由于新型冠状病毒疫情迅速蔓延，国务院及各级地方政府相继出台了各项紧急应对与防控措施，从而对企业也产生了对合同效力及履行等诸多热点法律问题。针对上述企业所关注的核心问题，本指引在梳理本次疫情现状及相关政府部门、司法机关已出台的相关政策、公告基础上，以法律为依据进行分析，为企业在应对疫情所引发的特殊时期相关热点法律问题提供参考，依法行使法律权利的同时，也避免由此发生不必要的法律风险与损失。

注：本指引为本所律师对相关法律法规以及各级政府及其管理部门、司法机关已发布的通知进行的解读、分析，旨在为企业在应对疫情所产生并关注的相关法律问题提出一般性的合规建议及风险提示，由于各个企业面临的问题各有所异，具体的针对性方案亦需根据企业自身的实际情况出发，采取适合企业自身的最佳方案。如对本指引有任何意见或建议，欢迎联系我们。

下文中对部分法律名称予以简称，如《中华人民共和国合同法》简称为《合同法》、《中华人民共和国传染病防治法》简称为《传染病防治法》等。

1．新型冠状病毒肺炎疫情是否属于“不可抗力”？

结论：

本次新型冠状病毒肺炎疫情应当认定为“不可抗力”。

分析：

根据《合同法》第一百一十七条的规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本次新型冠状病毒为先前并不存在的新发现的病毒，其产生及形成是不可预见的。政府针对此次新型冠状病毒感染的肺炎所引起的疫情已经发布了明确的强行性通知，鉴于本次病毒的高度传染性及严重程度，政府采取了交通管制、停工停业停课等强行性措施。同时，针对本次疫情，医学界尚无绝对有效的方法可以阻止病毒传播，其产生及影响是人类不可预见、不能避免且不能克服的客观存在，符合法律规定的不可抗力的情形。

律师建议：

如因不可抗力导致违约的，企业应及时书面通知合同相对方，必要时可以向公证处申请出具不可抗力公证书，以防范日后可能产生的诉讼或仲裁风险。

2．当事人在合同中未约定不可抗力条款或者合同将不可抗力条款排除在免责事由之外的，如何认定？

结论：

在符合不可抗力认定条件的情况下，当事人仍然可以主张不可抗力作为免责事由。

分析：

根据《合同法》第一百一十七条规定，由于不可抗力属于法定免责条款，当事人即使未在交易合同中明确约定不可抗力条款或者合同约定将不可抗力排除在免责事由之外，在符合条件的情况下，当事人可以直接援用法律规定，主张不可抗力免责。

3．在疫情期间，若交易合同不能履行，当事人可否主张因为疫情免责？

结论：

只有在因疫情原因导致当事人不能履行合同、影响合同目的实现的情况下，当事人才有权主张全部或部分免责。

分析：

根据《合同法》第一百一十七条的规定，合同不能履行的原因不能全部归责于当事人的，当事人可以主张部分或全部免责。对于每一份合同而言，只有在疫情真正影响到合同根本目的的实现，导致合同不能履行的情况下，当事人才有权主张免责。如果此次疫情是在签订合同以前或者当事人迟延履行之后发生的，不能免除责任。如果并非由于疫情原因导致合同不能履行的，同样不能免除责任。

举几个比较典型的情况为例：（1）若某货物购销合同（或货物运输合同）约定货物生产地（或所在地）在武汉，交货地在武汉以外地区，春节期间交货，因当前武汉正处于封锁状态，根据相关规定，人员、物资均不能离开而导致违约，生产者（或承运人）可免除部分违约责任。（2）若某工程承包施工合同约定了工期以及在工期内停工的违约责任，由于春节结束后部分地区仍未解除封锁状态导致部分农民工不能按时返回工程而出现工期内部分作业面停工的状态，工程承包人一定程度可免除违约责任，但与此同时，工程承包人也应有预见性，及时采取聘用其他地区务工人员等补救措施，积极履行合同。

4．在疫情期间，因疫情原因而导致交易合同无法履行，企业应如何处理？

结论：

合同一方应当及时通知合同相对方，并采取一系列措施，如留存证据资料、采取措施减少损失、与合同相对方积极协商处理方案、变更或解除合同等。

合同的不能履行可分为三种情况：合同全部不能履行、合同部分不能履行、合同暂时不能履行。在当前疫情下，根据每份合同的特点及合同履行目的、可履行程度的不同，应当尽快协商制定不同的处理方案，如延期履行、部分履行或者不履行，同时变更或者解除合同。

分析：

根据《合同法》第一百一十八条的规定，在此次疫情发生后，如果出现合同不能履行的情况，履行不能的一方应当及时履行通知义务以及证明义务。

如果由于疫情致使合同的目的无法达成的，属于法律规定的法定解除事由，一方可以解除合同。已经构成违约的，可以根据不可抗力的影响，要求部分免责或者全部免责。解除合同的一方应当及时通知对方并履行上述的证明义务，以减小可能给对方带来的损失，另一方收到通知后由于未采取措施造成损失扩大的，对于扩大部分的损失不应当由合同解除方承担。

律师建议：

（1）建议企业尽快排查自身合同履约能力及相关风险

企业作为卖方的，应当立即对照仍在履行期内的商务合同以及自身的生产经营安排，排查服务或产品的提供是否还能按照合同约定继续履行；企业作为买方的，应当立即排查需求，将立即、短期需要的服务或产品清点核查；清点核查后，建议企业向供应商核实其生产经营是否受到此次疫情影响、是否影响合同的履行，从而做好从其他渠道购买或者延迟自身生产经营的准备。

（2）建议企业在履约能力受到影响时及时通知合同相对方并采取措施减少损失

如因执行疫情防控命令或措施导致合同不能实际履行的，应尽快向合同相对方发送通知，将疫情对企业接收服务或产品、支付款项等方面的影响及其导致无法按约履行的情况明确告知对方；同时要采取必要的措施防止损失的扩大，并做好证据固定工作。通知应尽量采用书面、邮件、短信等多种形式发送通知，并在合理期限内提供证明（如政府的通知或者命令等），同时应注意保留通知发出以及合同相对方收到通知的相应证据。

（3）企业应当注意留存相关证据资料

在疫情发生后，企业应将政府相关通知文件、部分员工隔离就诊证明、交通受阻的照片或视频等可证明企业生产、运输能力受限而客观上无法履行合同的证据保存。对于受疫情影响导致无法如期履行或不能履行国际贸易合同的外贸企业，应积极向有关部门及公证处申请出具不可抗力证明文件。

（4）企业无法正常履行合同时，建议积极协商，以期达成合理的解决方案

对于受疫情影响致使停业等不能实际履行合同的情况，双方应积极与沟通，互相谅解，请予合理的免责，未来继续友好合作。

（5）建议企业加大合同履行跟踪力度

对于合同相对方在疫情期间的履约能力、资信状况等，尤其需要予以了解知悉。建议企业复工前将合同履行跟踪落实到人，指定专人通过电话、微信、电邮等方式详细跟踪具体合同的履行。对于因疫情而可能引发对方企业资金断裂、资信下降等经营困难的，应及时跟踪对方履约能力，必要时及时追回货物或应收款。同时，要完好保存合同履行过程中形成的相应的证据材料。

（6）建议企业适时变更或解除合同

作为非给付货币一方当事人，如因疫情影响将无法依约履行合同，应及时向对方提出变更合同，请求延期履行或部分履行，甚至请求解除合同。

给付货币一方当事人，如果经过与对方核实，其生产经营受到此次疫情严重影响，已经无法履行合同，导致买受方合同目的无法实现，甚至将影响买受方对下游企业合同的履行的，建议企业立即向对方发送《解除合同通知书》，避免损失进一步扩大。通知书中应将“不可抗力事件”、“因不可抗力导致合同目的无法实现”、“依据《合同法》第九十四条解除合同”的要求写明；如采取快递方式寄送的，须在快递面单上备注解除合同通知书字样并留存好快递底单。

5．如果交易合同可以继续履行，但继续履行会造成明显不公平的情况，企业应如何处理？

结论：

在疫情爆发的情况下，人员、原料等价格上涨是显然的。如因某种上涨使得合同继续履行会明显不公平（如原料上涨数倍，履行合同必将导致亏损），企业可以援用情势变更、公平原则请求法院予以变更或者解除合同。

分析：

在这种情况下，考虑到援用公平原则会产生诉讼成本，合同当事人应当首先看合同约定，合同中如果对出现不可抗力情形如何履行有明确约定的，按约定执行。如果合同没有约定，当事人一方可以先依据不可抗力向对方主张免责，当然，最终是否减免，或减免多少，还需双方协商确定。

此外，企业还可以根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条有关情势变更的规定，即继续履行将导致明显不公平为由请求法院变更或者解除合同（注意，这里是指排除不可抗力影响之外的情况）。

6．疫情期间，企业经营者在销售商品时是否可以涨价，合理涨价与“哄抬物价”如何界定?

结论：

疫情期间，企业在销售商品时可以因企业生产成本增加等原因合理涨价，以保留一定的利润空间，但对于紧急期间必需品的价格，企业应当严格按照各省市场监督管理局和发展和改革委员会相关部门出台的文件进行价格管理，以防被认定为“哄抬物价”而承担相应法律责任。

分析：

商品的正常售价即允许生产商及经销商保留一定的利润空间，从而激励其扩大产能和销售。紧急期间相关执法部门重点查处哄抬价格行为，主要根据各省市场监督管理局和发展和改革委员会相关部门出台的文件，针对企业在紧急期间对必需品进行大幅涨价的行为。根据前述文件，紧急期间必需品主要有如下两类：第一，为防疫用品，指与疫情防控相关的口罩、抗病毒药品、消毒杀菌用品、相关医疗器械等防疫用品；第二，为基本民生商品，主要是与群众日常生活相关的粮油肉蛋菜奶等基本民生商品。

《关于新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间查处哄抬价格违法行为的指导意见》中仅规定“经营者销售同品种商品，超过1月19日前（含当日）最后一次实际交易的进销差价率”构成哄抬价格，但对于合理利润区间的具体范围，国家层面相关文件并无具体明确规定，而是将权限下放到各省，由各省予以规定，报经省级人民政府同意，出台认定哄抬价格违法行为的具体标准以及依法简化相关执法程序的细化措施，并向市场监管总局（价监竞争局）备案。部分省份已经发布了有关当前疫情下如何认定哄抬价格违法行为的相关文件。

律师建议：

针对疫情期间商品的价格上涨空间各地的规定各有不同，企业在考虑自身的经营情况时，必须与当地政府规定保持一致，同时还应做好成本测算和记录、明码标价、不误导消费者、不囤积居奇，避免违法违规风险。

（一）企业作为承租方

7．企业所承租的餐饮、酒店等经营性用房或企业所承租的厂房等生产性用房，因疫情影响导致无法正常生产经营的，承租方能否单方面解除租赁合同？

结论：

在本次疫情被认定为不可抗力事件的前提下，若承租行为符合“因不可抗力事件导致合同目的无法实现”这一情况，承租方可单方解除租赁合同。承租方在解除合同时，需依法履行通知义务，减少给出租方带来的损失。

退一步说，即使本次疫情未被认定为不可抗力事件，承租方也可尝试通过主张本次事件符合法律规定的情势变更，请求法院根据公平原则，判定合同予以解除。

分析：

（1）主张疫情属于不可抗力从而解除合同

根据《合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，承租方可以主张解除租赁合同。根据目前新型冠状病毒的疫情发展情况，参考2003年“非典”疫情严重程度以及“非典”期间政府发布的多项通知及决策，本次新型冠状病毒事件已达到人类无法预见、不可避免、不可克服的程度，足以被认定为法律上的不可抗力事件。

在事件属于不可抗力的情况下，承租方能否单方面解除租赁合同，还要考虑该事件是否致使合同根本目的无法实现。而合同目的的实现与否，又需要从企业经营类型、政府在疫情期间对企业停工及复工的相关政策等多方面因素进行考虑。诸如餐饮业、零售业等服务行业受疫情影响较大，相关企业因政府管制等非属商业风险的原因导致无法经营的，可能可以认定为其合同目的无法实现，作为承租方可单方解除租赁合同。对于酒店、宾馆等行业，除了酒店大厅及酒店餐厅等公共区域外，酒店房间等均具有一定的隔离性，受疫情影响较小，除特殊情况下实务中一般不认定为合同的目的无法实现，企业作为承租方难以据此主张单方面解除合同。

需提请注意的是，根据《合同法》第九十六条的规定，在符合法定解除条件的情况下，承租方仍应履行法定的通知义务，将解除合同的意思送达出租方，并提供相应的证明，以减轻可能给出租方带来的损失。合同解除后，承租方可以要求返还租赁押金，但出租方有权根据租赁合同约定在押金中扣除相关费用（如已发生的水电费、物业费、合同解除前所结欠的租金等）。

（2）主张疫情属于情势变更从而解除合同

如本次疫情不被认定为不可抗力事件，那么根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条的规定，其亦足以构成“当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”，承租方可通过证明继续履行该租赁合同对其明显不公平或不能实现合同目的，请求法院认定解除该租赁合同。

律师建议：

企业通过所租赁的场所进行生产经营，其受疫情影响是否导致合同目的无法实现，需从疫情发展、当地政府政策、企业经营类型以及经营现状等多重因素出发综合考虑。因此，不建议企业直接主张单方面解除租赁合同。

如企业确因疫情导致合同目的无法实现、经营困难，企业欲解除租赁合同的，建议企业优先选择与出租方进行协商，由双方共同商定予以解除。如出租方不同意解除合同的，企业可考虑通过仲裁或诉讼的方式，以情势变更为由请求对租赁合同予以解除，或对部分条款予以变更。

8．企业所承租的餐饮、酒店等经营性用房以及企业所承租的厂房等生产性用房，因疫情影响导致无法正常经营的，承租方能否要求免除租金或减少租金？

结论：

如依据原租赁合同继续履行将对承租方明显不公平或致使合同目的无法实现的，承租方可依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条有关情势变更的规定，向出租方提出对租金酌情予以减免的书面申请，如出租方同意，双方可就租金的减免另行签订书面补充协议。如出租方不同意的，承租方可依据上述规定，通过提起诉讼或仲裁的方式请求对租金条款予以变更。在得到最终生效判决或裁决前，承租方应依据原租赁合同的约定继续履行租金的支付义务。

分析：

各地基层政府及行业协会根据目前疫情发展态势纷纷发布了租金减免的倡议，如广东省公寓管理协会发布的《致全省业主（房东）的减租倡议书》、深圳市龙岗区工业和信息化局发布的《共克时艰、这座城因为你们而温暖——关于适当减免辖区企业租金的倡议书》等，但由于该等文件仅具倡导性作用，就疫情期间租金条款的履行及修改仍应当由租赁合同双方自行商定。

如本次疫情不被认定为不可抗力事件，其作为双方当事人在签订时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，对于大多数企业尤其是服务行业来说，继续按照原租赁合同履行极有可能导致对承租方明显不公平，甚至导致合同目的无法实现的情形。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条的规定，承租方可通过提起诉讼或仲裁的方式，主张本次疫情属于情势变更并通过相应的证据予以佐证，诉请对原租赁合同予以变更或解除，以维护自身利益、维护市场交易的公平。

律师建议：

建议承租方与出租方就减免租金事宜进行友好协商，如无法通过协商达成一致，承租方仍应按照租赁合同的约定继续履行租金的支付义务。与此同时，承租方可通过提起诉讼或仲裁的方式，诉请变更租赁合同的相关条款、对租金酌情予以减免。

9．采用联营的商业模式，承租方因客流骤减或保护员工安全等原因主动选择停业，是否构成对租赁合同的违反？

结论：

承租方的擅自停业是否构成对租赁合同的违约，应依据租赁合同的实际约定、租赁物所处区域的疫情严重程度以及当地的政府政策、承租方员工是否因受疫情影响被隔离而导致客观履行不能等种种因素考虑。

如租赁物位于疫情较为严重的区域，或承租方的员工由于交通或受疫情感染等影响因素无法到岗，造成承租方客观的履行不能等情形，承租方在该等情况下停止营业一般不构成对租赁合同的违约。

分析：

部分商业物业实行联营模式，即出租方通过在承租方的经营收益中提取一定比例作为租金的方式收取租金从而代替固定租金收取模式。在该种方式下，租赁双方的利益关系更加紧密，双方通常会约定在未经出租方同意的情况下，承租方不得擅自停止营业。

如承租方在未取得出租方同意的情况下擅自停止营业的，根据《合同法》第五条规定的公平原则以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条有关情势变更的规定，在疫情期间继续履行合同将导致对承租一方明显不公平，或承租一方因客观原因履行不能的，不构成对租赁合同的违约。

律师建议：

如租赁合同中约定有承租方停业必须取得出租方同意的条款，在该种情形下承租方若想停止营业的，建议与出租方进行协商，就疫情期间的租金支付方式进行协商变更，并签订相应的书面补充协议。

如双方无法达成一致的，在抗击疫情的大环境下，如承租方出现客观履行不能情形的，一般不构成对租赁合同的违约，承租方需就其客观履行不能的情形提供相应证据予以佐证。

（二）企业作为出租方

10．在疫情期间，出租方不同意对承租方减免租金是否构成违法或违约？

结论：

在疫情期间要求承租方按照原租赁合同继续履行的，不构成违法或违约。

分析：

诚如上文所提及，虽然各地基层政府及各行业发布了租金减免的倡导性文件，但该等文件不具强制性，疫情期间租赁合同中租金条款是否予以变更由合同双方自行商定。在无法达成一致进行变更的情况下，承租方仍应按照双方业已签订的租赁合同履行其租金支付义务。出租方在疫情期间不同意承租方减免租金请求的，不构成违法或违约。

律师建议：

虽然租金是否减免由租赁双方自行商议决定，但鉴于疫情大环境之下，考虑到承租方的经营情况受到较大影响，建议出租方与承租方就租金的支付及减免事宜进行友好协商，给予一定比例的优惠，相互体谅，以维护租赁双方长期的合作关系、携手共渡难关，这对于企业的商业形象也是有帮助的。

11．在疫情期间，出租方要求承租方强制停业的，是否构成对租赁合同的违约？

结论：

如因遵循政府政策要求承租方予以停业的，不构成对租赁合同的违约。如因出租方原因要求承租方停业的，可能构成对租赁合同的违约，承租方可能会据此要求出租方对租金予以减免，甚至主张出租方赔偿因停业而造成的实际损失。

分析：

维护租赁物正常运营是租赁双方的共同目标，因此出租方一般不会强制要求承租方停止营业。但在疫情的特殊情形之下，考虑到疫情的高度传染性，政府常常会颁布相应的行政法规。在此情况下，出租方依据政府指令或建议要求承租方停止营业的，不构成对租赁合同的违反。

律师建议：

在疫情期间，出租方应严格遵循政府发布的行政规定，在政府未强制要求租赁物予以关闭的情况下，不宜擅自要求承租方停止营业。如因特殊原因确有必要关停的，应与承租方进行平等协商，通过租金减免等方式与承租方达成一致并签订书面的补充协议，避免单方面强制关停导致违约等情形。

12．在承租方诉请解除合同或变更合同的情况下，出租方应如何应对？

如承租方依据“不可抗力”、“情势变更”等方面主张变更或解除租赁合同的，出租方应积极应诉，并就疫情不足以导致租赁合同目的无法实现、承租方并非无法履行合同义务、继续履行不足以导致对承租一方严重不公平等情形予以充分举证及论述，证明当前疫情不足以构成承租方所主张的情形和影响，承租方仍应依据租赁合同约定的内容继续履行。

13．受疫情影响，企业能否延期偿还银行贷款？

结论：

银行贷款是否延期应当由各大银行贷款针对本次疫情提出的优惠政策决定，受疫情影响严重的企业可以主动向银行申请合理延期，但能否延期及延长期限需与银行机构进一步协商。

分析：

目前银行业主管部门仅进行了金融贷款政策进行原则性规定，对于各银行具体贷款合同如何执行，应当由贷款人（即各大银行）自行决定。根据银保监会于2020年1月26日发布《关于加强银行业保险业金融服务配合做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，其中第五条要求银行业保险业金融机构“做好受困企业金融服务，各银行保险机构要通过调整区域融资政策、内部资金转移定价、绩效考核办法等措施，提升受疫情影响严重地区的金融供给能力。对于受疫情影响较大的批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等行业，以及有发展前景但暂时受困的企业，不得盲目抽贷、断贷、压贷。鼓励通过适当下调贷款利率、完善续贷政策安排、增加信用贷款和中长期贷款等方式，支持相关企业战胜疫情灾害影响。”

中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局六部门联合于2020年2月1日发布了《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》（银发〔2020〕29号），其中第（三）条为“受疫情影响较大的地区、行业和企业提供差异化优惠的金融服务，通过适当下调贷款利率、增加信用贷款和中长期贷款等方式，支持相关企业战胜疫情灾害影响。各级政府性融资担保再担保机构应取消反担保要求，降低担保和再担保费。对受疫情影响严重地区的融资担保再担保机构，国家融资担保基金减半收取再担保费。”第（七）条为“加强制造业、小微企业、民营企业等重点领域信贷支持。金融机构要围绕内部资源配置、激励考核安排等加强服务能力建设，继续加大对小微企业、民营企业支持力度，要保持贷款增速，切实落实综合融资成本压降要求。增加制造业中长期贷款投放。”

上述通知发布后，国内各大银行已陆续发布相关贷款优惠政策，对因疫情因素导致的逾期、违约，银行可以通过信贷重组、贷款展期、调整贷款利率和还款计划、增加信用贷款和中长期贷款、减免逾期利息等方式支持企业正常运营。

律师建议：

建议企业首先核实贷款银行是否发布了相关的优惠政策，若经核实无优惠政策的，企业可根据自身情况与贷款银行协商并向其申请贷款优惠措施。同时，在银行未对贷款进行变更的情况下，建议企业仍应当继续按照合同约定的期限按时还款，避免违约风险。

本次疫情预计将对企业的经营产生不小的影响，越是在特殊时期，企业更应该提高风险防范意识，重视企业合规经营问题，既要根据国家的法律法规及规定依法维护、行使自身的合法权益，也需要防范企业出现合规与诉讼风险，由此因小失大，给企业带来不必要的麻烦与损失，甚至是相应的法律责任。

越是艰难时刻，更显企业风骨；越是危难之际，更需众志成城。此次疫情将会影响到越来越多的企业，牵涉的法律问题也将慢慢呈现，在此我们呼吁各企业在应对相关争议或处理相关问题时能够咨询专业意见，加强协商，增进谅解，齐心协力，共渡难关。