据澳大利亚财政部官网报道，2015年6月29日澳大利亚财政部长霍基（Joe Hockey）与澳大利亚农业部长乔伊斯（Barnaby Joyce）共同对外宣布，澳联邦政府将加大外资收购农业用地的审查力度，使澳洲农业领域外商投资情况更加透明。

根据澳大利亚外商投资审查委员会（Foreign Investment Review Board, FIRB）于2015年6月在外商投资委员会网站上公布的《澳大利亚外国投资政策》（Australia’s Foreign Investment Policy）的相关内容，澳大利亚有关农业用地投资政策内容的变化主要体现在以下两个方面：

1、收购农业/农村土地的规定

当外国人已经持有的农村土地的累计价值超过1500万澳元，或者收购一项土地项目后就可能超过1500万澳元时，外国投资者就需要将此项收购农村土地权益的项目呈报政府并获得事先批准。上述收购农村土地权益的方式，具体包含两类，其一是直接收购土地等直接权益的收购方式，其二是收购一家有超过50%资产为农村土地的公司这一非直接权益的收购方式。此前，海外投资者收购澳洲农业用地免审门槛为2.52亿澳元，而目前免审门槛由2.52亿澳元下调至1500万澳元，无疑在一定程度上限制了海外投资者对澳洲农业用地的投资。

需要注意的是，此项规定也存在例外情况：根据澳大利亚的自由贸易协议(Australia’s free trade agreement ）承诺，累计的1500万澳元限额将会适用于所有私人投资者，但来自美国、新西兰、智利、新加坡和泰国的投资者除外。对来自以上国家的私人投资者将适用不同的审批限额，具体而言：（1）新加坡和泰国投资者如收购一家价值超过5000万澳元的初级产品生产企业的权益，才需获得事先批准；（2）美国、新西兰和智利的投资者如收购一家价值超过10.94亿澳元的初级产品生产企业的权益，才需获得事先批准。换言之，澳大利亚对来自上述五个国家的投资者所进行的澳洲土地投资给予了不同于其他国家的优惠待遇。

与此同时，《澳大利亚外国投资政策》中也规定了不需要审批的事项，主要包括：根据遗嘱或法律规定的财产转移，来自政府或者出于公共目的而成立的法定公司以及纯粹当做抵押品持有或者以执行担保权而发生的财产转移。

2、农业用地外资所有权的登记

自2015年7月1日起，不论土地的价值为多少，持有农业用地权益的外国人和外国政府投资者必须向澳大利亚税务局（Australian Taxation Office, ATO）登记土地所有权情况。所有现有权益人必须在2015年12月31日或之前完成登记。新获得土地的权益人必须在获得权益之后的30天之内登记。

上述有关澳洲农业用地投资政策内容的变化将直接影响我国投资人对澳大利亚的农业用地的投资策略与路径。中国投资人适用1500万澳元的免审门槛，投资额一旦超过该限额，那么在进行投资之前就需报澳州政府进行审批。一方面，由于农业土地投资的金额一般较大，1500万澳元的免审门槛较易超过，这将使得大部分投资澳洲农业用地的中国投资者需要在投资之前向澳大利亚政府进行申报。与之前2.52亿澳元以下农业土地投资无需审批相比，此项规定将在一定程度上增加了大部分中国投资者的投资程序，拖延了投资进程，增加了投资成本。另一方面，与享受优惠待遇的其他国家的投资者相比，中国投资者在投资澳洲农业用地方面将处于不利的竞争态势。比如，在存在含中国投资者的多方投资者竞争同一农业土地的情况下，若土地报价相差不大，而一方竞争者无需经过审批程序，但中国投资者需要经过上述所言的审批程序，那么对于出售土地的一方而言，考虑到时间成本和交易确定性等多方面因素，极有可能倾向于接受无需经过审批程序的一方的报价。由此，存在不同限额的免审门槛，可能无形之中使得中国投资者处于相对较弱的竞争地位。

需要特别提请注意的是，由于澳大利亚开始实行针对不同国家的投资人进行澳洲土地投资时适用不同政策待遇的做法。中国投资者可以考虑采取的一种应对策略是，中国投资者可以先在具有较高免审门槛的国家（如美国免审门槛为10.94亿澳元）以符合所在国法律规定的形式成立一家投资公司，之后以该公司作为投资平台再向澳大利亚进行农业土地的投资，从而规避直接适用中国投资者的1500万免审门槛的规定。

当然，针对中国投资者而言，在决定投资澳洲农业土地之前，还需要综合考虑其他相关的商业信息与法律规定，之后才可能制定出一个完整与全面的投资策略和方案，在最大程度上降低澳洲投资的成本与风险。