（一）关于解除商品房买卖合同及商品房担保贷款合同的思路

正如上图中所列示的路径一，在该思路下，我们将重点研究如下法律问题：

1、关于商品房买卖合同的解除

在开发商已无实际交房能力的情况下，业主若未出让主体资格，应当通过解除购房合同及时止损，而商品房担保贷款合同的解除亦须以购房合同的解除为前提。此时要区分房地产开发商尚未/已经进入破产程序的两种情况：

（1）进入破产程序前

若开发商尚未进入破产程序，业主可通过催告并起诉的方式解除购房合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《购房解释》”）第十一条：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”若《商品房买卖合同》约定即使开发商逾期未能交房，购房者仍没有解除权，则业主可依据《民法典》第四百九十六条至第四百九十八条相关规定诉请确认其为格式条款进而主张该部分约定无效，进而行使法律赋予其的解除权。

相关案例1：(2021)新2701民初2573号 王辉、新疆益兴房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

裁判要旨：“被告益兴房地产公司至今未向原告王辉交付房屋，亦未提供证据证实与原告重新协商了交付日期。案外人王晓霞代原告王辉向被告益兴房地产公司催问房屋交付时间，被告益兴房地产公司亦未在三个月的合理期限内交付房屋。故对原告王辉要求解除《博乐市青得里镇景逸新村小区安居富民楼房购房协议》的诉讼请求，本院予以支持。”

此外，就民法典之规定而言，业主也可主张适用第五百六十三条第四款之规定，即以“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”为由解除合同。但在司法实践中，审理者往往会将合同目的理解为“交房”而非“按期交房”，故业主仅证明交房发生逾期是不够的，还需举证证明开发商已无完成交房的能力或可能性，而此类举证对购房业主而言较为困难。

（2）进入破产程序后

若房地产开发商已进入破产程序，管理人有权解除购房合同，依据为《破产法》第十八条：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”

2、关于商品房担保贷款合同的解除

根据《购房解释》第二十条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

关于要求解除购房合同与贷款合同的诉讼能否合并审理，根据《购房解释》第二十一条第一款：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”，若银行以有独三身份加入诉讼，法院应当合并审理；若银行另行起诉，法院可以合并审理。在司法实践中，若业主同时起诉开发商和贷款银行，法院有权驳回部分诉请并要求另行起诉。

相关案例2：(2021)晋民申3820号 王润兰、晋中田汇房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷民事审判监督民事裁定书

裁判要旨：“担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”的规定，担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，才应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，本案中，建行晋中分行并未作为第三人独立提出请求权，王润兰关于解除其与建行晋中分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的请求可另行起诉。”

3、购房合同与商品房担保贷款合同解除后的法律后果

《购房解释》第二十一条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”若将购房合同与商品房担保贷款合同解除后的法律效果各自分析，应当是由开发商向业主返还全部房款及利息，由业主向银行返还贷款部分及利息。但实践中商品房担保贷款合同往往伴随着购房合同解除而解除，且为简化合同解除后的实施效果，《购房解释》第二十一条第二款将还款义务规定仅由开发商负担，即使开发商与银行间无协议，这在一定程度上突破了合同的相对性。此外，《购房解释》明确了开发商应当负担返还购房贷款的利息和购房款的本金及利息，即贷款银行不得再向业主主张贷款本金或利息，保障了合同解除后的业主权益。

相关案例3：（2019）最高法民再245号 王忠诚、王琪博金融借款合同纠纷再审民事判决书

裁判要旨：“本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。”

4、购房合同与商品房担保贷款合同解除后的处理方式

若开发商尚未进入破产程序，则业主可通过申请执行等方式追索退购房款。若开发商此时已无可供执行财产，则可尝试申请执行商品房预售资金监管专用账户中的资金。但能否执行该笔资金缺乏明确的法律规定，各地的商品房预售资金监督管理办法也存在差异。如《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》第二十一条规定：“入账资金未达到重点监管额度前，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，房地产开发企业可持区县住房城乡建设主管部门出具的证明文件向监管银行申请退回相应购房款，监管银行应在二个工作日内拨付。入账资金超出重点监管额度后，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，由房地产开发企业自行结算退款。”即在一定情形下房地产开发企业可申请退回相应购房款并偿付业主，若对此进行类推解释，则执行法院在向有关部门申请后亦有权直接执行债务人在监管账户中的资金用以偿付业主。但若以《天津市新建商品房预售资金监管办法》为例，其第二十条规定“房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同或取消缴款通知书的，由房地产开发企业自行结算退款，房价款应当自办理退房手续后7个工作日内予以退还。退还房价款后，房地产开发企业可以通过监管系统申请提取该套房屋留存在监管账户中的剩余部分监管资金”，即未明确授权开发商可以监管账户内资金偿付退房业主。

此外需要指出，在购房合同与商品房担保贷款合同解除后，开发商基于裁判文书向业主或银行偿付款项。即使偿付后6个月内开发商被法院裁定受理破产，（除恶意串通情形外）管理人也不得以个别清偿为由主张撤销。依据为《破产法解释（二）》第十五条：“债务人经诉讼、仲裁、执行程序对债权人进行的个别清偿，管理人依据企业破产法第三十二条的规定请求撤销的，人民法院不予支持。但是，债务人与债权人恶意串通损害其他债权人利益的除外。”

5、购房合同与商品房担保贷款合同解除后的债权申报及认定

若购房合同与商品房担保贷款合同解除后开发商已进入破产程序，或进入破产程序前未能全部履行债务，则银行与业主可各自就未付部分申报债权。因商品房担保贷款合同已解除，银行在一般意义上丧失优先权。但也不排除银行在贷款协议中明确作出即使合同被解除，开发商应当向银行返还款项之义务仍以房屋作为抵押物之约定，且该约定被法院认可的情形。

而就业主而言，解除购房合同后要求返还购房款的权利是否可被认定为消费性购房者优先权具有争议。司法实践中一般按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，认定符合条件的消费性购房者对相关房产的权利优先于承包人就特定房产享有的工程价款优先受偿权。消费购房者具体认定标准则参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定来认定。

法律未明确规定购房合同解除后业主索要退款的债权是否属于消费性购房者优先权，因而实践中各地的做法不一。虽然就文义解释而言，退房后的业主已不属于“买受人”，但管理人与法院也可能对上述规定作出有利于业主的扩张解释，认定其优先权人地位。

（二）关于出让业主权利义务的解决思路

购房业主作为与开发商购房合同的买受人，以及与贷款银行间商品房担保贷款合同的借款人，原则上应自行处理与开发商及与银行间的纠纷。但在实践中，为保障购房业主权益，化解社会矛盾纠纷，地方政府或其指定平台公司可能以一定价格概括受让购房业主的权利义务，包括其作为商品房买受人所享有的收房及索赔的权利，以及作为贷款义务人所负担的还款义务，以及因上述合同解除而可能享有的权利及义务。

一些不良资产管理公司也有意向收购业主的权利义务地位。实践中，业主倾向于按照其房屋价款原价出让权利，而不良资产管理公司可接受的价格预计较低，对于其中价格分歧，若此类业主数量众多，政府有关部门或将予以协调。

虽然购房业主将其在商品房买卖合同项下主体资格的转让以权利转让为主，但本质上仍是权利义务的概括承受，因而不建议仅以通知开发商的方式进行双方协议转让，而应当由购房业主、地方政府（或其指定公司）、开发商三方签署商品房购房合同主体变更协议。商品房担保贷款合同主体的变更亦应如是。权利义务整体出让对于业主来说，是相对快速直接的问题解决方式，业主需要关注的问题主要是转让价格，以及确保在转让过程中不留后患，不留下后续可能损害自身权益的风险问题。

为解决业主止付贷款的目的，笔者提出了解决该问题的两种解决思路：其一，解除购房合同及房屋贷款合同。此举虽然会解决止付贷款的目的，但因购房合同解除后，存在不被认定为“消费性购房者”的可能性，从而不再享有购房人优先权。其二是将业主权利义务地位整体转让至政府（或指定公司），对于业主而言，此举即是一劳永逸的解决问题，业主需要关注的转让价格问题以及转让过程中的风险控制问题。

在思路一下，若开发商未进入破产程序，业主提出解除购房合同的，需要通过诉讼方式进行，笔者建议，业主应尽快拿到生效判决并尽快启动执行程序，通过执行开发商的财产或监管账户的资金，来实现自身权益。以免在尚未执行回退房款时开发商进入破产程序，而管理人认定退房款为普通债权的尴尬境地。若开发商已进入破产程序，业主可待管理人或法院明确房屋退款能够被认定为优先债权后再行解除购房合同。在破产程序中，由于《破产法》及其司法解释在实践中具有一定滞后性，部分操作环节仍存在法规规范上的空白。为顺利推进破产程序，社会稳定性风险也是管理人或法院所不容忽视的重要因素，因此在法律未明确规定的问题范围，管理人或法院可作出有利于保障购房业主生存权，有利于平衡债权人权益，有利于社会和谐稳定的解释。若管理人或法院明确房屋退款能够被认定为消费性购房者优先权，业主再行开展解除合同相应工作，更有利于自身权益保障。