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浅谈如何处理上海市商品房预售合同示范文本第十四条引发的争议

作者:李云 2019-09-02618

近日,有上海的购房人因上海市商品房预售合同示范文本第十四条的内容与开发商发生的争议事项前来咨询。购房人称与开发商签订的《上海市商品房预售合同》第十四条约定,在开发商办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内,由双方签署本合同规定的《房屋交接书》,《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件;双方在签署《房屋交接书》之日起180天内,由双方依法向房屋所在地房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。问题在于双方在合同中没有约定开发商办理大产证的具体时间,且开发商又长时间不能取得大产证,导致购房人办理过户申请手续、申领小产证的时间遥遥无期,购房人迟迟不能取得小产权证。对此,开发商需不需要承担相应责任,购房人应如何处理?笔者拟就此作一简要分析。


一、关于上海市商品房预售合同示范文本第十四条的约定。


首先,需要明确的是,目前上海商品房预售统一使用的上海市商品房预售合同示范文本系由上海市房屋土地资源管理局与上海市工商行政管理局于2000年联合制定,自2001年1月1日开始使用后一直沿用至今。该预售合同示范文本第十四条原文如下:


 “第十四条  在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后    日内,由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。


甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起    天内,由双方依法向            交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。”


显然,如果开发商与购房人双方在签订的《上海市商品房预售合同》中没有对开发商办理新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证(大产证)的时间进行约定,则购房人一旦面临开发商长期无法取得大产证的情形时,其合法权益就必然会因为无法及时取得小产权证而受到相应的损害。这也正是购房人在经历了漫长的等待之后所十分关心的问题。


二、关于产生预售合同中未约定大产证取得时间,致使申领小产证的时间约定不明的问题之原由。


按常理,双方采用上海市商品房预售合同示范文本确定有关商品房预售的权利义务应该不会出现上述问题。对于购房人来说,主要的义务就在于按约定付清购房款,主要的权利在于按约定接受房屋实物并随后及时取得房屋权属证书;对开发商而言,主要的义务在于按约定将符合要求的房屋实物交付给购房人使用,同时尽快将房屋的权属过户到购房人名下、协助购房人及时取得小产证。


事实上也的确如此,目前使用的2000版上海市商品房预售合同示范文本一共三十二条,各个条文之间在逻辑上相互关联,是一个密不可分的整体,相对于上海之前使用的1997年版示范文本更加严谨、完善。笔者曾以《略谈2000版商品房预售合同示范文本与1997年版示范文本的区别》为题撰文对两个版本进行了比较,文章刊登在2001年第6期的《上海律师》,有兴趣的读者可以查阅。


回到购房人咨询的问题。笔者审查完双方实际签订的预售合同文本后发现,原来引发争议的“罪魁祸首”在双方对预售合同示范文本中的第十条的约定。《上海市商品房预售合同(示范文本)》第十条原文如下:


“第十条 该房屋的交付必须符合下列第    种方案所列条件:


壹、办理了房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证);甲方对该房屋设定的抵押已注销;甲方已按规定缴纳了物业维修基金。


贰、取得了《住宅交付使用许可证》;甲方对该房屋设定的抵押已注销;甲方已按规定缴纳了物业维修基金;甲方承诺在             日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证),如到时不能取得商品房房地产权证(大产证),乙方有权单方面解除本合同。


叁、             。”


且看这一合同示范条款的前两种方案,任选一种,均不会产生不约定开发商在房屋交付后取得大产证时间的问题。第一种方案本身就要求取得大产证后方可交付房屋,交付房屋的具体时间在合同第十一条有明确约定;第二种方案要求开发商明确承诺取得大产证的最晚时间,也不存在不约定该等时间的问题。


但当开发商从自身利益考虑,选择第三种方案交房时,往往不会对取得大产证的时间进行约定,并以为这样可以在履约过程中掌握相对的主动,而购房人由于各种原因在购房时也对开发商提出的该等方案予以了接受,或者说购房人在市场地位弱小的时候往往对合同内容方面没有与开发商讨价还价的余地。正是在这种情况下,当开发商将房屋交付后又长时间不能取得大产证时,双方就会因合同第十四条的约定引发争议。


客观地说,开发商与购房人对于这一问题的产生都有一定的责任,但主要的原因还在于开发商一方。


三、关于开发商在双方未约定取得大产证时间又长期不能取得大产证致使购房人无法正常申领小产证时应承担的违约责任。


笔者认为,如果因开发商长期无法取得大产证导致双方办理房屋过户申请手续、申领房屋小产证超过合理时间,开发商理应承担相应违约责任,包括继续履行合同约定的交付房屋权属的义务、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向购房人支付违约赔偿金等。具体理由如下:


1、双方办理过户申请手续、申领房屋小产证的履行期限约定不明确时,根据合同法规定可按照合同有关条款或者交易习惯确定。


《合同法》第六十一条规定:“ 合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。”


当开发商与购房人双方对于“依法向    房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)”的具体时间约定不明确时,应当按照合同有关条款或者交易习惯确定。


而按照双方合同有关条款难以确定“依法向    房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)”的具体时间时,可按照交易习惯确定。根据双方合同第十四条的约定,主要是需要按照商品房预售的习惯确定开发商将房屋交付购房人使用后取得大产证的合理时间。


2、按照商品房预售习惯,确定开发商将房屋交付购房人使用后取得大产证的合理时间可以为60天内。


(1)根据《城市房地产开发管理条例》第三十二条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”


即,国务院明文规定,预售商品房的购买人依法申领小产证的时间为在商品房交付使用之日起90日内。可见,只有开发商取得大产证之后才能申请小产证,因此,开发商取得大产证的合理时间显然应当是小于90日之内的。


(2)根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定:“ 房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。


房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”


即,国务院房地产行政主管部门规定,商品房交付使用之日起60日内,房地产企业应提交需要由其提供的办理房屋权属登记的资料,这些资料当中就包括开发商取得的大产证在内。也就是说,开发商在商品房交付购房人使用后的合理时间取得大产证,这个合理时间应当在60日内。


概言之,我们根据商品房预售的交易习惯,可以将开发商交付商品房后取得大产证的合理时间确定为交付使用之日起60天内,而且这个合理时间是客观、公平的。


3、如果开发商在房屋交付后60天内的合理时间内尚未取得大产证,导致双方约定的办理房屋过户申请手续、申领小产证的时间延误,开发商应承担相应的违约责任。


我们知道,《合同法》第一百零七条规定:“ 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”也就是说,对于开发商和购房人来讲,尽管开发商与购房人在商品房预售合同中未对开发商交付房屋后取得大产证的时间进行约定,导致双方约定的购房人申领小产证的时间不明确,但购房人可以通过依法确定开发商交付房屋后取得大产证的合理时间,从而确定双方办理房屋过户申请手续、申领房屋小产证的合理时间。一旦开发商因不能在根据交易习惯确定的合理时间取得大产证而延误了办理房屋过户申请手续、申领小产证的时间,开发商就应当承担相应违约责任。


此时,购房人可以视情况选择解除合同、要求开发商退换房款并支付违约赔偿金,也可以选择要求开发商继续履行合同并支付违约赔偿金。这里需要进一步分析的是,通常双方对此种情形下的违约金没有进行约定,购房人可以要求开发商支付的违约赔偿金的标准应如何确定。


笔者认为,购房人或可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定 ,在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定时,按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算开发商应向购房人支付的违约赔偿金数额。


综上,购房人前来咨询时所关心的问题基本得以解决,日后也可以此为戒;而对于开发商来说,在确定商品房预售合同示范文本第十条内容时,无论出于何种考虑,都应当对商品房交付后取得大产证的时间进行明确约定,也只有明确的约定才会相对更有利于维护双方的合法权益。如此,上海市商品房预售合同示范文本第十四条也就不会再引发类似的争议了。


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