、报警、或者向法院申请行为保全的方式在第一时间阻止业主方的单方行动。最终，商户只能在调换商铺位置或者解除合同撤出商场之间做出抉择，在此情况下，大部分商户选择解除店铺租赁或联营合同。

由此可见，在发生市口之争时，商户往往只能被动地处于守势地位，能够选择的有效应对措施有限，等到商户寄希望于裁判机关对业主方的行为作出事后评价时，往往“大局已定”。

（三） 法院认定商户的停业损失时均较为谨慎

在商户通过司法途径要求业主方承担违约责任时，商户通常会向业主方主张装修损失、商品物损损失和停业损失，其中索赔金额最高且最难证明的恰恰就是停业损失。在上述案例中，法院在认定商户主张的停业损失时均持较为谨慎的态度。

在（2020）沪01民终9325号案件中，法院认为：“黎某经营的花店同时存在线下、线上两种营业模式，黎某提供的证据无法证明其主张的营业收入所对应的就是线下本案所涉店铺的营业收入，也无法以线下本案所涉店铺停止营业就推定将来的营业损失，且营业利润受多种因素影响，属于难以预计的变量，故法院对此不予支持。”在（2020）辽02民终5843号案件中，米亚公司主张其每月净利润为该收入的30%-35%，奥莱公司则认为净利润应为该收入的8%-10%，但双方对各自主张的利润率均未提交证据证明。法院经综合权衡后酌定米亚公司的月净利润为其经营收入的20%，最终法院认定的停业损失金额与米亚公司主张的金额相差一百多万元。

由此可见，在店铺租赁合同或联营合同因业主方违约解除而未实际履行的情况下精确计算合同履行后商户可以获得的利益，往往非常困难。一方面，对于较为知名的品牌方商户来说，产品定价涉及到其核心商业秘密，故而其不愿意完整披露。另一方面，店铺的营业收入受多种因素影响，难以简单地通过类比法进行确定。在此情况下，很容易导致法院在认定商户的停业损失时作出较为保守的金额认定。而一些业主方正是利用了这一现实困境，通过付出较低赔偿达到将商户清退的目的。

笔者认为，由于司法实践中对商户的停业损失较难认定，容易造成对商户赔偿不足的情形。若法院能在支持商户主张停业损失的同时，亦考虑适当支持商户主张对在原店铺租赁合同或联营合同的剩余期限内，业主方将原店铺再次用于出租/联营产生的收益在商户和业主方之间进行合理分配的话，无疑将有助于践行“不让违约者获利”的原则，也能以此打消部分业主方为出于追求更高收益而不惜单方面违约。

笔者认为，商场业主方和商户之间是互相成就、互相依赖的关系，如果业主方在处理与商户的市口之争时选择了过于强硬的手段，将会严重损害商场形象和业主方的声誉，从长远看，得不偿失。为获得双赢的结果，业主方和商户在履行店铺租赁合同或联营合同的过程中均应以和为贵，以信为本，以谦为诚！