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出租人违约导致合同解除,承租人的经营损失如何赔偿?

作者:奚正辉 韦笑 2023-01-29
[摘要]我国《民法典》第五百八十四条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。

本文讨论的经营损失,是指承租人在合同实际履行的情况下可以得到的预期利益损失。我国《民法典》第五百八十四条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。实践中,对于用于商业用途的房屋,因出租人违约导致承租人无法正常经营甚至合同提前解除的,承租人往往需要停止商业经营提前离场,对于经营利润可观的承租人来说,会导致巨大的经营损失。该部分经营损失应该如何认定,在法律层面上尚未有明确的规定,不同法院在不同案件的裁判上也有分歧。本文旨在通过分析既有判例,以探究法院对认定承租人预期利益损失的裁判思路。


一、案例分析


案例一:迈家(上海)酒店投资管理有限公司与上海馥邦购物中心有限公司、王一民等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书((2017)沪0105民初10431号)


案情简述:租赁房屋产权人为茗嘉公司,被告馥邦公司承租了该房屋,后转租。2014年8月,原告迈家公司与馥邦公司签订《房屋租赁合同》,约定馥邦公司未按时缴纳本合同约定和法律规定的费用,严重影响迈家公司经营使用的,守约方可书面通知违约方解除本合同,违反合同的一方,应向守约方支付违约金98万元。后因被告长期拖欠租金,其与租赁房屋产权人的租赁合同被通过诉讼解除。原告于2014年1月3日被迫搬离租赁房屋。原告向法院主张被告赔偿违约金98万元,并赔偿2017年1月4日起至起诉之日的营业损失82805元等。


法院判决:被告向原告支付违约金30万元。


裁判思路:关于经营损失,合同解除后,原告已经无法在租赁房屋继续经营,原告主张营业损失的计算方法是其所有的三家店面正常经营的日均盈利数额,然经营利润会受到经营地段、经营时间、市场需求等复杂因素的影响,故对该项诉讼请求,法院不予支持。关于违约金,因原告未能提供证据证明实际损失,被告馥邦公司要求调低违约金,考虑到原告搬离清空房屋花费的支出以及他处另外承租房屋可能产生的成本,法院酌定被告馥邦公司向原告支付违约金30万元(约为4个月租金)。


案例二:上海逸舒源营销策划中心与张文华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书((2020)沪02民终4026号)


案情简述:涉案房屋的产权人系上海骏丰嘉房地产开发有限公司,逸舒源中心向产权人承租了涉案房屋。2018年5月18日,逸舒源中心(出租方)与张文华(承租方)签订《房屋租赁合同》,约定合同中提及的擅自解除合同或提前终止合同的相关条款,任何一方擅自解除或提前终止合同的,违约方需提前1个月告知另一方,并赔付相当于3个月租金作为解除合同的违约赔偿。后逸舒源中心单方解除合同,并起诉张文华。张文华提出反诉,主张逸舒源中心赔偿经营损失10万元。


法院判决:一审法院判决逸舒源中心支付张文华经营损失费76837元,二审维持原判。


裁判思路:张文华主张的经营损失10万元,属于违约金范畴,根据合同约定擅自解除合同的违约方需赔付3个月租金作为解除合同的违约赔偿,故逸舒源中心应支付张文华经营损失费76837元(三个月租金)。


案例三:徐州中茵置业有限公司、滕仰雷房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书((2021)苏03民终8034号)


案情简述:2019年6月17日,滕仰雷(乙方)与徐州中茵置业有限公司(甲方)签订《南郊中茵城商业中心商铺租赁协议书》,约定甲方如有违反本协议规定的行为,经乙方书面通知后不予改正,导致乙方无法继续经营的,乙方有权终止本协议,并要求甲方支付违约金(违约金数额为上个月的月租金),承担乙方由此产生的一切直接经济损失;甲、乙双方在协议履行期间内若有其他违约行为的,应向对方承担违约责任(违约金数额为上个月的月租金),并赔偿对方的直接经济损失。后因涉案房屋因二次消防验收未能通过,滕仰雷的商铺不满足营业条件无法开业。后在诉讼中,滕仰雷方申请对涉讼商铺的经营损失进行鉴定,估价结果为涉案商铺2019年8月1日至2020年1月31日间经营收益(损失)为8.65万元。


法院判决:一审法院判决被告中茵公司赔偿滕仰雷可得利益损失81694元,二审法院改判被告中茵公司赔偿滕仰雷可得利益损失58000元。


裁判思路:在经营性租赁合同中,承租人的经营损失主要体现为,出租人违约后为寻找替代性租赁场所期间不能正常经营而导致的损失。一审法院在审理过程中委托鉴定机构,直接以6个月为期间,鉴定滕仰雷在此期间的可得利益损失并出具鉴定报告,数额较高,应予以调整。二审法院参照该鉴定报告结论,酌定滕仰雷在对方违约后因寻找代替性租赁场所期间的损失为58000元(约为13个月租金)。


案例四:徐遵生与吴颜、姜黎房屋租赁合同纠纷二审判决书((2021)苏03民终4243号)


案情简述:2012年12月14日,徐遵生与苏盐公司签订房屋租赁合同,约定苏盐公司将其所有的位于新沂市的房屋(包括涉案房屋在内)出租给徐遵生使用。后徐尊生通过拍卖购买房屋,经法院判决后拍卖以及房屋买卖合同均无效。2014年5月9日,姜黎与徐遵生签订《房屋租赁合同》,约定徐遵生将涉讼房屋出租给姜黎用于办公使用,合同约定“出租方单方面取消、终止合同,须赔偿承租方装修,合同期内的一切利润赔偿(每月最低利润2万元)”。2018年,法院于2018年8月9日在涉案房屋张贴公告,要求房屋占有人于2018年8月25日前迁出。吴颜向法院提起诉讼,请求按照租赁合同“每月最低利润2万元”的标准赔偿其营业损失。


法院判决:一审判决徐遵生赔偿吴颜经营损失6万元,二审维持原判。


裁判思路:虽然有约定,但是吴颜未提供充分、确实的证据证明其营业收入情况,且在知晓涉案房屋无法继续使用后,没有积极采取防止损失扩大的措施。综合考虑吴颜与徐遵生的过错程度、店面规模、租金数额、合同履行情况、所支出的成本等因素,并参照同类行业在岗职工平均工资标准,酌情认定吴颜经营利益损失为6万元(约为12个月租金)。


案例五:如东新南市场管理有限公司、如东昌和地产投资有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书((2021)苏06民终2983号)


案情简述:2018年7月17日,新南市场公司、昌和公司签订《弹琴桥市场(新南市场)承包经营合同》,约定昌和公司将涉讼商铺出租给新南市场公司用于农贸经营。后经法院判决该合同解除((2018)苏0623民初5709号)。2020年1月23日,新南市场公司提起诉讼,请求昌和公司赔偿因违约行为导致双方承包经营合同解除造成的预期利润损失1500万元。诉讼过程中,新南公司要求对其可以获得的预期利益鉴定,鉴定人认为基于条件限制,无法作出鉴定。


法院判决:驳回该项诉讼请求。


裁判思路:预期可得利益具有如下特点:是一种未来利益,在违约发生时并没有为合同当事人实际享有,而必须通过合同的实际履行才能实现;预期可得利益必须具有一定的确定性。预期可得利益属于可保护的利益,但认定预期可得利益必须要以当事人主张的预期可得利益存在确定性为前提,在具有确定性的基础上才可对预期可得利益金额进行估算。


本案中新南市场公司所主张的预期可得利益并没有确定性。本案合同签订于2018年7月17日,2018年10月即发生纠纷、停止履行直至合同解除。在此过程中,新南市场公司进行了招商、推广、装修设计、预收了部分租金、费用,虽然招商形势乐观,但这些都是其经营活动的准备工作,要实现真正的盈利还需要对租赁的房屋进行较大规模的装修改造、投入大量人力物力财力,并且经营成果受经营环境、经营方式等许多因素的影响,能否取得经营利益有很大的不确定性。在当时实际投入有限、仅是预收部分租金费用的情况下,谈预期可得利益为时过早。在合同履行这样的初始准备阶段,无法确定其所主张的预期可得利益的确定性,没有任何实际经营数据可以支撑。


在预期可得利益的确定性无法证实的情况下,没有认定其预期可得利益的基础,新南市场公司要求鉴定或酌定其预期可得利益不能成立。


案例六:张成旺、广州市人人乐商业有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书((2021)粤01民终21131号)


案情简述:2014年10月23日,人人乐公司(出租人)与张成旺(承租人)签订《租赁合同》,后人人乐公司以店铺调整为由单方解除合同。张成旺提起诉讼,请求人人乐公司赔偿经营损失241273元。在审理期间,鉴定人对涉讼店铺的经营损失评估为526198元(2018年7月至2019年7月31日)。


法院判决:一审判决人人乐公司赔偿经营损失10万元,二审维持原判。


裁判思路:对于经营损失的数额,结合人人乐公司的过错程度、订立合同时所能预见的违约损失范围、租赁合同的履行情况、商业风险等情况,并参照鉴定人的评估结论,法院酌定为10万元(相当于3个月租金)。


案例七:湖北水调歌头饮食文化发展有限公司、武汉市洪山区人民政府洪山街办事处洪山村村民委员会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书((2018)最高法民终107号)


案情简述:2002年9月11日,洪山村委会(甲方,出租人)与水调歌头公司(乙方,承租人)签订《房屋租赁合同》,约定甲方将产权属于本方正在施工中的房屋(连带房屋前后土地)出租给乙方从事合法的生产经营活动。后洪山村委会以城中村综合改造为由单方解除合同。水调歌头公司提起诉讼,请求洪山村委会、三鸿公司向水调歌头公司支付预期利益94495800元。一审法院委托鉴定人湖北安华会计师事务有限公司对涉讼房屋的经营预期可得利益进行司法鉴定,鉴定人评估诉讼房屋2013年至2023年的预期可获得利益为94495800元。


法院判决:(一)判决单方解除租赁合同行为有效。(二)洪山村委会、三鸿公司支付经营利润损失补偿金4798533.33元(相当于32个月租金)。


裁判思路:案涉《房屋租赁合同》和《租赁商铺合同》的解除并非水调歌头公司的违约行为所致,而是因为不可抗力,故本案不宜按照违约赔偿的原则,对水调歌头公司主张的上述预期可获得利益全部认定。一审法院考虑在上述合同解除后,水调歌头公司需要重新寻找场地,这必然导致楚灶王大酒店在一段时间内无法正常开展经营,理应给一年宽限期,故从公平原则出发,酌定按2010-2012年三年利润的平均值4798533.33元作为水调歌头公司2013年的经营利润损失的补偿,符合本案的实际情况,较为公允。洪山村委会、三鸿公司上诉称应按2003年至2012年的平均利润来认定水调歌头公司2013年的经营利润损失,对此本院认为,考虑价格、市场因素及经济发展情况的变化,采取近三年的平均利润值,更为客观。


二、裁判思路梳理


(一)主张经营损失的方式


1、证明责任概述


违约方一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、非违约方因违约而获得利益以及非违约方亦有过失的举证责任。非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任。对于可以预见的损失,既可以由非违约方举证,也可以由人民法院根据具体情况予以裁量。


2、租赁合同中对可得利益损失有约定的


租赁合同对可得利益损失作出约定,可以有效的减轻守约方的举证责任。对可得利益损失,既可以约定具体数额,也可以约定可得利益损失的计算方法。可得利益损失的数额应当约定在合理的范围内,如果约定过高的,法院往往会以违约金的计算方式进行调整。


3、租赁合同中对可得利益损失没有约定的


对可得利益损失没有约定的,在诉讼中守约方需要承担较重的举证责任,往往需要请求法院委托有资质的鉴定人进行鉴定评估,否则只凭当事人说明很难获得法院支持。实践中对经营利益鉴定评估的难度也很大,经常出现鉴定人无法出具相关鉴定意见的情形。


(二)经营损失的计算规则


预期可得利益具有两大特点:将来性和确定性。首先,预期可得利益在违约发生时并没有为合同当事人实际享有,而必须通过合同的实际履行才能实现。其次,预期可得利益必须具有一定的确定性。预期可得利益属于可保护的利益,但认定预期可得利益必须要以当事人主张的预期可得利益存在确定性为前提,在具有确定性的基础上才可对预期可得利益金额进行估算。


在经营性房屋租赁合同纠纷中,预期可得利益损失主要是指承租人的经营利润损失。目前,法院对经营利润损失的认定采取谨慎态度。一方面,经营利润会受到经营地段、经营时间、市场需求、店面规模、租金数额、合同履行情况等复杂因素的影响。另一方面,根据《民法典》等法律法规的规定,法院在认定违约赔偿时,需要综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则、过失相抵规则以及公平原则等,限定赔偿的数额。


减损规则的运用。减损规则来源于民法理论中的不真正义务,是指当事人一方违约后,守约方应采取适当措施防止损失扩大,否则不得就扩大的损失主张赔偿。房屋租赁合同中,当出租人违约导致合同从根本上不能履行的,承租人应当采取积极措施防止损失扩大。在对经营损失的认定中,这一原则的运用体现在法院一般会认为承租人应当在合理期间内找到替代性的经营场所,并以该期间承租人因不能经营而导致的损失为经营损失。合理期间因具体案件中承租人经营规模大小等现实因素而定,例如在“中茵置业与滕仰雷案”中,承租人经营宠物店,二审法院认为一审法院直接以六个月未期间计算经营损失金额过高。而在“水调歌头与洪山村委会案”中,承租人经营大型酒店,法院在认定经营损失时以一年为期间计算。承租人如果主张以合同剩余租赁期限为期间计算经营损失,且剩余租赁期间超过合理期间的,一般不予支持。


司法实践中,有两种计算经营损失的参照方法,第一种是以承租人过去一段时间的经营利润为参照,计算预期利益损失(水调歌头与洪山村委会案)。这一计算方法要求承租人具有清晰的财务状况以便举证,同时法院也会根据现实中存在的商业风险酌情调整赔偿金额。例如疫情期间,商铺的经营通常会受到不利影响,如果使用疫情前的经营数据为参照计算疫情期间的经营损失,一般不予支持。第二种是参照同一市场条件下的同行业经营主体的利润。由于主体不同,经营利润很大程度上受到地段、经营时间、市场需求、经营者经营能力等复杂因素的影响,这一方法会导致比前一种更大的鉴定偏差,法院一般不会直接作为判决依据。


三、总结


司法实践中,对经营损失的认定需要考虑多重因素。法院通常在预期可得净利润的基础上,适用可预见性规则、减损规则、过失相抵规则、损益相抵规则等一系列赔偿限定规则,扣除守约方因没有自行规避损失扩大所产生的金额、因自身过失所应当承担的损失以及从违约行为中已经获得的收益等相应数额。从节约诉讼成本,提高效率的角度出发,建议当事人在房屋租赁合同中约定违约金,以3-6个月租金为宜。当事人也可以约定对预期可得利益的计算方式,例如“剩余租期内的营业额损失,参照违约行为发生前六个月的平均营业额确定”。如果诉讼中一方认为违约金过低或者过高的,可以申请上调/酌情减少赔偿数额。如果没有约定违约金或者预期可得利益的计算方式,需要法院在审理过程中确认经营损失的:对于违约方(出租人),在诉讼中可以未来经营利润难以预见、对方当事人亦有过错、对方当事人没有采取合理措施减少损失、对方在自己的违约行为下也有获利等理由作为抗辩,以减轻自己的赔偿义务;对于守约方(承租人),建议通过申请鉴定,委托由法院确定的有资质的鉴定机构评估自己的预期经营利益。