生活中常常出现夫妻婚后为改善住房、实现学区或其他原因，将夫妻一方的婚前房屋出售得到价款，再次购房的情况。由于存在婚前财产转化为婚后财产，新房增值，及婚前、婚后财产混同等问题，新购房屋在离婚时应该如何分割，一直是困扰众多当事人的难点以及司法实践的重点问题。

一、购房款的性质

首先要明晰婚前房屋和出售婚前房屋所得款项的性质。其一，如果没有特别约定，或者通过婚后加名进行赠与等行为，婚前房屋属于个人财产。其二，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。夫妻一方的房屋在婚后出售的增值部分通常是自然增值，应排除在夫妻共同财产之外，一般依然认为是夫妻一方的个人财产。换言之，出售婚前房屋所得款项(含增值部分)都属于个人财产。

具体来说，婚前房产、婚后置换，涉及新购房屋登记及出资情况，可以分为以下几种情况:

（一）将新购房屋登记在自己名下

1.婚前房屋价值足够覆盖新购房屋出资

在这种情况下，房屋属于个人财产在婚后的形式转化，依然属于个人财产。

2.婚前房屋价值不足以覆盖新购房屋出资

那么，此时就要看差额部分的出资来源。如果是由父母支出，那么房屋属于个人财产。如果是由另一方配偶支出，那么房屋属于夫妻共同财产。尽管法院在酌情分割时会考虑出资比例，但基于“夫妻共同财产”这一分割前提，房屋的增值额也会一起分割，且法院可能会采取一半的分割比例。如果是向第三人借款，且约定为个人债务呢?这一情况，相对较难判断。让我们来看一个案例，该案例中男方在婚内借全款购房，且约定为个人债务(如案例一)。通过该案例中法院的判决，我们可以得出:婚内借款购房，无论债务是约定为个人债务还是夫妻共同债务，房屋一律属于夫妻共同财产。因而，在一方个人财产不足以覆盖新购房屋出资，而向第三人借款，在婚内所购的房屋属于夫妻共同财产。

案例一：上海市高级人民法院(2016)沪民再27号万某诉包某等物权纠纷案

法院认为，在包某未与万某就系争房屋产权变更达成一致的情况下，购房款由包某个人承担还是在股权分割中以夫妻共同债务予以剔除，均与万某对系争房屋享有所有权无涉。本案双方争议的是系争房屋的权属，而非购买系争房屋的钱款，因此万某基于当时与包某的夫妻关系而对系争房屋享有的物权并不因包某个人承担购房款而改变。

（二）将新购房屋登记在夫妻双方或者对方名下

在夫妻双方没有特别约定情况下，无论婚前房屋价值是否足以覆盖新购房屋出资，只要新购房屋登记了两人名字，就属于夫妻共同财产。在分割时，法院一般会结合出资情况，对出资较多一方予以多分，另外还会考虑离婚过错及子女和女方权益，综合确定分割比例。

通过上述的情形梳理，我们会发现，即使用夫妻一方的个人财产在婚内购房，也很有可能会视作夫妻共同财产。因而，笔者提出以下几点建议，希望个人财产最大化保留的出资方可参考:

1.保存好婚前房子的买卖合同。如果丢失的话只能去当地的房管局或者不动产登记中心调取房屋的内档资料。

2.保存好婚前房屋的转账记录。在转账过程中，可以要求婚前房屋的买受人备注好“购房款”。如果买受人与实际支付购房款的人不一致，应在房屋买卖合同中备注清楚或签订代付款确认书。

3.婚前房子的售房款和婚后其他财产进行隔离。可以开立独立的银行账户，存入出售房屋的款项。

4.婚后再买房尽量采取转账的方式。采取转账方式的话可以显示资金来源、汇款和收款人的信息，一旦产生纠纷，可以更加容易厘清资金的来源和去向。

5.若再购买房子，仅登记在自己个人名下。若写上配偶的名字，即使有证据证明购房款全部源于婚前财产，那也会视为一方对另一方的赠与而变成夫妻共同财产。

6.婚后购买的房屋尽量一次性全款购买。如果遇到款项不足的情况，可以找父母出资，但不能找配偶，也不能向第三人借款。父母在转账时，也最好备注“赠与/出借一方所有”。

下面笔者再分享一个案例，该案中(案例二)女方出售婚前的房屋一，在第一次离婚期间购买了房屋二。后女方又出售房屋二，将款项在第二次离婚期间转给男方，由男方购买了房屋三。

案例二：四川省成都市中级人民法院(2021)川01民终5232号邹某诉吕某离婚后财产纠纷案

■ 案情

邹某和吕某于2013年1月登记结婚，2020年5月29日协议离婚，中间经历两次离婚和两次复婚。

在两次短暂的离婚期间，邹某与吕某实际仍然生活在一起，夫妻共同财产也并未分割。

在第一次离婚期间，吕某以婚前房屋出售款购买房屋(该房屋后被出售);第二次离婚期间，邹某贷款购买房屋，吕某也支付了部分首付款。根据双方的叙述，第二次离婚，实际上是两人为了房屋优惠政策而实施的“假离婚”。

2020年5月29日，邹某和吕某签订离婚协议(第三次离婚)。

现，邹某得知子女非自己亲生，起诉要求撤销离婚协议，并提出新的财产分割方案。

时间轴和人物关系，如图1、图2、图3所示:

■ 法律问题

1.离婚协议能否撤销?

2.如果离婚协议被撤销，高新区房屋应该如何分割?

■ 一审法院观点

1.离婚协议欺诈可撤销

离婚时夫妻双方所签订的涉及财产分割、债务承担的协议与普通的民事合同存在一定区别，即除了纯粹的利益考量外，还不可避免地掺杂一定的感情因素和复杂动机。因此，法院在认定是否可以撤销离婚时所签订的财产分割协议时应十分谨慎，重点考察签订协议时是否存在有充分证据证明的欺诈、胁迫等法定事由以及相应事由对协议签订当事人作出真实意思的影响程度大小。

(1)协议是否存在财产明显让步的情况

就案涉协议而言，邹某在财产分割、债务负担上作出了较大让步，系一份明显对吕某有利的约定。案涉协议将邹某与吕某第二次离婚后以邹某个人名义购买的房产约定归吕某一人所有，且还约定邹某需要继续偿还3年高达30余万元的房屋贷款。协议中所涉及的49万元的其他债务也约定由邹某一人偿还。

(2)协议关于财产的约定是否受情感因素影响

案涉协议约定由吕某抚养婚生女邹某某。古语有云“万爱千恩百苦，疼我孰知父母?”父母对子女的爱是一种基于生物本能以及在长期共同生活中逐渐建立起的深厚情感。尽管在协议中并未直接写明邹某系考虑吕某抚养婚生女才愿意在财产上作出较大让步，基于父母对子女的人之常情，吕某抚养婚生女应当是邹某愿意在财产上作出较大让步的重要情感影响因素。

(3)签订协议时是否存在欺诈情形以及具体情形是否会严重影响当事人作出真实意思表示

吕某隐瞒与他人在受孕节点前后发生过性关系的相关情况多年，致使邹某在离婚时仍不知晓婚生女并非其亲生，并在此情况下签订了离婚协议。任何一个正常人在得知自己抚养多年的孩子并非亲生时，其受到的精神伤害都是极为巨大的。假设邹某在离婚时已经知晓子女并非亲生，无论基于感情、物质上受到的巨大伤害还是法律上没有抚养的义务，必定不会在财产方面作出如此巨大的让步。

(4)是否存在其他原因导致一方在财产分割上作出巨大让步

本案中，吕某辩称邹某因为出轨，故愿意在财产上让步，但吕某未提供充分证据证明存在相应事实。吕某还辩称因为山庄的经营权交给邹某，故邹某愿意在财产上作出较大让步，但离婚协议中并未体现关于山庄经营权的任何约定，吕某也当庭认可山庄经营权并非双方在婚内取得，而系邹某在婚前与其亲属共同取得，故吕某的该抗辩理由法院不予采纳。

综上，法院认为吕某隐瞒与他人在受孕节点前后发生过性关系的重要事实，致使邹某在不知晓女儿并非亲生的情况下签订了让步巨大的离婚财产分割、债务承担的协议，情节恶劣，可以认定为欺诈，故相关约定应予撤销并重新分割相应财产。

2.高新区房屋归邹某，由邹某向吕某支付49万元

吕某在与邹某婚姻存续期间的2013年12月出售了婚前的华阳房屋，而后半年另行购买了房屋并在购买案涉房屋前半年左右出售，因此吕某婚前房屋的一部分价值转化为了案涉房屋的一部分首付款。但是，在邹某与吕某夫妻关系存续期间吕某负责收取山庄的经营收入，从案涉房屋首付款支付及后续还贷来看，无法准确区分出资金完全源于吕某婚前房屋的转化还是邹某与吕某婚内取得的共同财产。故在此情况下，一审法院酌情考虑吕某婚前房屋价值转化情况，确定分割比例为邹某130%、吕某70%。因吕某称没有现金折现给邹某，邹某愿意折现给吕某，且考虑到案涉房屋及房屋贷款均在邹某名下，故一审法院确认案涉房屋归邹某所有，后续贷款由邹某继续偿还，邹某根据房屋的净价值向吕某支付房屋分割折现款为(160万元-90万元)×0.7=49万元。

■ 二审法院观点

1.在“离婚后纠纷”案中，也可以处理子女抚养相关问题

本案系离婚后财产纠纷，邹某起诉撤销离婚协议，离婚协议是关于财产分割、子女抚养、债务处理等“一揽子”协议，一审法院对包含有子女抚养相关问题的离婚协议进行审理并无不当，不属于上诉人主张的超范围审理。

2.一审的房屋分割方案合理

一审判决吕某分割70%份额已经充分考虑吕某婚前房屋价值转化情况，再结合一审时吕某称其没有钱补偿邹某，而邹某愿意补偿吕某相应折价款，故一审对该房屋的分割方式恰当合理。

■ 律师评析

1.法院计算房屋份额的考量因素

一审法院在裁判文书中列出了计算公式，即(160万元-90万元)×0.7=49万元。如果默认法院是笔误将30%，写成了130%，那么我们可以讨论一下，法院为什么判吕某享有70%。第一，从出资来看。房屋的首付款共66万元，其中吕某支付了59.5万元，尽管这59.5万元存在吕某婚前和婚内财产的混同情况，但不可否认的是吕某对房屋的出资贡献是明显大于邹某的。第二，从过错来看。尽管离婚协议的撤销是因为非亲生子女，但判决法院明确指出，离婚的原因是关系不合而非非亲生子女，故而夫妻任何一方对离婚都没有过错，无须酌定一方多分。第三，从子女抚养角度来看。这是很多离婚财产纠纷中重要的财产分割酌定因素，但在本案中，恰恰没有其用武之地，因为婚生子女并非男方的亲生子女。综上所述，法院是基于吕某对房屋首付款的贡献，考虑到出资的混同情况，判决吕某享有70%的份额。

2.“假离婚”期间的财产性质

在很多“假离婚”案件中，男女双方之所以会产生争议，要么是因为“假离婚”后不愿意复婚，要么是因为复婚后不承认“假离婚”期间的财产是夫妻共同财产。本案有一些特殊之处，即在于:(1)在吕某和邹某的第一次、第二次离婚时，双方都没有签订离婚协议;(2)在吕某和邹某的两次短暂离婚期间，双方继续维持同居关系、进行共同经营，因而导致离婚期间的财产存在混同情况。由于存在上述两种情形，本案法院在判决时，没有特意区分房屋出资款项的流入和流出的具体时间节点，而将房屋直接按照夫妻共同财产处理。

3.离婚协议的撤销

本案中法院支持了当事人以“欺诈”为由撤销离婚协议的诉请，而在实践中撤销离婚协议这一主张被支持的可能性较低。法院在认定存在可撤销事由时对请求撤销方举证要求非常高，请求撤销方通常需提供确凿充分的证据，否则法院会径直以没有证据或证据不充分为由驳回变更或撤销请求。以财产分割不均或严重失衡、离婚协议或财产分割协议显失公平为由请求变更或撤销财产分割条款或协议基本不被法院支持[刘纯:《离婚后能否撤销离婚协议，盘点8种情形和5点注意事项》，载微信公众号“遇见吴杰臻”2018年11月18日，https://mp.weixin.qq.com/s/qdS8huK-RJDuoZXIwj90DA]。

综上，婚前房产婚后置换的分割，核心在于婚前个人财产是否转化为夫妻共同财产。实务中，房屋登记情况、出资来源及财产是否混同，均是房产分割的核心依据。为有效减少潜在风险，当事人在房产置换过程中，应注重证据留存、财产隔离与登记规范，维护自身合法的财产权益。