2025年7月23日下午最高院发布了《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》，法释〔2025〕10号。

2016年我开始研究执行与执行异议（之诉）并代理执行与执行异议（之诉）案件，至今已九年多时间，这九年多时间里我写了几百篇关于执行与执行异议（之诉）的文章，代理了大量的执行与执行异议（之诉）的案件。

2019年8月我在法律出版社出版了《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》。2019年11月29日，最高院发布了《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（向社会公开征求意见稿），自此之后我一直关注该司法解释的进展。2025年7月23日下午最高院发布了《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》，距离“征求意见稿”已过去近6年的时间。

2025年7月23日下午我出差在山东开庭，开完庭我立即回酒店打开电脑学习了这部司法解释，当天晚上我即对该司法解释的23个法条逐条录制了视频共计23条解读该司法解释。现我以文字的方式逐条解读该司法解释，有说的不对的地方请大家批评指正。

第一条 案外人依照民事诉讼法第二百三十八条规定，在执行过程中就执行标的提出执行异议，由提出异议时负责执行该执行标的的人民法院审查处理；案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向作出执行异议裁定的执行法院提起执行异议之诉的，人民法院应予受理。

案外人未在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定的期限内提出异议，人民法院裁定不予受理的，可以依法另行向申请执行人、被执行人等主张权利。

解读：

（1）关于执行异议之诉我们经常看到的法条是《民事诉讼法》第二百二十七条，有时候也能看到《民事诉讼法》第二百三十四条或《民事诉讼法》第二百三十八条，这是因为《民事诉讼法》修订的原因，法条的序号发生了变更：由第二百二十七条变更成了第二百三十四条，又变更成了第二百三十八条，现行生效的《民事诉讼法》关于执行标的异议的规定是第二百三十八条。

（2）执行异议及执行异议之诉属专属管辖，即由执行法院管辖，执行可能存在商请移送执行、提级执行、指令执行等情形，这些情形下会发生执行法院的变更，所以这里关于管辖法院的规定是“由提出异议时负责执行该执行标的的人民法院审查处理”。执行异议由A法院管辖，执行异议之诉也要由A法院管辖。当然，有些地方的高院对此作了细化规定，比如执行异议审查期间或者执行异议之诉一审开庭前，执行实施法院发送变更的，执行异议之诉管辖法院是否变更，如何变更。

（3）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”本条第二款中的“另行向申请执行人”主张权利，举例言之，案外人系执行标的的实际所有权人，案外人可向申请执行人主张不当得利。本条第二款中的向“被执行人”主张权利，举例言之，案外人是执行标的不动产的买受人，执行标的不动产被司法拍卖，被执行人无法履行合同义务，案外人可起诉被执行人向其主张违约责任。

第二条 金钱债权纠纷的财产保全、执行中，执行标的存在轮候查封、扣押、冻结的，案外人提起执行异议之诉，以首先查封、享有担保物权等优先受偿权的申请保全人、申请执行人为被告，以其他已知的轮候查封的申请保全人、申请执行人为第三人。

解读：

（1）该规定是为了一揽子解决问题，减少案外人的诉累，避免案外人多次提出执行异议之诉，也防止虚假诉讼（如案外人“买通”首封债权人，在案外人执行异议之诉中，首封债权人通过在举证质证、法庭调查等环节“放水”的方式让法院认定一些不符合客观事实的案件事实，这样后面的申请执行人再打执行异议之诉的时候就会很困难）。

（2）从司法实务的角度，如果执行标的物上存在较多查封，案外人要想调查众多申请保全人、申请执行人的主体信息也是一件劳动量较大，有较大困难的工作，可能会在一定程度上迟滞执行异议的提出与受理。

第三条 案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院判决不得执行该执行标的的，同时判决解除执行措施并写明相关查封、扣押、冻结裁定书案号。案外人可以持生效判决请求相关执行法院解除执行措施。

解读：

（1）该规定是为了节约案外人的诉讼成本，避免案外人的诉累。该司法解释出台之前，解封要执行局再出裁定，现在“一步到位”了，节约了案外人的诉讼成本。

（2）该规定不是太符合法理。因为出具解封裁定解封属于执行实施行为，应由执行实施部门（即执行局）来办理，执行异议之诉属于执行审查，严格讲并无权出具解封裁定，在执行异议之诉判决书中“同时判决解除执行措施”有悖于法理。

第四条 案外人提起执行异议之诉并依照《民法典》第二百三十四条等规定就执行标的的归属提出确权请求的，以被执行人为被告。

解读：《民诉法解释》第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”如果案外人在执行异议之诉中提出了确权的请求，这里面就要审查执行标的物的所有权人是被执行人还是案外人，这就像在案外人执行异议之诉中嵌入了一个确权之诉，所以把被执行人列为被告比较合适。需要注意的是，该规定只解决列被执行人为被告还是第三人的问题，不影响申请执行人的法律地位，即在案外人执行异议之诉中，申请执行人还是被告。

第五条 案外人提起执行异议之诉并以被执行人等为被告提出返还原物、返还价款或者交付标的物、办理转移登记手续等给付请求的，人民法院可以合并审理，法律另有规定不宜合并审理的，应当分别立案。

解读：以前在执行异议之诉中一般不能诉请返还原物、返还价款、交付标的物，现在的规定还是为了一揽子解决纠纷，减少当事人诉累，扩大了案外人在执行异议之诉中诉讼请求的范围。以前执行异议之诉只审查案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益，附带作确权判决，现在附带作出裁判的范围更大了一些，节约了当事人的诉讼成本，但是也要有限制，否则法院执行裁判庭将不堪重负，执行裁判庭一般都很小，法官人数很少，案子太多，来不及判或者判决质量不高，对当事人也不是好事。当然，这里面的“返还原物、返还价款或者交付标的物、办理转移登记手续等”是要和执行异议之诉的审查有关联，即在审查案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益的过程中本来就要审查上述法律关系，因此才能像确权判决一样“顺带”作出判决。

第六条 案外人执行异议之诉案件审理期间，申请执行人请求人民法院继续执行并提供相应担保的，由负责审理执行异议之诉的人民法院裁定是否准许。执行法院依法继续执行的，案外人执行异议之诉案件按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；

（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，执行标的由申请执行人通过拍卖、抵债等执行程序受让的，判决不得执行该执行标的，并撤销相关拍卖或者抵债裁定；已向申请执行人交付的，同时判决申请执行人返还，拒绝返还的，强制执行；

（三）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，执行标的已由他人通过拍卖、变卖等执行程序合法取得的，判决不得执行该执行标的变价款，执行法院向案外人发放变价款；已向申请执行人发放变价款或者已向被执行人退还剩余变价款的，同时判决申请执行人、被执行人返还，拒绝返还的，强制执行；执行法院向案外人释明执行标的已由他人合法取得而案外人拒绝受领变价款的，应当将变价款予以提存，并告知案外人自提存之日起五年内可以随时领取。

在前款第二项、第三项规定情形下，案外人认为申请执行人请求继续执行错误，给其造成损失的，可以依法另行向申请执行人、执行担保人等主张权利。

解读：

（1）《民诉法解释》第三百一十三条第一款规定：“案外人执行异议之诉审理期间，人民法院不得对执行标的进行处分。申请执行人请求人民法院继续执行并提供相应担保的，人民法院可以准许。” 即根据《民诉法解释》的规定，原则上只要申请执行人提供了担保，就可以继续对执行异议之诉争议标的物进行处置。但是本条的规定是“申请执行人请求人民法院继续执行并提供相应担保的，由负责审理执行异议之诉的人民法院裁定是否准许”，也就是说本条新增了“由负责审理执行异议之诉的人民法院裁定是否准许”这个程序，这个规定符合司法实践，因为执行异议之诉审判法官可以基于对案件的实体审查判断案外人的异议是否成立，执行标的物是否可以处置。但是，该规定也有弊端，即执行异议之诉法官关于是否可以处置执行标的物的判断很可能是在执行异议之诉开庭（当事人举证质证、法庭调查、法庭辩论等）之前作出的，因此执行异议之诉法官关于是否可以处置执行标的物的判断依据不充分，可能会作出错误判断，而为了“维护司法权威”，防止“自相矛盾”，执行异议之诉的判决结果可能要和是否可以处置执行标的物的判断保持一致，这样就“拖累”了执行异议之诉案件的公平公正判决。

（2）即便执行标的物已经被处置，执行异议之诉仍然要继续审查，审查案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。审查的结果当然是两种，一种是案外人享有足以排除强制执行的民事权益，一种是案外人不享有足以排除强制执行的民事权益。如果案外人享有足以排除强制执行的民事权益，要根据“执行标的由申请执行人通过拍卖、抵债等执行程序受让”和“执行标的已由他人通过拍卖、变卖等执行程序合法取得”两种情形作出不同的判决。

（3）案外人享有足以排除强制执行的民事权益并且“执行标的由申请执行人通过拍卖、抵债等执行程序受让”，这种情形下法院的判决是不得执行该执行标的，这是以执行标的尚处在可由法院强制执行的范围内为逻辑前提的，因此执行异议之诉的判决中要一并判令撤销相关拍卖或者抵债裁定，同时判决申请执行人返还，这样才能在法律程序上为申请执行人返还执行标的物破除法律上的障碍。如果申请执行人拒绝返还，法院可以强制执行。在案外人享有足以排除强制执行的民事权益的前提下，申请执行人知道或者应当知道案外人享有足以排除强制执行的民事权益，申请执行人仍然通过提供担保的方式申请处置执行标的物，因此，申请执行人虽然通过拍卖、抵债等执行程序受让了执行标的物，申请执行人也不能“善意取得”执行标的物，法院对其强制执行符合法理。

（4）案外人享有足以排除强制执行的民事权益并且“执行标的已由他人通过拍卖、变卖等执行程序合法取得”，这个时候首先要想到的就是保护“他人”的合法权利，执行异议之诉判决以及后续的其他法律程序都以不侵害已经取得执行标的物所有权的“他人”的合法权利为前提：法院不能判决不得执行该执行标的，而只能判决不得执行该执行标的变价款，执行法院向案外人发放变价款。如果法院已向申请执行人发放变价款或者已向被执行人退还剩余变价款的（比如执行标的物的便价款是1000万，申请执行人申请执行的总金额是600万，各种执行费用50万，则应当将剩余便价款350万元返还被执行人），同时判决申请执行人、被执行人返还，拒绝返还的，强制执行。如果案外人不要钱（变价款），只要执行标的物，那也不能侵害已经取得执行标的物所有权的“他人”的合法权利，不能要求已经取得执行标的物所有权的“他人”返还执行标的物（更不能向其强制执行），只能将变价款予以提存，并告知案外人自提存之日起五年内可以随时领取。

（5）在案外人享有足以排除强制执行的情形下，案外人认为申请执行人请求继续执行错误，给其造成损失的，可以依法另行向申请执行人、执行担保人等主张权利。这里“主张权利”的方式一般是打一个侵权之诉，但是这个官司打起来难度挺大，因为申请执行人是通过法定程序申请继续执行的且有负责审理执行异议之诉的人民法院裁定准许（即有法院的审查同意），如果申请执行人需要赔偿，那么法院是否也要赔偿？本条款可能是为某些个案准备的，即案外人有证据证明申请执行人有明显的过错或者恶意。

第七条 案外人执行异议之诉案件审理或者再审申请审查期间，执行案件已经结案，执行法院未对执行标的进行处分且执行措施已经解除的，人民法院应当裁定终结诉讼或者终结审查。原由执行法院作出的执行异议裁定失效。案外人根据本解释第四条、第五条提出的确权、给付请求，人民法院可以继续审理或者审查。

解读：

（1）“案外人执行异议之诉案件审理或者再审申请审查期间”中的“再审”是指执行异议之诉的再审，比如，案外人执行异议之诉一审、二审均败诉，案外人申请再审。

（2）“执行案件已经结案，执行法院未对执行标的进行处分且执行措施已经解除的”，比如：执行异议之诉针对的执行标的物是房屋，但是在执行异议之诉案件审理或者再审申请审查期间，被执行人有一笔金钱收入并用此笔金钱偿还了申请执行人的债权，执行完毕，执行案件结案。

（3）“人民法院应当裁定终结诉讼或者终结审查”，因为法院已经不再执行有争议的执行标的物了，执行标的物也解封了，执行异议之诉已经没有诉的利益了。

（4）“原由执行法院作出的执行异议裁定失效”，这句话很重要，因为案外人提出执行异议之诉前已经提出了案外人执行异议且被裁定驳回，如果没有“原由执行法院作出的执行异议裁定失效”这句话，案外人执行异议裁定可能会被认定为已生效且继续有效，这个裁定的结论和客观情况可能是不符的，因此必须对该执行异议裁定的效力作出说明。

（5）“案外人根据本解释第四条、第五条提出的确权、给付请求，人民法院可以继续审理或者审查。”因为确权、给付请求的诉讼请求还有诉的利益，所以应当继续审理，执行异议之诉其实就变成了确权之诉或者给付之诉了。

第八条 执行异议之诉案件审理或者再审申请审查期间，人民法院对作为执行依据的原判决、裁定等依法决定再审，执行标的系原判决、裁定等所涉争议标的以外的财产，或者案外人可能享有足以排除担保物权等优先受偿权的强制执行的民事权益的，执行异议之诉案件可以继续审理或者审查，不能认定案外人享有足以排除强制执行的民事权益的，执行异议之诉案件应当中止审理或者审查。

解读：

（1）“执行标的系原判决、裁定等所涉争议标的以外的财产”，比如，执行依据是民间借贷案的判决书，且该民间借贷没有抵押担保，执行标的物是被执行人的房产（申请执行人对该房屋不享有抵押权）。

（2）“或者案外人可能享有足以排除担保物权等优先受偿权的强制执行的民事权益的”，比如，执行依据是民间借贷案的判决书，执行标的房屋系该民间借贷的抵押物，但是案外人享有商品房消费者的优先权，这种情形下不论民间借贷案件再审结论如何都不影响案外人排除执行的权利，因此执行异议之诉案件可以继续审理或者审查，这样案外人就不需要等待民间借贷案（执行依据）再审的结果了，可以提高执行异议之诉审查的效率，节约当事人的诉讼成本。

（3）“不能认定案外人享有足以排除强制执行的民事权益的，执行异议之诉案件应当中止审理或者审查”，比如，执行依据是民间借贷案的判决书，执行标的房屋（商铺）系该民间借贷的抵押物，案外人系该执行标的房屋（商铺）的买受人，在这种情形下，申请执行人对执行标的房屋（商铺）是否享有抵押权对于案外人是否能够排除执行起着举足轻重的甚至决定性的影响，因此，执行异议之诉要中止审理，要等再审案件的最终判决，如果民间借贷案件再审判决债权人对于执行标的房屋（商铺）不享有抵押权，在此情形下案外人的执行异议之诉打赢的概率就明显提高了。

（4）该条规定这还是为了保护案外人，解约当事人的诉讼成本，也就是说执行依据再审的，如果案外人可以排除执行，执行异议之诉就继续审查，支持案外人的诉讼请求，案结事了，执行依据的再审结果如何都不影响案外人，但是如果案外人不享有排除执行的权利，则执行异议之诉中止审理，这样的话案外人还有“一线生机”。

第九条 执行异议之诉案件审理或者再审申请审查期间，人民法院裁定受理被执行人破产案件的，执行异议之诉案件应当中止审理或者审查，管理人接管债务人财产后，执行异议之诉案件可以继续审理或者审查。

解读：

“管理人接管债务人财产后，执行异议之诉案件可以继续审理或者审查”，案外人如果是所有权人或者商品房消费者，可以继续审查，但是如果案外人是物权期待权人（商品房消费者除外），则不宜继续审查，案外人应依法申报债权，执行标的物应归入破产财产根据破产法的规定分配。

第十条 案外人执行异议之诉案件经审判监督程序发现支持案外人排除强制执行确有错误，人民法院认定案外人不享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回案外人诉讼请求的，原相关执行法院按照原顺位恢复执行；执行标的已合法转让给他人，人民法院裁定撤销原判决、终结诉讼的，申请执行人可以依法另行向被执行人、案外人等主张权利。

解读：

（1）“案外人执行异议之诉案件经审判监督程序发现支持案外人排除强制执行确有错误，人民法院认定案外人不享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回案外人诉讼请求的，原相关执行法院按照原顺位恢复执行”这段话的意思就是说案外人执行异议之诉的生效判决支持了案外人的诉讼请求，但是经过再审发现原生效判决是错误的，再审判决改判驳回案外人的诉讼请求，在此前提下，原来的执行依法继续进行。

（2）“执行标的已合法转让给他人”，比如，案外人打赢执行异议之诉后，把执行标的物卖给了第三人，第三人取得执行标的物所有权。

（3）“申请执行人可以依法另行向被执行人、案外人等主张权利”，申请执行人的目的是实现其债权，因此，如果被执行人有钱，申请执行人可以继续执行被执行人的财产以获得债权受偿。如果被执行人没有其他财产可供执行，被执行人只有涉案执行标的物这一项财产，但是却因执行异议之诉的原生效判决错误，导致案外人取得了该执行标的物并出售给他人，此种情形下，申请执行人可以向案外人主张的权利一般是不当得利之诉（如出售执行标的物的价款）。

第十一条 人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；

（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行； 

（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。

案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。

人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。

解读：

（1）该条规定是在《执行异议复议规定》第29条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条、第126条、《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》等规定的基础上，并总结司法审判经验作出的规定。

（2）该条第一款第二项中的“且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行”借鉴了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的规定，弥补了《执行异议复议规定》第29条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条、第126条的漏洞，解决了司法实践中执行异议之诉审判法官对案外人是否要将剩余价款交付人民法院执行并以此作为一个判断是否支持案外人排除执行诉讼请求要件（必要条件）的疑惑。

（3）“所购商品房系用于满足家庭居住生活需要”，这个要件是对《执行异议复议规定》第29条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》、《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的完善，关于这个要件需要注意：第一，不再强调涉案房屋系案外人的“唯一住房”，而是根据实际情况由执行异议之诉审判法官判断；第二，以家庭为单位作为判断依据，而不仅仅以案外人名下房屋数量和面积作为判断依据，“家庭”既包括案外人本人，也包括其配偶、成年子女以及其他对其有扶养义务的人；第三，“居住”，一般在指涉案房屋系住房，当然，如果案外人能够举证证明其购买涉案“商住房”是为了居住目的，也可以满足“居住”这个要件，此外，从“居住”这个要件可以看出本条所要保护的是案外人的生存权。

（4）“案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。”这也是进一步扩大了执行异议之诉审查的范围，这是为了节约案外人的诉讼成本，避免案外人的诉累，但是也增加了执行裁判庭的审判难度，比如，要审查案外人是否具备购房资格，税费如何承担，这里面还有一个很重要的问题即如果申请执行人是抵押权人，抵押权如何处理？直接涤除？直接涤除的法律依据何在？还是带押过户？带押过户后抵押权对案外人物权的种种限制如何解决？

（5）“人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。”这是法律逻辑的应有之义，这句话看似很啰嗦很土，但是很实用，很重要。明确这句话很重要，因为司法实践中，很多案外人担心剩余价款交法院后如果执行异议之诉打不赢怎么办？有了这句话就可以打消案外人的顾虑，法院退款也有了明确的法律依据。

第十二条 执行法院冻结被执行的房地产开发企业的预售资金监管账户，案外人以其已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除为由，提起执行异议之诉，请求排除相应购房款的强制执行并申请向其发放，事由成立的，人民法院应予支持。

执行法院对被执行的房地产开发企业的建筑物及其占用范围内建设用地使用权实施强制执行，符合前条第一款第一项、第三项规定的商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，提起执行异议之诉，请求在建筑物及其建设用地使用权的变价款中排除相对应的强制执行并申请向其发放的，人民法院应予支持。

解读：

（1）《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》规定了预售资金监管账户里的资金可以使用的几种情形，其中一种即购房合同解除后，购房人要求退还购房款的可以使用里面的资金。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》规定了商品房消费者退还房款的债权享有优先权，优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权等。

（2）对于本条第二款，“前条第一款第一项”即“查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同”；“第三项”即“所购商品房系用于满足家庭居住生活需要”。也就是说只要商品房消费者符合非常简单的两个要件，即可排除对其购房款的强制执行。

（3）钱是种类物，且预售资金监管账户里的资金很多，某个购房人在预售资金监管账户里的资金没有特定化，因此允许购房人（案外人）对没有特定化的金钱提出执行异议并支持其排除相应购房款的强制执行有悖法理。购房人（案外人）完全可以通过行使优先权来实现其目的，其权利完全可以通过行使优先权来得到保护，没必要也不应该通过执行异议之诉的方式来排除执行。不能把执行异议之诉泛化，“案外人执行异议之诉是个筐，什么都往里装”，这样是好心办坏事，从立法、司法的长远和全局看，这不是好事。

第十三条 人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系不动产的买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，案外人与被执行人签订合法有效的书面买卖合同且在一审法庭辩论终结前交付执行法院的价款足以代为清偿相应主债权的，人民法院应予支持。

符合前款规定的案外人起诉请求抵押权人按套办理抵押权注销登记手续的，人民法院应予支持。

人民法院按照本条第一款规定判决不得执行，申请执行人可以申请将案外人依本条第一款交付的价款替代被执行人清偿相应债务。

人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的价款应予及时退还。

解读：

该条规定应当理解为对《执行异议复议规定》第28条的一个补充，是《执行异议复议规定》第28条和27条关系0和1博弈的一个附条件的例外，给了一般不动产买受人一个排除抵押权等优先权人执行的可能性。但是，本条规定的实际意义不大，或者说可适用的案例不会太多，因为司法实践中案外人的购房尾款不会有那么多，案外人也没有足够的资金替被执行人还款或者案外人虽然有足够的资金但替被执行人还款“不划算”，所以案外人“交付执行法院的价款足以代为清偿相应主债权”的情形很少。

第十四条 人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）查封前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；

（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行； 

（三）查封前，案外人已合法占有该不动产；

（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。

人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。

解读：

（1）该条规定是对《执行异议复议规定》第28条的完善。借本条这个机会，延申一下，《执行异议复议规定》是对执行异议和复议做的规定，执行异议和复议是形式审查，但是《执行异议复议规定》里却有第28条、第29条、第30条、第31条等实质审查的法条，这就说明《执行异议复议规定》本身的缺陷：形式审查的司法解释里掺杂了很多实质审查的条款，“画蛇添足”了。这导致了案外人执行异议阶段本该是形式审查，但是很多法院却进行了实质审查，而执行异议阶段的审限又只有15天，这就导致执行异议的审查工作时间太仓促，并且执行异议阶段法院依据《执行异议复议规定》第28条驳回案外人异议了，案外人再依据（严格讲是参照适用）《执行异议复议规定》第28条提起执行异议之诉要求排除执行，很多案外人认为在同一家法院，依据同一个法条，“企图”让执行异议之诉的判决结果和执行异议的裁定不一致“没希望”，这给很多案外人带来了困惑，很多案外人认为执行异议之诉必败而放弃了提起案外人执行异议之诉，这很可惜。此外，我也一直认为执行标的异议这个执行异议之诉的前置程序很多余，而且负面效果远大于正面效果（正面效果是保护执行效率）。

（2）“请求排除一般金钱债权的强制执行”这句话也暗含着一层意思，即案外人即便符合本条规定的所有要件也无权依据本条规定排除抵押权等优先受偿权人的执行。

（3）“查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行”，这个规定不太好，以前的司法实践中，都是开完庭，法官觉得可以支持案外人的异议了再给案外人开具缴费通知让案外人把未付款交付法院执行，这样既节约了案外人的资金成本，也避免了法官不必要的心理负担和不必要的矛盾：按照本条规定，案外人先把剩余价款交付法院了，但是法院判决结果如果不支持案外人的异议，虽然法院会把案外人交到法院的钱退给案外人，但是案外人也会因此产生一些资金成本，而且有一种由充满希望到失望的巨大心理落差，甚至有一种“被耍了”的感觉，这可能会引发案外人和法院之间的不必要的矛盾。

（4）“人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。”这个规定很实用，很重要，前面已经分析过了，这里不再赘述。

第十五条 人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以被执行人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案外人与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议；

（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当；

（三）案外人在查封前已合法占有该不动产；

（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。

解读：

这是一个老问题，本质即抵债是否可以看作是一种付款方式，对此一直有两种观点，一种观点认为抵债是消灭债权的一种方式，基于债的平等性，案外人不享有排除执行的民事权益；另一种观点认为，抵债可以算作一种付款方式，而且在本司法解释出台之前已经有一些地方的高院作了和本条规定基本相同的规定。本条选择了第二种观点并作了一些严格的限制。

第十六条 人民法院查封前，符合下列情形之一，可以认定为本解释第十四条、第十五条中的“非因案外人自身原因”：

（一）案外人与被执行人已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请；

（二）案外人已请求被执行人履行办理所有权转移登记手续等合同义务，或者因办理所有权转移登记与被执行人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁等；
（三）新建商品房尚不符合首次登记条件；

（四）已办理买卖合同网签备案；
（五）被执行人等通知案外人办理不动产所有权转移登记而其未怠于办理；
（六）其他非因案外人自身原因的情形。

解读：

该条规定是对“九民纪要”第127条第二款的完善，但是本条还是有漏洞，比如，案外人没有购房资格，但是也采取了上述催告履行或者积极履行的行为，根据本司法解释的规定似乎案外人符合了“非因案外人自身原因”这个要件，但是很明显，这种理解不对。

第十七条 人民法院对登记在被执行的发包人名下的不动产实施强制执行，案外人以其与被执行人约定以不动产折抵工程债务为由，提起执行异议之诉，请求排除抵押权和一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）案外人依据《民法典》第八百零七条规定，在查封前行使建设工程价款优先受偿权，与被执行的发包人签订合法有效的以不动产折价协议；
（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。

案外人起诉请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。

解读：

（1）本条还是认为抵债是一种付款方式。

（2）《民法典》第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”案外人（承包人）本来就享有建设工程价款优先受偿权，而建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和普通金钱债权，所以案外人（承包人）的权利本来就是优先的。这里面说“请求排除抵押权和一般金钱债权的强制执行”，但是没有说请求排除“商品房消费者返还购房款债权的执行”，因为建设工程价款优先受偿权本就不优先于商品房消费者的权利。

（3）本条规定的本意是，发包人以不动产折抵工程债务的，承包人的优先权还能得到顺延。

（4）本条规定有个问题，比如，该不动产上有抵押权，那么承包人虽然可以排除抵押权人的执行，但是抵押权还在，后面抵押权是直接涤除还是带押过户？如果直接涤除，法律依据何在？如果带押过户，过户后抵押权对所有权的限制如何解决？

第十八条 人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以该不动产系用于产权调换的征收补偿为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）查封前，案外人已与房屋征收部门、房屋征收实施单位等依法签订征收补偿性质的协议；

（二）用于征收补偿的不动产的位置明确特定。

案外人起诉请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。

解读：

这是对被拆迁人作为案外人权利保护的规定，对被拆迁人的保护要参照商品房消费者的相关规定，且对被拆迁人利益的保护力度要更大，尤其是要更加尊重司法实践。之前的司法解释也有类似的规定，司法实践中，很多法院也是按照这个思路处理的，但是本条规定更明确。

第十九条 人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以在查封前已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同且已按照合同约定支付价款，并已办理了合法有效的不动产预告登记为由，提起执行异议之诉，请求停止处分，事由成立的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，案外人请求排除强制执行的，人民法院应予支持。

解读：

该条规定和《执行异议复议规定》第三十条的规定差不多，这里简单说一下为什么有预告登记首先可以停止处分：符合物权登记条件，案外人请求排除强制执行，这主要是为了避免在“符合物权登记条件”之前发生一些变动，比如案外人或被执行人解除合同，这样会导致债权人既不能执行，涉案房屋也不能过户到案外人名下，被执行人好像“渔翁得利”了。

第二十条 不带租拍卖、变卖等情况下的强制执行中，案外人以在查封前已与被执行人签订合法有效的书面租赁合同并合法占有使用执行标的，且已按照合同约定支付租金为由，提起执行异议之诉，请求在租赁期内排除一般债权的不带租强制执行，事由成立的，人民法院应予支持；符合上述规定条件的案外人签订租赁合同及合法占有使用执行标的均在抵押权设立之前，请求在租赁期内排除抵押权的不带租强制执行的，人民法院应予支持。

申请执行人可以对带租拍卖、变卖等情况下的强制执行提出书面异议。执行法院作出执行裁定后，案外人不服，自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼的，按前款规定处理。

申请执行人对执行裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内以承租人、被执行人为被告向执行法院提起诉讼，请求不带租强制执行执行标的的，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）承租人符合本条第一款规定的，判决驳回诉讼请求；

（二）承租人不符合本条第一款规定的，判决准许不带租强制执行该执行标的。

解读：

（1）本条规定是对《执行异议复议规定》第31条的完善，本条的规定更详细，更明确，比如，本条所解决的是是否带租拍卖的问题，所以本条所用措辞也是“带租拍卖”这样的措辞，而不像《执行异议复议规定》第31条的措辞那么晦涩。

（2）申请执行人是抵押权人的情形下，只有签订租赁合同及合法占有使用执行标的均在抵押权设立之前，案外人才可以要求带租拍卖

（3）本条有一个执行标的异议中的创新，按照传统的执行标的异议的法理和司法实践惯例，执行异议都首先是由案外人提出，法院对案外人的异议作出裁定，然后再启动案外人执行异议之诉或者申请执行人执行异议之诉。但是，根据本条的规定，如果执行实施部门基于自己的判断直接带租拍卖，那么申请执行人可以提起执行异议，这是一个创新，也堵住了之前法律司法解释规定的一个漏洞。

第二十一条 案外人与被执行人、申请执行人之间恶意串通，通过伪造证据，或者单方捏造案件基本事实，以执行异议之诉妨碍依法执行的，人民法院应当驳回其诉讼请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；涉嫌刑事犯罪的，人民法院应当将犯罪线索移送公安机关。

诉讼代理人、证人、鉴定人等诉讼参与人适用前款规定。

案外人等通过虚假诉讼等方式致使执行标的无法执行或者价值减损等，给申请执行人造成损失的，应当依法予以赔偿。

解读：

执行异议之诉中的虚假诉讼很多，很多被执行人为了逃避执行，与案外人勾结起来虚假诉讼，所以执行异议之诉司法解释规定这么一个惩戒措施很有必要，能够起到很强的震慑作用，减少执行异议之诉中的虚假诉讼。此外，该条第三款还规定了案外人的赔偿责任，这会增加虚假诉讼案外人的经济成本，减少案外人执行异议之诉中的虚假诉讼。

第二十二条 申请执行人依照民事诉讼法第二百三十八条规定提起执行异议之诉的，参照本解释的相关规定处理。

解读：

申请执行人执行异议之诉参照本规定，这不意外，因为根据民诉法司法解释的规定，不论是申请执行人执行异议之诉还是案外人执行异议之诉，审查的都是案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。

第二十三条 本解释自2025年7月24日起施行。

解读：

司法解释不具有溯及力，不适用法不溯及既往原则，因此本司法解释适用于一审、二审案件（比如，案外人以其系执行标的不动产买受人享有物权期待权为由提起案外人执行异议之诉要求排除执行的，即便其签订合同、付款、占有等法律事实发生在2025年7月24日之前，但是一审、二审是在2025年7月24日之后，也适用本司法解释），但是案外人或申请执行人不得将本司法解释作为申请再审的依据。

本司法解释整体质量比较高，解决了此前很多的困惑和争议，将对司法实践发挥很大的作用。但是，本司法解释也未对执行异议的所有情形作出规定，比如，《执行异议复议规定》第26条对案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议作了规定，本司法解释并未作出规定，另外，案外人依据《离婚协议》要求排除执行等情形本司法解释也未作出规定，所以法院在审查案外人执行异议之诉的时候，还是要遵循实质审查原则，即审查案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益，案外人的民事权益和申请执行人的民事权益哪个更优先，这里的民事权益是指综合民事权益，在案外人不属于本司法解释以及之前所有司法解释规定的情形下，案外人也有可能排除执行。