近年来，由于房地产市场持续低迷，大量房企因资金链断裂、经营不善等原因相继“暴雷”，进入破产程序的并不罕见。管理人在债权审核过程中可以发现：除了房款之外，众多购房业主还额外向第三方缴纳了“电商团购费”、“委托经营管理费”等费用，这些费用在法律上如何定性？管理人是否应确认这些费用？这些都是房企破产案件中需要关注的问题。

“电商费”一词源于电商行业，其并非法律术语，它指的是消费者在电商平台购物时购买打折券或优惠券以减少购买商品时支出的优惠形式。在房地产销售中，开发商通过第三方向消费者收取不定数额的款项，或按照一定比例折抵房款或提供类似中介服务，旨在增加销量。因此，房地产销售中的“电商费”本质上是开发商的一种营销策略和销售手段。另外，有些开发商或房产销售机构可能以“电商费”、“委托经营管理费”、“团购服务费”等名义向消费者索取费用，为实现避税或规避限价等目的，已超出原本促销范畴。这不仅增加购房者的成本，也导致其相关权益无法得到保障。实践中，关于电商费引发的诉讼案件日益增多，由于缺乏统一标准，不同法院审理结果也存在差异。

多种收费名目与缺乏统一标准使管理人在债权审核工作中面临挑战，如何在繁杂的电商费机制之下制定明晰的审核标准，成为亟待解决的问题。

现行法律对商品房销售价格的管控是极为严格的，要求开发商在价格管理部门进行备案，并严格遵循明码标价、一标一套的定价原则对外销售。《商品房销售明码标价规定》第八条：“商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。”还有的法律直接将不明码标价的行为认定为开发商企业不正当经营行为，例如《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》中第二条：“依法查处房地产开发企业不正当经营行为，一些房地产开发企业为了追求不正当利益，存在违法违规等不正当经营行为，其中包括：（六）商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用。”

法律对于不执行审批价格，擅自提价收取“电商费”、“服务费”、“委托费”等价外费用都是持否定态度，未经批准备案的收费行为是明令禁止的，甚至也成了某些政府的打击对象，具体法规如下：

除了现行法律规定外，实践中法院也审理了许多因电商费引起的纠纷案例。尽管大部分并非涉及破产债权确认纠纷，而是合同纠纷或不当得利纠纷，但这些案例仍对我们梳理思路提供了有益借鉴。

根据查询到的一些典型电商费案例，可以了解到法院在审理电商费案件时通常将购房者是否实际享受到所支付的电商费对应的优惠或服务，以及款项的实际收款方作为核心审理思路。这种处理方式为管理人审核债权时提供了非常有益的借鉴思路，但仍然需要我们在实务裁判基础上进一步完善，归纳出更加全面系统的审核思路。

（一）电商费的法律内涵

由于电商费并非明确定义的法律术语，理清电商费的法律内涵是债权审核的第一步。通过对现行法律规定和法院审判经验的总结，可以发现电商费本质上呈现以下三种形态：

1.电商费作为购房款。开发商或销售机构向开发商做出了“交×万折抵×万”的承诺，同时在后续房款缴纳中也实际享受到该优惠。虽然名义上收取的是电商费，但本质上应当纳入房款范畴。

2.电商费作为中介费用。开发商与第三方公司达成类似中介、居间等协议，由销售公司为开发商提供客源、促成交易。该笔费用实际为开发商向第三方销售公司缴纳的中介费。

3.电商费作为委托费。销售代理商在开发商的授意下开展销售活动，由销售公司向消费者额外收取费用。此种情形下，买受人向销售代理商支付的电商费可推定系向开发商支付。

因此，从法律角度看，电商费可以分为基于房屋买卖合同的购房款、基于中介合同的中介费以及基于委托合同的委托费这三种形态。尽管中介费与委托费在法律性质上属于不同法律关系，但均未具备折抵优惠房款的效果，因此不属于房款范畴。细分电商费为房款和非房款，有助于更准确地确定电商费债权的性质。

（二）审核思路的确立

实务中法官的审理思路对管理人审核电商费债权提供了重要参考。在房企破产案件中，会出现购房者提出要求退还购房款或交付房屋等不同诉求，管理人在处理此类案件时，首要应确认房屋是否符合交付条件。笔者以此为逻辑出发点，并在此基础上借鉴实务裁判思路对电商费债权的审核做如下梳理：

1、可以交付房屋情形下电商费的审核

若管理人结合债务人的实际情况可向购房人交付房屋，笔者根据债权人申报的债权性质进一步做如下分析：

（1）申报非金钱债权

若债权人在破产程序中要求开发商交付房屋，会由原本的物权请求权推进至物权所有权，在确定是否应认可电商费时，需要考虑购房者是否实际享受到优惠或服务：

情形一：已享受到优惠或服务——不予确认

购房者无论是将电商费用作为房款享受折抵优惠，还是作为非房款支付中介服务费，由于购房者已经享受到中介机构促成交易的服务或优惠条件，并且能够满足购房者要求交付房屋的诉求，故电商费不应退还，管理人应不予认可。

情形二：未享受到优惠或服务——一原则两例外

原则：谁收取谁退还

实务中还存在购房人取得房屋所有权但未享受到优惠或服务的情况。如开发商在销售时做出电商费可折抵优惠的承诺，但购房人缴纳电商费后并未享受到任何优惠；如有的购房者在未享受到任何中介服务的前提下被迫缴纳了一笔电商费。以上这些情况尽管最终购房者取得了房屋所有权，但实际未享受到任何因支付电商费所应当获得的优惠或服务，原则上应为谁收取谁退还，即若该笔费用由债务人（开发商）收取的，那么由债务人返还给购房者。

例外：表见代理或委托代理

然而原则之外也会存在例外。从现有实务裁判案例来看，有的第三方机构因与开发商销售着装一致、工牌相同、款项收取地点也在售楼处等因素构成表见代理，或者债务人委托第三方机构收取电商费。前者致购房者无法分辨收取其服务费或电商费的人员是中介机构销售人员还是开发商售楼人员，此种情形下，应由开发商承担偿还责任。后者因中介机构与开发商存在委托关系，虽然该笔款项并未流向债务人，依然应当认可该笔债权，其债权性质为普通债权。若管理人调查确认存在上述表见代理或委托代理的情形，即使款项由第三方机构收取，也应对该笔债权予以确认。

（2）申报金钱债权

若在管理人能够交付房屋的前提下债权人要求退还房款，将由原本的物权请求权推进至债权请求权，此种情况下，关于是否能够认可电商费，与上述情况相同，需考虑购房者是否实际享受到优惠或服务：

情形一：已享受到优惠或服务——不予确认

当债权人申报金钱债权时，购房者无论是将电商费用作为房款享受折抵优惠，还是作为非房款支付中介服务费，尽管购房者要求解除合同，但由于并非开发商原因无法交付房屋，即是在可以实现履行利益的情况下因为业主原因解除的合同。此种情形下，因购房者已享受到相应的优惠或服务，因此无法要求开发商承担由购房者自身原因造成的损失。管理人对此种情形下的电商费债权不应予以确认。

情形二：未享受到优惠或服务——一原则两例外

若购房人缴纳电商费但未享受到相应的优惠与服务，情形与理由同上述申报非金钱债权项下情形二一致，若实际收款人为债务人，由于其违约在先，购房人的该部分损失理应由开发商赔偿，管理人应予以确认并做普通债权处理；若实际收取人系除开发商以外的第三方，则应遵循谁收取谁退还的处理原则，对该笔债权不予认可。但同时也应当考虑例外情形，即是否构成表见代理或委托代理的情形，处理意见同上。

（3）审核思路整理

通过以上分析，我们可以总结出以下审核思路：在能够交付房屋的情形下，无论债权人申报的是金钱债权还是非金钱债权，处理方式都是一致的。即，如购房人已经享受到承诺的优惠或服务，管理人应对该笔债权不予确认；相反，如果购房人未享受到相应的优惠或服务，应按照谁收谁退的原则处理，但也要考虑两类例外情形，即是否构成表见代理或委托代理的情形（前文已经提到，此处不再详述）。

2、不可以交付房屋情形下电商费的审核

若因开发商原因无法向业主交付房屋的，对于电商费的审核，我们同样可以做如下区分：

（1）申报非金钱债权

我们同样结合购房者是否实际享受到优惠或服务予以分析：

情形一：已享受到优惠或服务——予以确认

由于开发商原因不能满足债权人交付房屋请求的，因合同目的无法实现，合同订立的成本，无法转化为履行利益，且合同解除的原因不能归结于债权人，电商费作为债权人前期缴纳的成本应当作为损失由开发商赔偿。若债务人收取的电商费本质上属于房款，即债权人享受到了相应折抵放款的优惠，该费用在认定时同房款一样，如符合消费者购房人优先权的，电商费亦应认定为优先权；若债务人收取的电商费本质上并非房款，那么应认定为普通债权。

情形二：未享受到优惠或服务——一原则两例外

尽管本小节讨论的是开发商无法向业主交付房屋情形的处理，但本质上同可以交付情形，均为购房人缴纳电商费后未享受到承诺的优惠或相应的服务。原则上，若该笔款项由债务人实际收取，那么其理应承担返还的责任。相反若管理人查明电商费由其他第三方机构收取，则应不予认可。但同时仍需要考虑表见代理与委托代理的例外情况。

（2）申报金钱债权

鉴于系债务人根本违约导致合同目的无法实现，债权人选择解除合同要求退还房款也符合法理与情理，至于债权的确认同样分情况予以讨论：

情形一：已享受到优惠或服务——予以确认

同样地，实务中不论电商费是作为房款的优惠还是服务的费用，开发商在根本违约的情形下，电商费作为业主损失，理应由开发商向业主进行赔偿。电商费债权性质的认定同不可交房情形下申报非金钱债权的处理意见一致，作为房款时享有优先权，作为非房款时认定为普通债权。

情形二：未享受到优惠或服务——一原则两例外

经前述分析可知，实际上无论能否客观满足交付房屋请求，也无论购房人申报何种债权性质，均不影响未享受优惠或服务下，管理人对电商费的认定，其理由与处理原则均同上文分析，不再赘述。

（3）审核思路整理

由上可知，无论债权人申报的是金钱债权还是非金钱债权，若购房人享受到承诺的优惠或服务的，管理人在审核时，应当对该笔债权予以确认，如电商费系房款性质的，如满足购房人优先权的，确认为优先债权，否则普通债权；如系非房款性质的，确认为普通债权；若购房人未享受到相应优惠或服务的，则秉持谁收谁退为原则，表见代理与委托代理为例外进行审慎处理。

3、结论

综上，我们可得出如下结论：如开发商可向购房人交付房屋的，如购房人已享受到相应优惠与服务，管理人应不予确认该笔债权，如未享受到相应优惠或服务，以谁收谁退为原则，表见代理与委托代理为例外进行审慎处理；如开发商无法向购房人交付房屋的，购房人虽已享受相应优惠与服务，但仍应对该笔债权予以确认，如电商费折抵房款的，债权性质随房款性质，如电商费系中介费性质的，债权性质为普通债权。购房人未享受到相应优惠或服务的，以谁收谁退为原则，表见代理与委托代理为例外进行审慎处理。