来 源 |  广州市中级人民法院

基本案情

2007年初，王哥与妻子在协议离婚期间，出于离婚后要有房子住、避免离婚财产分割带来不必要麻烦等考虑，萌生了借名买房的念头，便找来妹妹帮忙。

同年6月，王哥和妹妹、妹夫三人达成口头约定：王哥借用王妹夫妻的名义买房，但买房的一切费用均由王哥本人承担。不久之后，王哥遂借妹妹和妹夫的名义买下广州市天河区某房屋，并支付了首期款及其他附带费用。其后，王哥一直通过妹夫名下的银行账户按时偿还房贷。2020年6月，王哥想要及早把房屋过户到自己名下，提前还清了所有贷款。

此时，王妹夫妻却拒绝办理房屋过户手续，还以房子是他们的为由更换了涉案房屋门锁，并将涉案房屋挂盘销售。

父母、亲友多次协调劝说无果后，王哥认为王妹夫妻违反了口头借名买房合同，造成其无法取得房屋所有权，遂将王妹夫妻诉至法院，要求确认双方之间的借名买房合同有效，并要王妹夫妻赔偿他房屋价值500万元。

法院裁判

广州市天河区人民法院一审判决：确认王哥与王妹夫妻存在口头借名买房合同关系，驳回王哥其他诉讼请求。

王妹夫妻不服，提起上诉。

广州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

法官说法

本案争议的焦点在于王哥是否为涉案房屋的实际权利人。在缺乏书面协议的情况下，应结合房屋实际出资情况、房屋控制使用情况、权利凭证持有情况等方面予以综合考虑。一般而言，出资证明、购房手续是真实购房人的有力证明。

本案中，王哥能提供涉案房产的全套购房原始凭证，详细阐述购房房款来源、支付方式、月供流水等相关问题，并提供票据、银行流水等予以佐证。王哥自房屋交付后一直居住至2020年，添置了冰箱、油烟机等家用电器，并将个人银行账户与涉案房产的物业费、水电费、煤气费等必要开支账户进行捆绑缴纳。2020年之后，王哥曾出租涉案房产收取租金。再结合双方之间的微信、短信往来记录和证人证词，足以认定王哥与妹妹、妹夫之间存在借名购房关系。

然而，由于王哥借名买房时仍在第一段婚姻存续期间，现有证据无法排除王哥借此损害案外人利益的情况。因此，法院判决确认王哥与王妹夫妻之间存在口头借名购房关系，并驳回王哥其他诉讼请求。

法官提醒

本案因原告具有较强的法律意识，其提供的证据形成了完整的证据链，证实其为房屋的出资人和真实权益人，所以其主张的借名买房关系才得到了法院的支持。但也给已借名买房或有借名买房想法的群众提了个醒：借名买房有高风险。

我国不动产物权变动以登记生效为原则，被登记在不动产登记簿上的被借名人理所当然被视为房屋的所有权人，其出售、抵押等处分房屋的行为会被视为法律上的有权处分。借名人要想“拿回”房屋，不仅需要被借名人的配合，还要承担起推翻不动产登记簿记载事项的举证责任，包括但不限于出资情况、房屋控制使用情况等。此时，如果房屋已出售，且购房者是善意取得并已办理了变更登记，即便借名人证明了借名买房事实的存在，也无法要求取消交易“拿回”房屋。

另外，借名买房的风险还可能包括：一旦房屋被征收，被借名人领取征收补偿款而产生纠纷；借名人死亡，实际继承人无法继承房产；被借名人将房屋抵押借款，无力还款被变卖还债等。作为被借名人而言，也并不是“天降房屋”，房屋登记在自己名下不仅影响购房资格，还要作为名义上的房贷人承担还贷义务，若借名人断供，被借名人则要代为先行偿还，否则将影响个人征信。

综上，借名买房本身隐藏着诸多不可预测因素，法律风险、经济风险高，建议广大群众要增强风险意识、法律意识，谨慎行事，依法保护自身的合法财产。