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新冠疫情期间承租人能否主张减免房屋租金?

作者:赵海清 张颖 2020-03-09

2020年初始,由于新型冠状病毒疫情(以下简称“新冠疫情”或“新冠肺炎疫情”或“疫情”)的持续蔓延,全国大部分地区的物资运输及工厂复工等陷入窘境,各行各业均遭受了不同程度的损失,营业收入下滑,用工成本、租赁成本依旧居高不下,对企业的正常经营产生重大影响。且由于今年来我国城市化速度加快,在外务工人员数量众多,在疫情期间居住用房成本成为在外务工人员重要生活开支。因房屋租金在企业及个人日常支出中所占比例较大,房屋租赁合同中的承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金,成为大众关注的重点话题。本文主要从企业商业用房及个人居住用房两个方面探讨新冠疫情期间的租金减免问题。



一、新冠疫情期间房屋租金减免的相关指导意见



(一)上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展若干政策措施


2020年2月7日,上海市人民政府印发《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展若干政策措施》(沪府规〔2020〕3号)(以下简称《支持企业若干措施》)强调全力支持企业抗击疫情,切实减轻企业负担。《支持企业若干措施》第九项为减免企业房屋租金。其中对于中小企业承租本市国有企业的经营性房产(包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等)从事生产经营活动的,先免收2月、3月两个月租金。同时也鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体为实体经营的承租户减免租金,并对非国有企业积极减租的给予一定的优惠政策。需要注意的是各省市对租金减免的政策措施存在一定差异,本文以上海市政策为例,但具体操作中租金减免政策应查询租赁房屋所在地各级政府部门出台的相关政策文件。


(二)上海高院关于涉新冠疫情案件法律适用问题的系列问答


为积极推进涉及新冠疫情案件的适法统一工作,上海市高级人民法院印发《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答(二)》,对疫情期间房屋租金问题的司法适用进行了相关解答。


问题6:商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金?


答:应根据具体案情作出相应处理。如受疫情影响房屋无法正常使用,承租人以此要求出租人减免房租的,一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋,仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的,一般不免除承租人的租金给付义务;如对承租人营收产生重大减损的,可依据公平原则酌情调整租金。


问题7:居住房屋承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金?


答:应引导当事人协商解决。协商不成的,可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、疫情影响程度等综合考量,按照公平原则妥善处理。如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋,承租人提出减免租金请求的,一般予以支持。如疫情不影响承租人居住使用房屋,且承租人不存在感染新冠肺炎住院治疗或被隔离等无法使用房屋的客观情形,承租人提出减免租金请求的,一般不予支持。


因各省市人民政府对中小企业承租本市国有企业的经营性房产或称国有资产经营用房的一般有较为明确的租金免除规则,因此下文主要探讨非国有企业房产在租金减免上的相关问题,分为商业用房和居住用房两个方面进行讨论。



二、新冠疫情期间房屋租金减免的具体适用



(一)商业用房


商业用房是指可以从事商业经营活动的房屋,如各类商店、门市等从事商业和为居民生活服务所用的房屋,以及办公用房,如写字楼等,还包括车库等。根据上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答(二)问题6的回复,新冠疫情期间商业用房承租人可否免除房屋租金主要分为三种情形讨论:


1、受新冠疫情影响商业用房无法正常使用,可以减免租金


受疫情影响商业用房无法正常使用,承租人以此要求出租人减免房租的,一般可予支持。例如因政府部门防治疫情要求而停业的相关行业,餐饮业,电影院等,多地政府为配合疫情防控要求,减少人员聚集性的病毒传染,要求餐饮业(含早餐、夜宵)、电影院等暂停营业。


案例:上海拍谱娱乐有限公司与上海新黄浦(集团)有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案(案号:(2004)沪二中民二(民)终字第354号)中,拍谱公司以发生“非典”为由向新黄浦集团发函要求减免租金。法院认为,基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知,而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实,因此,根据公平原则,拍谱公司提出其停业3个月的租金应免除的理由成立法院予以支持。


由上述案例可知,在非典疫情期间,因娱乐行业响应政府部分防治非典要求而停业的,在停业期间因其房屋无法经营,其商业用房租金可以免除。本次新冠疫情与非典疫情高度相似,可供参考。


2、新冠疫情并未影响承租人实际占有使用商业用房,但对企业的一般营收产生影响,一般不予免除租金


新冠疫情并未影响承租人实际占有使用房屋,仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的,一般不免除承租人的租金给付义务。因为本次疫情在不同地区的严重程度不同,且对不同行业的影响也不同,所以并非所有承租人都可以以疫情为由要求出租人减免租金。


例如,新冠疫情期间大型的超市,水果店等属于维持民众日常生活必须的行业,各级人民政府并未要求该类商户停业。虽受疫情影响,民众大多居家防疫,在春节期间客流量减少,导致该类商户春节期间的营业收入收到影响,但此类商户受疫情的影响较小,对于该类经营者要求减免租金的,法院一般不予支持。


3、新冠疫情并未影响承租人实际占有使用商业用房,但对企业的营收造成重大减损,法院可以酌情减免租金


新冠疫情并未影响承租人实际占有使用商业用房,但对承租人营收产生重大减损的,法院可依据公平原则酌情调整租金。因为本次疫情在不同地区的严重程度不同,并非所有行业都暂停营业,所以部分承租人是实际占有使用商业用房的,但因为疫情影响,部分商户的经营受到重大影响,承担巨额亏损,在此情形下法院可以酌情调整租金。


案例:大连鹏程假日大沐有限公司与大连正典表业有限公司房屋租赁合同纠纷案(案号:(2013)辽审二民抗字第14号)正典公司主张其因非典停止经营,解除与大连鹏程的房屋租赁合同。法院认为,因“非典”疫情和政府有关部门因此而下发的停止野生动物经营的通知,只是对正典公司的部分经营活动造成影响,尚不足以导致其与鹏程公司之间的租赁合同“直接”或“根本”不能履行,因此不能适用不可抗力。但正典公司在本案中的违约行为,毕竟与“非典”疫情的发生所导致的部分经营活动不能完全正常进行有一定的关系,且其自身也遭受了较大的经济损失,故违约金的数额应适当减少给付,结合本案的实际情况,酌定为150000元为宜。大连市中级人民法院二审改判正典公司不承担违约责任不当,本院予以纠正。


在上述案例中,法院就相应适用了公平原则,因承租人受到疫情影响产生较大的经济损失,法院酌情调低其违约责任。因为本案中双方的租赁合同已经解除,所以不涉及租金调整问题,但法院认为其对企业的营收造成重大减损而减少违约金,对于同受疫情影响下的租金减免也具有参考意义。


(二)居住用房


居住用房顾名思义为居住使用的房屋,不能从事经营活动。因居住用房不涉及营业,承租人一般不会因新冠疫情影响而产生无法使用的情况,所以一般不予免除租金。但若承租人在特殊情况下确实客观上无法居住,法院可以按照公平原则处理,酌情减免租金。根据上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答(二)问题7的回复,疫情期间居住用房承租人可否免除房屋租金主要分为两种情形讨论:


1、出租人主动限制或房屋所在地管控措施导致承租人无法使用房屋的,可以减免租金


因为出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋的,承租人可以主张无法使用房屋期间租金减免。


例如,本次疫情正值春运,全国各地区人员流动量大,很多在外务工人员返乡过节。在此情形下,部分在武汉务工人员,因武汉封城,节后无法及时返回武汉,若该务工人员在武汉有租房的,因武汉封城期间,承租人无法于春节后及时回到武汉并使用居住该房屋,若该承租人与出租人就该期间房屋租金产生纠纷的,法院可以酌情减免租金。


2、承租人存在感染新冠肺炎住院治疗或被隔离等情形导致承租人无法使用房屋的,可以减免租金


承租人存在感染新冠肺炎住院治疗或被隔离等无法使用房屋的客观情形,也可以主张无法使用房屋期间的租金减免。


例如,新冠疫情来势汹涌,武汉建设了火神山医院等定点医院收治新冠肺炎确诊病患,若承租人不幸感染了新冠肺炎需在前述医院住院治疗或被隔离而无法居住使用承租房屋的,法院可以酌情减免租金。



三、新冠疫情期间房屋租金减免的实施步骤



(一)保留租赁房屋受疫情影响的相关证据


承租人应及时保留当事人住所地或合同履行地人民政府具体出台的疫情应对措施,商业用房承租人可以保留有关防疫部门或机构发出的通知、指令,受疫情影响产生重大损失的相关证据,居住用房承租人可以保留有关基层单位、指定医疗单位出具的证明文件等。


(二)承租人应及时履行告知义务


受疫情影响需要减免租金,承租人应及时与出租人沟通,比如向出租人提交书面减免租金的沟通函等。承租人应尽量采用书面形式,如书面通知、邮件通知等多种形式发送通知,同时应注意保留通知发出以及合同相对方收到通知的相应证据,且应注意房屋租赁合同中是否存在对不可抗力通知时间的具体约定。


(三)签署租金减免的补充协议


若双方能友好协商,尽量友好协商。在双方沟通中应及时保留沟通的结果,尽量采用书面形式确定沟通成果。若出租人同意承租人减免租金的,承租人应及时和出租人签署书面补充协议,以免事后出租人反悔。


(四)向法院或者仲裁机构提起诉讼或仲裁


若双方经协商,无法就新冠疫情期间租金的减免达成一致意见,承租人可根据租赁合同约定的争议解决方式,向法院或者仲裁机构提起诉讼或仲裁,以维护其合法权益。



四、结语



新冠疫情影响下,满足上文所述条件的承租人可以主张减免疫情期间的房屋租金。同时,出租人与承租人双方也需坚持利益衡平原则,妥善化解矛盾纠纷,以共克时艰,共渡难关。