最近，开发商项目停工、购房者集体停贷成为热新闻，在司法实践中产生了(2019)最高法民再245号判决书成了焦点。争议焦点：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第二十一条第二款规定之“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”如何理解与适用该规定？若作为出卖人的开发商未把贷款归还给作为担保权人的银行，买受人是否应归还商品房买卖涉及的银行贷款。

为了理清这一争议焦点问题，笔者将法院就该案件前后的几份裁判文书进行摘录分析。

第一、青海省高级人民法院一审民事判决书

案由：商品房预售合同纠纷

案号：（2017）青民初13号

原告：王忠诚

被告：青海越州房地产开发有限公司

被告：中国建设银行股份有限公司青海省分行

第三人：王琪博、王琪宝

青海高院认为：

一、关于《商品房预售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》是否解除的问题。

截止2015年10月30日前，越州房地产公司并未按约定向王忠诚交付涉案房屋，越州房地产公司已违约，王忠诚据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。庭审中，越州房地产公司亦同意解除合同，因此《商品房预售合同》应予解除。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。据此，王忠诚要求解除王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、保证人越州房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、王忠诚与建行青海分行、越州房地产公司签订的《房地产抵押合同》同时解除。

二、关于王忠诚诉求越州房地产公司返还房款、贷款及赔偿损失是否成立的问题。

本院认为，王忠诚诉求越州房地产公司按年利率24%的标准计算首付款损失虽符合民事法律应予保护的相对额度，但其诉求的数额明显高于造成的实际损失，应予以调整，据此，王忠诚诉求房屋首付款73983124元的赔偿损失可从2015年8月13日最后付款之日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，王忠诚的此节诉求应予支持。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第第二十五条规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中，王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、保证人越州房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，王忠诚与建行青海分行、越州房地产公司签订的《房地产抵押合同》生效后，建行青海分行即向借款人王忠诚借款7397万元。合同履行中，截止2017年3月21日，王忠诚累计向建行青海分行偿还借款本金9170995.81元、利息6095047.89元，尚欠建行青海分行借款本金64799004.19元。当《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》被解除后，越州房地产公司应向王忠诚返还《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》已还的贷款本金9170995.81元、利息6095047.89元；应向建行青海分行返还《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》剩余的贷款及利息，即：借款本金64799004.19元及利息（按合同约定的利率计算利息）；待越州房地产公司清偿剩余贷款本息等债务后，建行青海分行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。

青海高院判决如下：

一、解除2015年8月12日王忠诚与青海越州房地产开发有限公司就西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房签订的《商品房预售合同》；

二、解除2015年8月14日王忠诚、王琪博、王琪宝与中国建设银行股份有限公司青海省分行、青海越州房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、王忠诚与中国建设银行股份有限公司青海省分行、青海越州房地产开发有限公司签订的《房地产抵押合同》；

三、青海越州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向王忠诚返还房款73983124元及赔偿损失（从2015年8月13日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）、并向王忠诚返还贷款本金9170995.81元、利息6095047.89元；

四、青海越州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司青海省分行返还《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》项下的剩余借款本息，即：借款本金64799004.19元及利息（从2017年3月21日起，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算利息）；自青海越州房地产开发有限公司清偿上述贷款及利息完毕之日起七日内，中国建设银行股份有限公司青海省分行办理西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号房屋上抵押登记的涤除手续。

第二、最高人民法院二审民事判决书

案由：商品房预售合同纠纷

案号：（2017）最高法民终683号

审理法官：杨永清、汪国献、李涛

上诉人（一审被告）：中国建设银行股份有限公司青海省分行

被上诉人（一审原告）：王忠诚

一审被告：青海越州房地产开发有限公司

一审第三人：王琪博、王琪宝

最高院认为：

关于越州公司不能返还建行青海分行剩余贷款本息时，王忠诚是否应当承担还款责任的问题。

本院认为，王忠诚在向建行青海分行借款时，建行青海分行为了其贷款安全，对该笔贷款办理了抵押登记。抵押物是《商品房预售合同》约定的标的物即66-16商业用房，因该商品房属于在建工程，没有办理产权证，所以实际上的抵押人是越州公司。由于商品房担保贷款合同的特殊性，本案贷款实际上由建行青海分行直接支付到了开发商越州公司的账户，因此根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，越州公司应将剩余的贷款本息返还建行青海分行。不过，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，一审判决第四项判决越州公司承担对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任正确，但免除了《个人住房（商业用房）借款合同》借款人王忠诚的还款责任错误。本院认为，对王忠诚免除自己对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任这一诉讼请求，依法应予驳回。鉴于建行青海分行在一审中的诉讼地位是被告，其没有对王忠诚提出诉讼请求，根据民事诉讼不告不理原则，王忠诚应当怎样承担责任，本院不予审理。

综上所述，建行青海分行的上诉请求部分成立，依法应予支持。

最高院判决如下：

一、维持青海省高级人民法院（2017）青民初13号民事判决第一、二、三、四项；

二、驳回王忠诚的其他诉讼请求。

第三、青海省西宁市中级人民法院一审民事判决书

案由：借款合同纠纷

案号：（2018）青01民初151号

原告：中国建设银行股份有限公司青海省分行

被告：王忠诚

被告：王琪博

被告：王琪宝

第三人：青海越州房地产开发有限公司

建行青海分行的诉讼请求：判令被告王忠诚、王琪博、王琪宝与第三人越州公司共同向其偿还借款本金、利息等。

西宁中院认为：

首先，本案纠纷的起因在于越州公司未按照约定向购房人王忠诚交付所购房屋，致使《商品房预售合同》因越州公司的违约行为而被解除。随之，导致贷款人建行青海分行与借款人王忠诚、王琪博、王琪宝、保证人越州公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、建行青海分行与王忠诚、越州公司签订的《房地产抵押合同》因合同目的无法实现而被解除，上述合同的解除不能归责于被告。

其次，本案诉争的标的是建行青海分行发放的7397万元贷款，根据借款人王忠诚委托，该笔贷款已经由建行青海分行汇入越州公司账户，因所涉合同目的无法实现，收款人越州公司继续占有该贷款无法律与合同依据，理应将贷款本息如数返还给建行青海分行，让被告与越州公司共同承担还款责任，就意味着越州公司有可能继续占有、使用借款，显然不妥。

再次，根据最高人民法院生效判决，已确定由越州公司承担对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任，并明确认定抵押物属于在建工程，没有办理产权证，实际上的抵押人是越州公司，应理解为建行青海分行对越州公司在建商业用房享有抵押权。建行青海分行应当选择先行申请强制执行越州公司财产，特别是在越州公司无其他财产可供执行时，建行青海分行仍享有对抵押物优先受偿权，抵押物变现能够满足债权，建行青海分行就无需另案起诉王忠诚、王琪博、王琪宝。

第四，虽然王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行签订的《个人住房（商品用房）借款合同》第十九条约定，贷款人与借款人的借贷关系解除的，若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利。但本案关联案件青海省高级人民法院（2017）青民初13号、最高人民法院（2017）最高法民终683号诉讼阶段、本案诉讼阶段都应视为建行青海分行不间断在向王忠诚、王琪博、王琪宝及越州公司主张债权，不会因为诉讼时效影响诉权。建行青海分行应根据最高人民法院（2017）最高法民终683号生效民事判决书执行情况、未偿还部分具体损失，再选择是否向借款人王忠诚、王琪博、王琪宝主张承担补充还款责任。

最后，建行青海分行向王忠诚、王琪博、王琪宝个人办理巨额按揭贷款，从风险防范角度，应严格对借款人、开发商信用状况贷前调查、贷中审查、贷后管理。在担保方式选择上，应当对抵押物全面彻底审查。按揭贷款是一种相对低风险贷款，本质上属于抵押贷款。根据建行青海分行与王忠诚、越州公司签订的《房地产抵押合同》载明抵押物评估价值为147953124元，鉴于《商品房预售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》被解除根本原因在于越州公司违约而致；鉴于贷款实际收取方为越州公司；鉴于越州公司为借款保证人；鉴于生效判决确认了越州公司的还款责任，并明确了抵押物的抵押人是越州公司，本案中建行青海分行回避越州公司的还款责任，回避抵押物处置变现，回避申请强制执行越州公司，直接向借款人王忠诚、王琪博、王琪宝主张与越州公司共同承担剩余全部借款本息，存在补救措施不当，亦不能排除建行青海分行与越州公司恶意串通的可能，如果单独要求借款人承担共同还款责任，不仅与生效判决和商品房买卖合同司法解释精神相悖，而且是无限扩大借款人责任。故王忠诚等三被告承担责任的前提是建行青海分行在穷尽对越州公司的救济方式仍不能受偿，但建行青海分行怠于向越州公司行使权利，故其在本案中的主张不能成立，本院不予支持。

综上所述，根据生效判决已确定王忠诚、王琪博、王琪宝负有还款责任，具体承担应当在建行青海分行先行申请强制执行越州公司财产之后，特别是执行阶段对抵押物处置变现后。根据建行青海分行在《房地产抵押合同》认可抵押物评估价值为147953124元，法院有理由相信能够实现建行青海分行剩余全部借款本息59013525.7元，本案中建行青海分行没有提供证据能够证明有其他债权能够影响抵押权的实现，在未申请强制执行越州公司前提下，向王忠诚、王琪博、王琪宝主张的债权数额无法确定，亦无相应证据能够证实建行青海分行的具体损失。根据生效判决，应当明确建行青海分行仍有诉权，但本案中单独要求借款人共同承担还款责任，承担案件受理费、律师费，证据不足，本院不予支持。

西宁中院判决：

驳回中国建设银行股份有限公司青海省分行的诉讼请求。

第四、青海省高级人民法院二审民事判决书

案由：借款合同纠纷

案号：(2018)青民终199号

上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司青海省分行

被上诉人（原审被告）：王忠诚

被上诉人（原审被告）：王琪博

被上诉人（原审被告）：王琪宝

被上诉人（原审第三人）：青海越州房地产开发有限公司

青海高院认为：

案涉当事人之间发生民事行为产生的民事法律关系不同，建行青海分行与王忠诚、王琪博、王琪宝因签订《借款合同》形成借贷民事法律关系。王忠诚与越州公司因签订《商品房预售合同》形成买卖商品房民事法律关系。应从案涉当事人形成的民事法律关系分析认定权利义务。从最高人民法院（2017）最高法民终683号判决对《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的引用来看，作为商品房出卖人的越州公司将其受到王忠诚购房贷款本息返还给建行青海分行，从法律关系上说是购房者王忠诚委托越州公司向建行青海分行归还贷款本息，越州公司所还款项就是购房人王忠诚的还款，故王忠诚作为借款合同主债务人的还款责任并未免除。由于案涉《借款合同》被生效判决解除后，越州公司并未依照生效判决向建行青海分行返还王忠诚的贷款本息，王忠诚、王琪博、王琪宝对建行青海分行所负债务并未清偿，故双方之间的借贷民事法律关系未消除。王忠诚作为越州公司债权请求权人及贷款本息返还的委托人，并未依据生效判决积极主张权利，其怠于行使权力的行为，造成建行青海分行债权受损。建行青海分行权衡利益，根据合同相对性原理，主张王忠诚、王琪博、王琪宝承担偿还贷款本息，并不违反法律规定,也与生效判决不冲突或产生歧义，符合双方合同约定，本院予以支持。一审认定王忠诚、王琪博、王琪宝承担补充还款责任错误。王忠诚、王琪博、王琪宝承担偿还贷款责任后，并不影响其向越州公司主张返还权利。因生效判决已判令越州公司向建行青海分行返还贷款本息，其再主张越州公司与王忠诚、王琪博、王琪宝共同承担还款责任属重复起诉，本院不予支持。

青海高院判决如下：

一、撤销西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决；

二、王忠诚、王琪博、王琪宝在本判决生效后三十日内偿还中国建设银行股份有限公司青海省分行借款本金58546649.55元、律师代理费466876.2元，并以借款本金58546649.55元为基数按年利率支付资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止；

三、驳回中国建设银行股份有限公司青海省分行其他诉讼请求。

第五、最高人民法院民事裁定书

案由：金融借款合同纠纷

案号：（2019）最高法民申527号

审理法官：胡瑜、任雪峰、杨卓

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王忠诚

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王琪博

再审申请人（一审被告、二审被上诉人：王琪宝

被申请人(一审原告、二审上诉人):中国建设银行股份有限公司青海省分行

一审第三人(二审被上诉人)：青海越州房地产开发有限公司

本院认为，王忠诚、王琪博、王琪宝的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的情形，裁定如下：

一、本案由本院提审；

二、再审期间，中止原判决的执行。

第六、最高人民法院再审民事判决书

案由：金融借款合同纠纷

案号：(2019)最高法民再245号

审理法官：胡瑜、任雪峰、杨卓

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王忠诚

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王琪博

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王琪宝

被申请人（一审原告、二审上诉人)：中国建设银行股份有限公司青海省分行

一审第三人（二审被上诉人）：青海越州房地产开发有限公司

最高院认为：

第一、关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。

第二、关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。

第三、关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

经本院审判委员会讨论决定，最高院判决如下：

一、撤销青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；

二、维持西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决。

判决日期：二Ｏ二Ｏ年十二月三日

(2019)最高法民再245号案件判决购房者不承担归还银行贷款的主要理由：1、房屋买卖合同解除及借款抵押合同解除；2、开发商不能交房；3、银行对房屋有抵押权；4、购房者对房屋买卖合同解除及借款抵押合同解除没有过错。基于上述理由，法院为了避免权利义务失衡、依据公平原则，推翻了合同约定及通俗的理解，保护了购房者的权利，购房者无需归还剩余贷款。需要注意：若其他案例事实情况不同，则不能完全参考适用该判决。

根据上述判决，可以看出各级法院，甚至最高院对该问题的观点都不一致，尚存在很大争议，法学界对此争议也很大。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释理解与适用》（人民法院出版社）对该条款的观点：银行贷款是根据买受人的指令支付给出卖人，该房款其实就是买受人支付的，银行不是基于贷款的所有人要求出卖人返还。本条之所以如此规定，是保护银行的权利，担心出卖人将房款返还给买受人后，增加银行收回贷款的风险。而且，让出卖人将贷款直接返还给银行，也是为了节约诉讼资源，避免当事人诉累。其实，该规定没有免除买受人的还贷义务。这也是(2019)最高法民再245号案件判决之前，法院的主流观点。

(2019)最高法民再245号案件于2020年12月判决生效后，各地法院的法官判决时纷纷参考了该判决的观点。笔者搜索了相关判决，如江苏常州中院、山东烟台中院、辽宁铁岭中院、湖南岳阳中院等都参考了(2019)最高法民再245号案件，认为应该由开发商归还贷款给银行，购房者没有还贷的义务。综上，这也是法院目前倾向性的意见，尤其银行要注意。但是(2019)最高法民再245号毕竟不是最高院指导性案例，各级法院裁判是可以不参照的。

(2019)最高法民再245号案件判决是对是错，难以置评。无论法院作出的判决支持购房者承担还贷责任，还是不支持购房者承担还贷责任，均具有一定的合理性，各有利弊。(2019)最高法民再245号案件判决，对房地产市场影响会很深远，会导致购房者购买期房时尽量向银行多贷款转移风险；也会导致银行对期房尽量少放贷款降低风险；可能也会导致政府及银行加强开发商预售款的监管，防止开发商挪用预售款，控制减少风险。